房地产 既看硬条件 又看软条件

　　10 家看好机构：民生证券、银河证券、国信证券、联合证券、中信建投、华泰证券、光大证券、国海证券、申银万国、齐鲁证券等

　　看好理由：房地产投资增速下滑超预期或催生新的扶持政策。2008年，房地产投资增速逐月放缓，“国房景气指数”跌至10年来新低，预收款出现负增长，土地购置及开发出现负增长。09年开发商信心仍较弱，1-2月房地产投资下降至1%，比固定资产投资低25个百分点，预计09年全年增速可能在-10%以下，这样经济增长和就业将面临巨大威胁，或催生新的扶持政策。尽管统计数据糟糕，但房地产行业很可能已在年初见底，最困难的时期已经度过。开发商收缩战线、减少开工量是行业低谷的正常经营行为，而在政府出手救市的情况下，市场调整的时间和幅度都有所变化，房价指数逐步见底、全国各地成交环比、同比均出现上升，市场已经结束了量价齐跌的阶段。从主要城市08年11月以来的销售看，地产新政“暖市”效果明显，淡季不淡，特别是京、深两地回暖信号明显；近期房地产销售回暖主要是在政策(减免税费、房贷优惠利率降低)引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动降价及小户型较多导致购买力增强有关。

　　在行业高涨时期投资地产最大的担心在于政府政策的利空因素。在行业下滑时期企业本身的资金实力、开发周转情况、销售能力和土地成本又成为市场关注的交点。目前有几点因素是值得大家看重的：

　　第一，维持地产市场的稳定是中央政府的重要指导思想。这说明近期不会出现对行业的利空政策，一旦市场再次出现下滑时还可能出台更多对于行业利多的政策。尤其是在需要内需来解决经济增长、居民就业等一系列复杂社会问题的时候,房地产行业本身的支撑作用依旧是不容忽视的。

　　第二，流动性有所放松，缓解开发商资金压力。中央为缓解经济危机压力适度放松流动性，1、2月新增信贷数量已放大。因此对于开发商和购房者而言目前手头资金都会有一定放松，这无疑对后期交易市场形成利好。

　　第三，A股市场短期的财富效应不容忽视。08年底初至今中国A股市场已经历了一轮单边上涨行情。虽然市场涨幅可能更多的是弥补前期损失，但是不排除相关解套资金或者短期盈利资金重新回到房地产市场。

　　操作策略：在行业下跌趋缓并逐步走向稳定的时期，在股票选择上应该考虑硬性条件和软性条件。所谓硬性条件主要指的上市公司本身的业绩保障，增长幅度。硬条件好本身就体现了公司在业内的经营水平。软条件主要指的是公司的经营模式，资产质量等。因为一旦行业保持稳定或上升，优质的资产和经营模式无疑将是业绩快速恢复的有力保证。主要品种：保利地产、招商地产、万科A、金融街、云南城投、中天城投、滨江集团、首开股份。