个案2　才住半年怎么就过保修期了呢？

　　廖女士在海珠区买了套新房，半年前就已经喜迁新居了。不过最近廖女士却发现客厅墙壁有些渗水，她认为是开发商预埋的水管爆裂所致，于是找了开发商维修。不料开发商告诉她，这个楼盘竣工已经两年了，房子已经过了保修期，他们将不会负责。要维修也行，照单收费。廖女士又气愤又纳闷，为何自己住进来才半年，怎么就过了保修期呢？

　　专家提醒：

　　尽可能细化保修内容

　　根据我国相关法规，在正常使用条件下，房子是有保修期的：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程为2年。另外，墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；门窗翘裂、五金件损坏为1年；管道堵塞为2个月；卫生洁具为1年；灯具、电器开关为6个月。

　　律师同时提醒，法律规定的保修期限是最低限度，消费者可以根据自己的情况和开发商约定延长某些部位的保修时间。比如，对于楼房顶层住户来说，房屋经受的日晒雨淋等可能要相对多一些，这些住户就可以要求开发商延长房顶防渗漏的保修期。同时，消费者可以根据房屋功能和价格的不同，尽可能在合同附件中多约定一些内容，比如，防盗门、电器产品、上下水管道的维修等等，保修内容尽可能详细，才能更好地维护自身权益。

　　个案3　延迟交楼可收取违约金

　　李先生在2006年10月份购买了增城某楼盘一套房产，合同显示其收楼的时间为2008年的2月份。即将到约定的收楼时间了，李先生仍未见开发商的收楼通知。到了约定收楼那天，李先生到楼盘一探究竟，结果发现住宅现场还是一片狼藉，甚至还能看到一些质量问题，根本不具备交楼的条件。和李先生一样情况的买家还有不少。一直拖到08年年底，李先生及其他业主才接到收楼通知。于是，众买家集体找开发商理论，并要求商家赔偿违约金。按照合同规定，开发商迟交楼的违约金为已付房款的万分之一。后来众买家发现这个违约金支付标准却远远低于一般万分之三的标准。

　　专家提醒：

　　违约金可以根据实际调整

　　专业律师表示，开发商延迟交楼的，应按合同约定向业主赔偿违约金。如果业主认为约定的违约金低于造成的损失的，在起诉时可以向法院提出要求调整违约金，但业主需要提供相关证据证明自己的损失比合同约定的违约金大，否则按合同约定标准赔偿。同时，延迟交楼的时间超过合同约定的期限，业主还可以主张退房。

　　个案4　物管人员擅入屋拆天花是侵权

　　专家提醒：

　　因为看好楼盘的物业管理公司，小宇在滨江东买了一套100多万元的二线江景房。不久前小宇正式收楼，由于新屋有多处瑕疵要修补，小宇并没有将大门换锁以方便物管人员进入。一天，小宇到新屋跟踪工程的休整进度，看了吓一跳。原来，新屋厨房的天花、吊柜等全被拆了下来，就连厨房楼顶也被凿出一道道。小宇责问物管，物管答复说，这是因为楼上单位的厨房下水不通，唯有将小宇的厨房拆开检查。原本物管答应1个星期内将小宇物业修整好，不过至今已经过了两个星期，小宇的厨房还是一片狼藉。

　　专家提醒：

　　广东正大联合律师事务所律师李瑾表示，物管公司在未征得业主小宇同意的情况下，擅自进屋修整，其行为已侵害了小宇对该房屋享有的物权，依法应承担侵权责任。根据我国物权法相关规定，物管公司应立即停止其侵权行为，对其造成小宇房屋及其内装修物的损坏，物管公司应予以修理、重作、更换或恢复原状，造成小宇经济损失的还应承担赔偿责任。

　　小宇可以通过以下途径保护自己的合法权益：1、与物管公司协商解决；2、向居委会、街道办事处、区房管局投诉，要求上述部门协调处理，或要求区房管局责令物管公司限期整改；3、向法院起诉物管公司，要求物管公司对房屋及其内装修物进行修理、重作、更换或恢复原状，并赔偿经济损失，但须注意保存好相关证据，尤其是能证明房屋及装修物毁损情况的证据(如照片等，可请公证处办理证据保全)，以及能证明小宇经济损失的证据。