多重政策因素下，近期沪上二手房房价开始回稳，由于业主对于后市看好，其议价空间正逐步缩小，楼市正拉出一根小阳春。但专家表示，房价跟居民收入相比仍然是过高，未来房价仍将下行。

　　　　二手房成交量略有减少

　　据美联物业市场研究部数据显示，三月上半月，沪上二手住宅的买卖市场延续了2月的小阳春市场，上门及带看量环比持平，惟独成交量环比二月下半月略有减少，达到5%。

　　来自易居臣信的市场监测数据显示，上一周，传统的居住板块比如闸北大延长、虹口四平、杨浦江浦、普陀长寿等买卖成交活跃。从环线区域上看，内环成交均价16072.54元，与上周基本持平，市中心高档楼盘成交量本周有所放大；中环区域成交均价11896.2元，环比下跌7.1%，闵行和浦东仍然是交易最为活跃的区域；而外环成交均价9573.56元，环比上涨6.7%。

　　　　二手房议价空间趋小

　　记者日前在多家中介门店获悉，上门看房量有大增之势，传统的居住板块比如闸北大延长、虹口四平、杨浦江浦、普陀长寿等买卖成交活跃。而购房者普遍反映 “二手房的议价空间变小”。

　　打算置业结婚的市民小龚向记者表示，跟多家中介接触下来，发现目前的房价比较难砍。“去年末的时候中介还会主动帮你砍价，而最近一段时间业主对于房价咬得很紧，而中介帮忙杀价的兴趣也在减小。 ”

　　美联物业江浦分行高级营业经理何莹也表示，由于对政策的消化渐渐显现，现时刚性及置换需求的客户逐渐增多，杨浦江浦板块的成交价格从去年下半年开始有了一定幅度的跌幅，但截止到今年2月止跌回稳。 5年以内的次新房一般为18000-20000元/平方米，5 -10年的公寓则在15000-16000元/平方米，10年以上的老公房价格在13000元/平方米左右。

　　“该板块业主议价空间已跌至1%-2%，但反而有更多的客户开始追价并且出手入市，客户的议价空间也趋于理性，达到3%左右。 ”她透露。

　　美联物业副总经理丁伟认为，面对央行去年的连续降息，今年的二手房市场已累积了相当多的客户，会逐渐带动二手房市场成交回暖。不少业主对后市信心有所增强，优质地段、优质楼盘的二手房报价已经止跌回稳。购房者“抄底”意愿增强，预计3月的二手房成交量环比2月将有更大的放量和改观，中内环尤其是内环整体二手房价格会依然保持上升空间。

　　　　房价下行趋势难以改变

　　银河证券最新研究报告认为，多种因素导致近期商品房交易量持续回升，包括旨在刺激住房需求的多项政策已发挥效果、宏观经济触底回稳、悲观预期逐步消除、商品房需求被压抑持续一年多、流动性增加等。

　　标准普尔最近发布的一份研究报告则称，尽管中国政府近期采取的放松信贷限制、建议建立首个房地产投资信托基金等措施，能部分缓解开发商的资金压力，但无法迅速抵消愈演愈烈的全球金融危机带来的冲击，也无法解决很多大城市空置商用房和住宅面积不断增加的问题，因此，对今年未来10个月中资房地产业的展望维持在“负面”。

　　中国社科院研究员曹建海坦言，虽然近期北京、上海、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

　　他分析，在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中国目前这个比例大约在12倍左右，也就是说一个居民家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子。

　　“我觉得房价回升是一个短暂的现象，就目前而言，房价跟居民收入相比仍然是过高，所以下降的趋势仍然不会因为政府救市而有所改变。”曹建海表示。(王毅鹏 杨冬)