房产投资价值偏低

　　一般而言，如果租金稳定，且房价呈快速上涨态势，对于稳健型的长期投资者，持有物业获取收益成为一项不错的选择。在正常的楼市投资中，房屋“租售比”(月租金/房产总价)约为1∶300~1∶200，换算成每年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%，意味着房产投资价值偏低。

　　以上海为例，2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是相对诱人的。2007年一季度之前，上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上，有的甚至能够超过7%。此时，上海内环线以内的住宅普遍较好出租，空置率普遍较低。

　　此后，上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回报率在3.4%左右，已下探至租金回报率临界点4%以下。

　　上海徐家汇商圈的知名大盘“东方曼哈顿”一直被视为收租“宝地”。眼下，以100平方米的二手房房源为例，月租金大约在9000元左右，二手房售价徘徊在3万~3.4万元/平方米之间。这个当年的“租金之王”，目前的租金回报率大约为3%。

　　再放眼浦东，仁恒河滨花园、财富海景、盛大金磐等高端楼盘聚集的陆家嘴(600663,股吧)区域同样难以幸免。上海汉宇房地产顾问有限公司市场部总监孙文勤提供给《第一财经日报》的数据显示，目前，世茂滨江花园、仁恒滨江花园的租赁空置率明显上升，租金也下滑了近20%。比如，世茂滨江花园目前两房租金约为8000~10000元/月，比一年前下滑了20%，成交量更是下滑了近七成。

　　租金回报率低于贷款利率

　　“如今，盛况不再。”上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修德顺认为，目前上海市区住宅租金回报率已经难以达到楼市黄金时代的4%以上。

　　上海市中心和轨交沿线的易租房源，长线投资回报率一般已经低于3%。受此影响，投资客慢慢绝迹楼市。在上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)的成交客户之中，投资性购房比例曾经一度仅占6%左右，达到数年来的最低水平。

　　上海并非孤例。在宏观调控、股市下跌及金融危机等众多因素的影响下，国内各地二手房市场结束了多年来一直上涨的格局，全面进入买方市场。伴随着成交量的直线下滑，价格逐步下跌。

　　在房价上升的阶段，投资房地产可以通过价格上涨来获取巨额回报，租金回报率显得并不重要。而目前国内房地产正处于调整阶段，价格上升缺乏动力，租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率已为负值，目前国内五大城市的二手住宅投资价值丧失。

　　“短期炒卖高档住宅楼盘已成为一种高风险、低收益甚至负收益的行为。”中原地产一位高管如是认为。

　　日前，根据中原地产研究中心的观点，京、津、沪、深、穗国内五大城市的年租金回报率均低于一年期贷款利率。而这恰恰是一笔被多数人忽视的理财账目。

　　孙文勤认为，如今，国内五大城市的二手楼市年租金回报率低，炒房收益微薄，因而，通过“以租养房”肉搏投资回报率的楼市“套利化生存”路径，渐行渐远。或许，这正是炒房达人“老李们”暂时急流勇退的财务理由。