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　　中国需要自己的“尖峰时刻”

　　莫尼塔(中国)投资发展有限公司 王 沛

　　流动性增长有利地产中期恢复

　　短期内的风险因素将决定需求进一步恢复的力度是否超出或者低于市场的预期，但是流动性的增长无疑将有利于地产的中期恢复。

　　2009 年1-2 月的工业增加值同比增速下滑至3.8%，同时1-2 月的新增人民币贷款总共达到2.7 万亿的惊人水平，成堆的钞票并没有即刻点燃生产的马达，但是却已经或者将要成为点燃房地产需求的“助推剂”。我们的流动性先行指标 M1-CPI 已经坚定的掉头往上，我们将在最近几个月中看到统计局公布的房地产销售同比增速继续反弹(当然，基数效应也对其反弹的强度具有显著影响)。

　　如果扣除掉通胀的影响，我们发现房地产作为资产配置的作用正在逐渐显现，这样也有助于房地产市场能够更好的吸收流动性。这些因素都有助于房地产实体经济尽快的完成中期恢复。

　　房地产业热点问题问答

　　问：做房地产业的投资，现在是时候了么？

　　齐鲁证券 涂力磊：房价还将有下降空间，成交量将逐步稳定，并伴随阶段性高峰的反复出现。现在判断行业已经走出低谷为时过早，但是也许最坏的时刻已经在逐渐离我们远去。我们认为，投资上“择时”和“择股”同样重要。

　　通过对销竣比的研究，我们认为当该指标保持在1.78 左右时房价有望稳定。目前该数据为1.55 而且呈现下滑趋势，因此短期内市场需求的饥渴度并不强烈。房价还有下滑空间。通过时间序列分析，我们发现销竣比数据在2010 年可以达到1.7。因此，基于以上分析我们认为行业在2010 年前后将基本趋于稳定。在股票选择方面我们认为要09 年主要注意以下两个方面。第一是业绩增长的稳定性，推荐保利地产(600048)、华发股份(600325)、滨江集团(002244)。第二是要关注发展模式和资产质量，推荐招商地产(000024)、金融街(000402)

　　问：目前房地产投资增速如何？

　　申银万国 江征雁 殷 姿：我们认为未来房地产投资增速的正增长仍然可期，我们上调2009 年房地产开发投资额从27687 亿上调至32060 亿元，2009 年增速从-9.5%上调至4.8%。我们认为2008 年被过度抑制的刚需和宏观环境的向好将使得销售回暖的确定性较高；部分城市由于销售回升较快，且去年开工收缩得也比较迅速，最快到2009 年三季度供需就会趋向平衡，带来新开工和投资的率先恢复。此外，2008 年保障房实际开工较少，投资并未明显增长，而进入2009 年，在保增长和民生问题的双重目标下，这部分政府投资将逐步显现并不断加大。房价调整和刚性需求释放早于预期，销售回暖将使得库存去化速度加快，且开发商资金压力得以缓解，预计下半年新开工和投资将逐步恢复；中西部房地产市场受影响程度小于之前预期。

　　问：二月份，全国的房产价格是否已开始回升？

　　大通证券 郭世涛：2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%。截止2008年底，房地产开发投资全年累计金额为30580亿元，同比增长20.97%。全年累计投资已从年初32%左右跌到了年底的20.97%，同比增长回落了三分之一以上。2008 年商品房的施工面积达到26.19 亿平米，为历史新高。这是前几年房地产的销售畅旺所带来的投资和开工大幅增长的自然结果。但以过去三年平均的销售面积作为未来市场潜在的年销售速度进行测算后发现，目前在建房屋全部出清的时间大约将为4.14 年。而过去三年，全部在建房屋存货出清的时间分别是3.1 年、3.2 年和2.9 年。这也意味着目前在建的房屋积压的时间平均将在一年以上。

　　问：房地产行业的行业性介入机会是否来临了？

　　第一创业 陈晓波：房地产周成交屡创新高，我们调高行业评级至“买入”。因为各地降价促销之后带来的成交快速上升，在很大程度上打消了开发商“价跌量减”的疑虑，无论是杭州、还是天津和北京，降价促销正在被更多的楼盘、更多的开发商采纳。同时，我们看到，率先进入调整的珠三角地区调整已经基本结束，可售套数正在持续减少，而新增供给增长缓慢，供给压力正在快速释放。我们预期，市场调整速度有望超出市场的预期。

　　房地产的复苏无可争议成为中国调动内需、复苏经济的关键，政策层面必将确保行业率先走出复苏，并引领中国经济走出低谷。基于行业目前的回暖格局，以及政策后期还可能出台的一系列扶持，我们看好后期房地产市场的表现，上调行业评级至“买入”。

　　问：房地产板块中的个股机会怎样分析呢？

　　国元证券 康洪涛 丁 猛：三类公司比较有机会：一是主动管理周期的公司。特别在经历一轮周期调整之后，主动管理周期的企业会变得更加强大。如万科、金地和保利。二是资产型的公司。一旦新的周期开始，可分享资产重估收益。包括泛海、上实、首开、北京城建和深长城。三是在深圳项目相对较多的公司。深圳市场的回暖程度略领先于国内的其他城市，在深圳项目较多，潜在受益大。如招商地产、华侨城与深振业。年报公布期，似乎有更多的企业以高送转的方式来表明高管对本公司的信心，因此，通常高送转是一个积极的信号，短期内对股价有一定的拉升动力，尤其在股市低迷的时候。这类股票有预期和业绩较好的滨江集团、中天城投、保利地产。