今年以来,在政策效应作用下,广东楼市透出丝丝春意。1—2月全省商品房屋销售面积534.80万平方米,同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元,同比增长27.5%。尤其是进入2月份以后,珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”迹象。

　　然而,从宏观层面分析,广东房地产市场态势依然严峻。1—2月全省房地产开发完成投资259.72亿元,同比大幅下降了17.1%,增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧,同期房地产开发3671个项目本年资金来源合计1199.40亿元,同比下降12.3%。此外,今年是商品房集中上市年,大量开工面积将积聚在今年竣工销售,巨大的销售和资金压力仍是开发商最棘手的问题。

　　在昨日召开的2009年广东房地产市场景气分析会的互动论坛上,与会专家和业内人士就2009年楼市的走势及开发商如何促进销售等问题展开了热议。

　　焦点一:回暖与否刚性需求短时间释放导致

　　今年1、2月份,各地楼市出现一番“小阳春”的景象,无论是销售面积还是销售总额都有大幅增长。于是,“回暖”一词频频出现在人们口中。对此,与会专家普遍认为这是由于刚性需求在短时间释放导致的。

　　中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司总经理麦重顺表示,今年春节以后,国家层面对住宅产业做了比较高调的正面宣传,一些刚性需求因为此前已经等了太久,终于释放出来,导致近期交易量的大幅增长。

　　广州保利地产代理有限公司市场部经理吴定金认为,这也与流动力增加有很大的关系,“1—2月份新增贷款加在一起是2.6万亿元以上,流动性充裕对回暖有非常重要的作用。钱袋子放开了,有一些投资价值的楼盘,在这个过程中是非常有收益的”。

　　合富辉煌集团首席分析师黎文江表示,现在有一些经济学家、银行家认为,美国经济危机的第二波会在第二季度出现,但温家宝总理已经说了还有充足的弹药促进经济的发展,“只要政府能够采取措施,我觉得楼市的持续回暖是有把握的”。他认为,无论如何,这种回暖起码会保持到10月。

　　但黎文江表示,虽然出现回暖迹象,但开发商要尽量保持市场平稳,切不可乱涨价。“现在,广州楼市虽然是回暖了,但是每个月也只有47万平方米左右的成交量,按照正常来说每月60万平方米的成交量才算是比较稳定。所以我们要继续保持成交量,应对还不可预知的国际上的经济情况。”针对目前市场上已经出现的部分涨价情况,他认为现在开发商涨价不过是营销策略上的促销手段,并不会有大幅度涨价。

　　省房协副会长许国碧则表达了不同观点,他认为,就广州的楼市看,现在不能叫回暖。最近市场销售上去了,除了政策利好因素,主要是刚性需求和改善型需求很厉害,这是一种正常现象。但现在的经济调整是深层次的调整,深层次的调整需要一定的时间,需要一两年甚至三年。因此现在的回暖只是人们的一种需求现象。

　　中房协副会长朱中一表示,当前市场还比较低迷,观望的气氛比较浓,企业投资意愿下降,所以,保持合理的投资规模与消化存量的难度很大。虽然国家为了促增长、保民生,扩大了保障性住房的规模,但是每年3000亿的规模仅仅相当于往年房地产开发投资的10%—15%,虽然中央和地方也出台了一些政策措施,使一些地方的销售量有所上升,但这种上升是在合理房价下面的回升,客观上难以激发房地产开发企业的投资热情。他认为,市场调整得早、像广州、深圳、上海这些地方,回暖要快一些；调整得比较晚的地方,回暖要慢一些。

　　焦点二:开发商如何应对主动调整并坚持现金为王

　　在当前这样错综复杂的形势下,开发商如何采取办法积极应对,使今后的房地产发展更健康,成了论坛讨论的焦点话题。

　　吴定金表示,早前楼市狂热的时候,大家忽略了基本面,比如说产品、品牌、服务等。“我觉得现在应该回到基本面上,整个策略就是构筑一个以消费者为核心的一个产品营销体系,所有的工作围绕这个核心慢慢地展开,详细地去执行,我相信肯定会在这一轮的调整过程中立于更好的位置。”他提出,可以把以前后期才需要考虑的营销问题,搬到前期来做。“广州楼市更多关注后期营销,对项目早前怎么做,大家是凭经验,没有过多的论证,现在就应该加强了”。

　　黎文江认为,经过十几年,开发商原始的积累基本上已经完成,现在开发商应该是着眼于产品的研发,创新才是出路。“现在大量的中小户型出现,同质化会很严重,有些开发公司就是研究中小户型怎么样更适应于买家的需要。”他表示,下一步开发商应该是在产品的性价比方面要提高,因为现在大家在改善型方面的需求非常大,而改善性需求涉及到怎么升级换代,寻找更适合的性价比才是他们重要的目标。

　　广州中地行房产代理有限公司市场研究中心总监张斌说:“我们发现在销售过程中,从头到尾价格可能是最令消费者心动的部分。从另外一个角度来讲,在产品上面还有一些要求,特别是属于改善型客户的需求来讲,原来是两房的单位,出于改善的要求,可能是需小三房的户型。还有一部分是属于投资型的买家,投资型的买家,有些是为了自己的亲人或是父母着想处于长期投资的产品。另外一个方面就是服务,我相信在座任何一家开发公司都会知道,在物业管理服务上面,只要是服务品质越好的产品,或者服务品质越好的花园,他们所带来的后期保值水平是越高的。”

　　朱中一也强调,企业应该主动地顺应形势,主动地调整、转型。他认为,市场前景不确定性依然很大,单凭简单的几个因素难以反映事物发展的因果关系,与其底气不足的猜测何时回暖,不如去掉浮躁,以平常心态面对现实,做好产品、练好内功,包括资金流的问题、企业管理问题、人才问题。“在当前一定要以合理的价格做好促销工作,只要以合理的价格促销了,市场回暖了,资金回笼了,然后趁低价储备土地,我们就可以求得一个更好的发展。”张斌也特别强调,当下开发商必须坚持现金为王。