急速下滑、动荡不安的2008年已然过去，但房地产行业依然在“风口浪尖”上摇摆不定。“小阳春”之后，长沙乃至全国房地产市场前景如何？在各界看来依然是扑朔迷离。但近期“两会”召开，大家预计，房市将在三月份走向真正的回暖，记者从与各界人士的交流中，能够感受到，对整体市场形势保持谨慎态度的同时，大家对今后的房地产市场，依然充满向好的信心……

　　信心逐渐恢复

　　长沙市房屋产权管理局副局长胡汉清认为，温总理的政府工作报告中，有较大篇幅是关于房地产的。重点部分是加强保障性住宅的，这些都非常具体，有具体金额和具体套数；另一部分是关于房地产市场的。今年住房保障将是热点。

　　长沙奥林匹克花园总经理骆宪炳认为，房地产业不仅依然是国民经济支柱产业，而且是拉动内需的重要行业。长沙作为内陆省会城市，房地产业发展水平比较低，价格仍然在低位运行。尽管当前受金融危机和过度调控影响使得市场萎靡，而且供过于求，但是随着两型社会建设、城市化发展、拉动内需刺激，长沙房地产市场前景依然向好。2009年将呈现“信心逐渐恢复，供求矛盾日益缓和，价格先窄幅波动后微扬”的趋势。

　　市场已经见底

　　最近几个一线城市的楼市成交都有所回暖，大家对此怎么看？是否市场已经见底？

　　中天广场总经理许铭生认为，现在上海的日成交量在800多套，成都过了1000多套，杭州从观望时期的二三十，现在已经恢复到100多套，而且很多以往的尾盘，可以做到天天有成交。至于后市如何，我们还在观察之中。

　　许铭生认为，市场基本已经见底。大家普遍在声讨房地产的时候，有这样的成交，充分衡量了市场风险的情况下，大家出手，说明市场需求充分存在，现在很多城市的成交，已经接近2007年年中的市场行情。现在可以买房子了，但是我们不能期望买的最低点，但肯定的是，这是一个低点。目前已经跌到最低谷了。目前，房子造价品质比以前增加了很多，房地产品质成本越来越高。

　　至于好的投资方向，许铭生认为是城市中心。有稳定回报的出租物业比较好，目前银行基准利率下调，相当于投资收益比原有的社会平均投资收益有所提高，相当物业升值了。社会财富的流动速度减缓了，等到它恢复之后，货币供应量比以前要多得多。社会舆论也对经济的影响比较大。“流言经济学”影响了市场信心。

　　四五月份将迎来新盘井喷

　　据湖南恒嘉地产2月份市场统计数据分析，2月份长沙商品房成交价格为3511.5元/平方米，较上月小幅回升。预计未来1个月内，长沙商品房市场仍将保持一个较为强劲的需求态势。由于2008年市场存量较大，目前长沙商品房市场主要以消化去年市场存量为主，新货上市量比较少。预计3月份仍将以消化市场存量为主，而四五月份则将迎来新货上市的一次市场井喷。

　　该调查分析得出结论，首次置业者和刚性需求客户依然是绝对主力购房客户。部分开发商信心开始回升，开始将价格回调，从长远市场环境来看，这种做法不太理智。

　　市场人士认为，结合春季房交会将于4月29日-5月2日，在湖南国际会展中心正式举行。预计成交高峰将在彼时涌现。

　　乐观者说

　　居住价值开始凸显

　　刘蔚(联想控股融科智地助理总裁，长沙融科智地总经理)：此时此刻，我们需要做的，可以做的，只能是去除浮华看本质。

　　价格的涨与跌，市场的好与坏，对广大的购房人来说究竟意味着什么？究竟带来了什么？这是个本质问题。购房人我们分为两种，一种是自住，一种是投资。而除非一套房住到其使用寿命终结，实际上都是投资，惟一不同的，只是自己拥有的时间长短不同。人们习惯于把住得长点的叫自住，住得短点的叫投资。实际上这是分不清楚的。即便是住到房屋使用寿命终结可能还会从拆迁中获得收益。我们基本可以将其统统归结为投资。

　　再往下看一步，这种投资是长期投资还是短期投资呢？从实际经验来看，它极大比例的是长期投资。即便是短期操作，其时间的计量单位也是“年”。为什么多为长期投资呢？其一，从买房到交房需要近一年乃至更长的时间；其二，从交房到拿证，也需要近一年甚至更长的时间；其三，诸多交易政策的限制；其四，变更手续的办理极其复杂，微小的获利不足以刺激人们去操作；其五，房屋漫长的使用年限支持长线投资；其六，社会向前向好的发展趋势，从长期来看是几乎可以肯定的。至于其他城市化、人口等等的问题都是老生常谈的，不必多言。

　　对于长线投资者来说，几个月、一年的市场波动几乎是不必考虑的。另外，既然是投资就应该最关注投资品的价值，需要考虑的核心，是居住的价值如舒适性、便捷性、品质、品牌、品位等等，以及投资品增长的空间如稀缺性，也就是说它的可替代产品稀缺。居住价值是核心本质，因为你无论卖给谁，最后它是供人居住的，一个小区、一个房子有没有好的居住价值，才是它在市场中立足的根本，也是无论何种目的的购房人需要关注的本质问题。

　　悲观者说

　　一批烂尾盘和烂尾楼将迅速出现

　　刘鸿(长沙阳光100总经理)：2009年将是大浪淘沙的一年，可以肯定长沙楼市不会是牛市。那些没有实力，没有诚信，拿地成本过高的公司将受到市场挤压，甚至被淘汰。一批烂尾盘和烂尾楼将迅速出现。曾经的“投资房地产一定挣钱”、“买块地晒太阳也能暴富”的时代一去不复返了。

　　但是，中国的城市化进程并未结束，长沙作为近七千万人口的湖南省省会和历史文化名城，每年都将吸引一大批外来人口置业定居。因此，房地产市场将继续稳步发展，房屋的刚性需求依然存在。但这些刚性需求将是重质量、讲诚信、有品牌和负责任的公司和楼盘争夺的一块“蛋糕”。