算账

　　昨日,我省针对房地产市场的15条“救市”新政一出炉,立马在广大市民中引起强烈反响。15条新政中,关系到老百姓买房的贷款利率和首付比例优惠、住房公积金新政以及税费减免的政策共有7条之多。多数市民看着这些新政时不免也有疑惑:税费减免方面究竟能省下多少钱?公积金贷款提高额度和延长还款期限后,月供

　　又能减负多少?本报今天就来为你仔细算算这笔账。

　　卖房可减免税费5.9个点

　　在交易环节税费减免方面,合富辉煌首席市场分析师黎文江介绍,根据新政,出售购买超过2年的普通住房免征营业税,按此前的规定,营业税为5.5个百分点；“个人转让自用2年以上、并且是唯一生活用房的所得,个人不负担个人所得税地方收入部分”,减免了1%中的四成,即0.4%；而“个人首次购买普通住房契税按1%征收”方面,按此前规定买90平方米以下的房子享受1%的契税优惠,而现在优惠政策扩大到144平方米以下的房子,即购买90平方米—144平方米房子的契税从1.5%降为1%。

　　因此综合来看,假设首次购买一套超过2年的面积为100平方米、总价为100万的二手房,实行新政后,可比原先减免契税0.5个百分点,即省下5000元；相应的,假设出售同样一套房子,可比原先减免税费5.9个百分点(5.5%+0.4%),即省下5.9万元。黎文江强调,在实际二手房交易中,业主卖房往往要求实收,即把税费全部转嫁到买房者身上,因此在这样的情况下,新政实施后假设买刚刚举例的这套房子,可比从前省下6.4万元(0.5万+5.9万)。

　　公积金贷款月供可大降

　　新政还允许各地可将住房公积金贷款上限上浮10万—20万元,住房公积金贷款年限可延长至30年。广州亿达按揭陈溢溢介绍,我省各地公积金贷款的上限不同,如东莞个人贷款的上限是46万元,佛山是26万元等。新政也给了各地自主权,可上浮10万—20万元,因此很难判断各地最终设定的上限会是多少。

　　而在广州,从去年12月起已经调高了公积金贷款的上限,个人最高额度从40万调至50万元,夫妻从65万调至80万元,业内人士分析“已经到顶”,再次调整可能性不大。陈溢溢表示:“我们抛开上限上浮的因素,仅考虑年限可延长至30年这一点,对很多公积金贷款者来说,也可以大大降低月供额,减轻负担。”陈溢溢以广州一对夫妻公积金贷款80万为例算了一笔账,贷款年限从20年延长至30年后,按照目前3.87%的贷款利率,尽管总利息会增加不少,但月供款可从4793.22元降低到3759.61元,每月可减负超过1000元。

　　突破

　　1.三管齐下系统救市力度创地方政府纪录

　　从市场人士看来,广东省的15条地产新政,其力度在各地方政府刺激楼市的措施中创下了最高纪录。

　　据一位消息人士透露,省政府此次出台这15条政策主要有两方面意图:一是下大力气在住房保障问题上,解决低收入住房困难家庭和“夹心层”的住房诉求；另一方面,解决了保障性住房问题,再把商品房交给市场去调节,促进楼市的健康平稳发展。大概思路是:开发商合理定价促进销售,税费减免和公积金新政拉动钢性需求和改善型需求,从而提高交易量消化存量房,并带动目前大量减少的房地产开发投资,形成薄利多销的良性循环。

　　消息人士表示,当中关于税费减免、放宽“限外令”等四条措施明确了有效期截至2009年12月31日,这一方面是为了增加政策的时效性,解决当下急需解决的问题,同时也使得政策能够对市场变化及时作出调整。

　　2.缓交出让金救了开发商的“命”

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,新政中,最“猛”的当属“房地产企业可申请缓交土地出让金2年”。他表示,2007、2008年,不少房地产企业买了不少的地,但土地出让金不允许贷款,也不允许用融资款,这让不少企业的资金链出现问题。该政策无疑救了不少开发商的命。一些开发商甚至直言,一旦资金压力减少,开发商将更加从容应对当前低迷的市场,而不会拼命“卖楼求存”甚至以“成本价”倾销回笼资金,关于如何促进销售的思路也可能因此而发生改变。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞也表示,广东出台扶持地产企业的政策说明广东的魄力,“如果房地产企业的资金链断裂,企业大规模倒闭,无论是对政府还是企业或者消费者都没有好处。”