广东全省多家房企资金链紧张，市场调整已不可避免

　　广州很多房地产开发商一方面纷纷打折促销，另一方面放缓了开发速度，想以此来避免资金断流，而广东省房地产协会发布的2008年度市场分析报告说，如今资金链紧张的不止是广州，全省很多房地产企业都到了一个危急关头，市场调整已经不可避免。

　　广东省房地产协会会长蔡穗声：“我们认为整个行业的资金链条，去年来看是紧张的。”

　　蔡穗声，广东省房地产协会会长，住房和城乡建设部住房政策专家委员会委员。今年广东房地产市场分析报告和房地产权威数据出来后，让蔡穗声会长对房地产企业的资金状况非常担心。

　　蔡穗声：“我们看08年去年指标，就发现了很大变化，它的房地产开发投资增长，就大幅度下调了，他下降了20个百分点，那其他的新开工面积，销售面积，销售金额，企业到位资金，还有一个是企业的购置土地，都出现负增长，这个负增长的出现，是03年以来的首次出现，那这些所有指标都指明一个方向，我们分析认为就是，广东房地产应该说已经进入了周期性的调整。”

　　在众多数据中，蔡穗声最担心的就是新开工面积出现了大幅度下降，2008年，商品房新开工面积同比出现负增长，下降幅度达到9.28%，为2003年以来首次，特别是2008年第4季度，广东新开工面积只有1233.1万平米，同比下降了38.97%，新开工面积甚至降到了2003年以来的最低，这个数据也印证了记者在广州市区看到的情景。

　　蔡穗声：“01、02、03都是一个低谷，这个低谷表现为了销售是比较冷淡，没有多少增长，房价是稳定，甚至有负1%到2%点几的增长，在02、03年几年，无论是广州，无论是广东省，房价有负增长，这个情况一直延续到04年的下半年才开始有所好转，05年就比较好了。06、07年它是一个高峰期。”

　　记者：“可以说现在的开工面积，基本上回落到了我们当时最低谷的那个状态？”

　　蔡穗声：“可以这么说，所以这是一个，我们认为是一个很不好的市场信号，也是一个我们特别提出来，希望社会各界能够关注的一个信号，因为它影响到下一步的市场走向。”

　　之所以造成新开工面积大幅减少的情况，蔡穗声认为很重要的原因就是开发商资金已经非常紧张，地产报告显示，2008年广东省全年商品房销售面积4824.41万平方米，同比下降22.43%，销售额2880亿元，同比下降21.40%。

　　蔡穗声：“那这么大幅度的下降情况下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情况对市场的前景，到底什么时候会好转，还不太明朗，这个情况下开发商很本能的就是要考虑一个收缩，第二个就是资金当然很紧张，资金紧张当然一方面跟市场销售回笼资金不够有关。”

　　开发商资金紧张首先表现在到位资金上，2008年广东省全年到位资金3762亿元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成强烈对比，从房地产到位资金占开发资金比例，也首次下滑到1.28：1，为5年来的最低。

　　蔡穗声：“到位资金跟房地产开发投资资金的一个比率，这个比率，当然到位资金会稍微高过开发投资资金，它有一些余利在那里，但这个比率是03年以来降到最低，最低点，就最小的差距了，就说明他很不宽裕的，资金很不宽裕，这些都是说明了企业它资金的，整个行业的资金链条是，相对是紧张的。”

　　由于2008年房地产销售业绩不好，因此也拖累了房地产企业的销售回笼资金，报告显示，全年广东省房地产销售回笼资金只有1577.9亿元，相比2007年的2031.9亿元，减少了454亿元，降幅达22.35%，出现了5年以来的负增长，与此同时，销售回笼资金占到位资金的比例仅为42%，为2002年以来最低。

　　蔡穗声：“资金来源比例中，从51%下降到41%，下降了近10个百分点，那这是很大的变化，而且这41%的比例，也是近五、六年来最低的比例，这些都造成了开发商他的资金链条十分紧张，在这紧张的情况下，又对市场前景还不明朗的态势下，很自然的选择，就是缩小投资，那这个缩小投资，我们认为不是一个很好的现象。”

　　面对房地产业资金紧张，投资下降，蔡穗声十分担心房地产这个经济的发动机，变成了经济发展的累赘。

　　蔡穗声：“如果我们这个态势延续下去，那我认为无论对房地产业，对房地产市场，对中国宏观经济都相当不利的。”

　　广东房地产协会蔡穗声认为一两家大型房企倒闭或并购并不会引发全行业崩盘

　　如今广东不少房地产企业的现状，只能用内外交困来形容，很多业内人士都预测，一场大规模的市场调整即将到来。

　　2009年，恒大集团势必又将成为人们所关注的焦点。2007年，恒大同由淡马锡、美林等机构投资者签订了对赌协议，即如果恒大地产在2009年12月6日前上市，则给机构投资者的回报率不少于70%，恒大地产若无法完成上市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份，也就是说，恒大将面临资产被瓜分、公司解体的危险，如果恒大一旦解体，会不会有大量的烂尾楼出现？同国际投行有密切接触的恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红做出了否定的回答，因为投行也不愿意炒房炒成了房东，相反对中国房地产市场化有积极意义。

　　恒昌房地产顾问有限公司总经理何世红：“那么我相信房地产业，通过这一次经济危机，或者这一次调整以后，它表现出来的可能也不是我们想象中间的企业倒闭、破产，它可能不是这样方式，而是一些比如像这个股权的转移，在市场是一种更理性的。”

　　但何世红相信，在中国此轮的房地产调整中，肯定会出现一次洗牌或者调整。

　　何世红：“我们在成熟的，比如像在香港的这个市场也好，其实已经是屡见不鲜了，我想中国的市场不可能说是就特别，在这样一次大的波动中，那么它都没有任何的波澜，我想这个是不可能的，那么其实我们简单以香港为例，香港在上一次调整过程中，其实我们可以看到真正的，当年很多很有名的企业，现在我们已经找不到了，完全找不到了。”

　　那是否意味着一两家大型房地产企业的倒闭或者并购重组，会引发全行业的崩盘呢？广东房地产协会会长蔡穗声认为根本不会出现。

　　广东房地产协会会长蔡穗声：“在中国最大的房地产企业，它整个市场份额只是占2.7%，去年的数字2.7%，那么在一个城市里，我们所看到每一个城市，都有不少于上百个公司在运作，市场集中度都很低，一个、两个公司，真的出现一种很恶劣的一种结局的话，我觉得对市场肯定有负面影响，但是不会太过严重。”

　　因此，面临资金困难的企业要想在竞争中生存下去，就必须加快资金的运转速度，也就意味着开发商会以更低的价格出售自己的房子。

　　何世红：“他就需要根据自己经营的目标，根据市场目前的一个供求关系，根据目前消费者的心里，对价格的预期的一个水平，去制定自己的价格策略，他只有这样子，他在市场上才能够推进下去，要不然这个企业就没法正常的运行了。”

　　半小时观察：为何楼市的调整不可避免？

　　今天我看到一条消息，住房和城乡建设部部长姜伟新在与全国政协住房保障调研组座谈时承认，2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。

　　事实上，在美国华尔街危机爆发后，几乎全世界所有的人都在追问，房利美、房地美赔钱了，美林、雷曼赔钱了，投资者赔钱了，世界经济为此而止步甚至倒退，那究竟谁又从这场金融泡沫中得到了好处呢？最后调查的结果是华尔街的金融高管们，他们每年从华尔街拿走了高达200多亿美元的分红，成了在这场金融危机中唯一捞到好处的一群人。然而，也正是为了这200多亿美元，他们忽视甚至放纵金融风险不断膨胀，最后各国政府不得不拿出上万亿美元来救市埋单。

　　今天，当我们听到房地产市场泡沫破裂的声音响起的时候，我们也不禁想追问一个同样的问题，房价越炒越高，高到买房成了老百姓一个奢侈的梦想，高到房子卖不动开发商资金链崩断，高到银行的房地产贷款有可能变成巨额坏账的时候，谁又从这场没有胜者的博弈中得到好处呢？

　　答案其实正写在新出炉的各种富豪榜上。从胡润到福布斯的富豪榜，这两年，我们看到房地产商的面孔越来越多，他们成了富豪当中数量最庞大的一个群体。而对上市公司高层主管薪水的调查，房地产最火爆的2007年，房地产业也成了调薪幅度最高的行业，仅仅7家上市公司就共有42名高层主管年薪突破100万元。

　　华尔街危机之后，世界各国都提出要改革金融监管体系，不仅对华尔街巨头们提出道德上的谴责，也需要对他们的投机行为采取更多的限制。那么，当我们在房地产市场面临调整的时候，是否也应该反思过去的市场管理体制，对这个充满利益纠葛的行业加强监控，防止这个市场在追逐利益的过程中走向失控。

　　如果房地产市场还是一辆被既得利益裹挟的欲望号街车，就难以走出调整、崩盘，再调整、再崩盘的轮回。

　　(主编：卢小波 记者：周羿翔 摄像：白羽)