去年11月份开始实施的楼市新政给深圳楼市带来了空前的人气，岁末年初深圳楼市连续上演火热行情。戴德梁行统计数据显示，11月份深圳一手房共成交6435套，比10月成交套数多了近3000套。12月一手房成交创造08年最高纪录，总成交量高达7897套，日均成交约254.7套。2009年一月份火热情绪不减，1月1日至3日的新房共成交474套，成交均价10195元/平方米，1月5日至11日，成交一手房1813套，环比前周增长23.8%。

　　对于岁末年初深圳楼市走势，业内议论纷纷，有人认为价格已调整到位，高喊“抄底”口号，有人认为房价还需调整，趁机大量出货。到底现在是最佳的抄底时机还是最后的出逃机会？

　　成交“V”形反弹

　　世联地产报告显示，2008年第四季度深圳一手房市场总体成交状况明显好转，一手房共成交165.94万平方米，环比上升91.38%，同比也上升209.02%；成交均价为11935元/平方米，环比下降13.24%，同比则下降21.75%。

　　“这主要是国家鼓励政策的引导，大量刚性需求释放造成的结果。”中国指数研究院深圳分院分析师杨奕表示，近期成交的楼盘主要是中小户型，而购房者多是首次置业者，深圳楼市出现价平量升的格局。统计数据同样显示，第四季度成交主体以90m2以下商品房为主，共成交13345套，占总成交量的70.31%。

　　二手房市场也呈现乐观局面，戴德梁行监控数据显示，深圳12月份二手房销售4843套，共计52.36万平方米，11月深圳共成交二手房4021套，约合44.78万平方米。第四季度，深圳全市共成交二手房122.75万平方米，环比上升0.69%，同比也上升1.19%。

　　记者注意到，自1月4日深圳市地税局减免二手房营业税通知正式发布后，二手房交易量连日走高。深圳国土局成交数据显示，1月4日至7日，二手房交易分别为195、230、327、434套，呈直线上升状态。而在此前近一个月内，二手房单日交易量从未超过300套。

　　“营业税是二手房交易中税费额最高的一项，较大程度抑制了二手房的流通，营业税的减免对二手房市场的推动作用非常明显。”戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，近日来咨询与签约的客户在增加，预计今年上半年二手房市场成交量将有所回暖。

　　“消化库存”任重道远

　　岁末年初的成交旺盛让深圳楼市的库存压力稍稍缓了口气。根据深圳市国土房产局信息系统统计，1月10日可售房源59871套，低于6万套；1月11日，库存再次降为59646套，当天成交214套。

　　而追溯2008年成交低迷带来库存剧增的历程，2008年7月26日，深圳市可售房源超过5万套，达到50238套。9月28日，房源库存第一次超过6万套，达到61918套，约合638万平方米。此后基本上都在6万套以上徘徊。

　　中原地产深港研究中心总监张伟表示，深圳房地产市场发达，购房者相对比较成熟理性，对利好反应快。而且，深圳房地产市场调整了一年多，更多的开发商加入到降价的行列中来，也消化了空置。

　　然而星彦地产发布的一份报告却认为，受经济下滑的影响,2009年深圳楼市仍然处于下行通道。星彦地产中央研发中心总经理鄢圣刚认为，供应量的增加，是首当其冲的突出因素。“保守估计，2009年深圳市场的可消化量可能达到1100万平方米。”鄢圣刚介绍，这个数据由三个部分组成:第一是2007年以前未消化的供应量100多万平方米，第二是2008年未消化450万平方米左右，第三是2009年新增供应500万平方米左右。

　　“实际上在过去5年中,深圳的开工量和预售量不小,竣工面积呈现非常明显的下降趋势,这也是如今整个市场存量比较大的重要原因”，鄢圣刚表示。公开资料也显示，2008年深圳市国土局批准预售面积为660万平方米，而市场销售的仅为553万平方米，大量开发商拿了预售许可证但不推盘，而是往后压，这也构成2009年市场供应压力较大。

　　蒋尚礼也指出，部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的项目选择在2008年入市，但购房需求的持币观望，致使各主要城市商品住宅市场纷纷滞销。如果按现有成交速度来测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量需要未来大约10至12个月的时间才能基本消化出清。

　　投资客尚难卷土重来

　　11月楼市新政以来，一些消费者热情高涨，直接推动成交量出现“V”形反弹。一些人希望抄底成功，另一些人则借机出货，资深炒房客徐先生在这两个月迅速出售了五套房产。“错过了去年的高位出货，今年楼市低迷又一直卖不出去，这次利好反弹正好是出清房产的最好机会。”徐先生告诉记者。根据中原地产每月跟踪二手房成交中的投资客比例，基本都只有2%-3%，业内人士在分析目前房产的购买者是谁时，答案也非常一致：自住客。

　　“我现在经常在深圳、东莞等地方看房子，就是要看看房价的走势。像南山区、前海片区，新房价格不断创新低，最近已经出现了7380元/平方米的价格，我预计未来开发商要想卖出去的话，只能是6000多元/平方米的价格了。”资深投资客邹建民表示，房价在未来一年仍会处于下降通道，而且受到经济调整影响投资客的承接能力受限，2009年年内购买都会有较大风险，短线投资并不适合。

　　境外投资客也纷纷抛盘出货，美联物业深圳负责人表示，港人抛售内地物业自9月份已见端倪，年底公司接手的港客放盘是先前的3倍。美联物业红树湾分行主管欧阳橙说，港人近期急售的物业价格较市场价低10%左右，尤其是豪宅被香港人“甩卖”的较多。最典型的例子是香蜜湖一号，高峰时价格曾经达到6万元/平方米，如今二手房均价仅仅2.7万元/平方米，足足缩水超过一半。

　　受金融海啸的牵连，自顾不暇的国际投行也开始大规模撤离。自2008年下半年以来，不断有外资套现在华物业的消息传出。仲量联行北京研究部主管马安平表示，外资确实认为现在的地产项目价格偏高，有离场观望的情况。“我们预计各个物业类别的售价将会普遍下跌15%-20%。”只有2009年买卖双方的预期差距被拉近，市场的交易量才有望重新回升。

　　至于长线投资，虽然房价下跌使投资吸引力有所上升，但租金却呈现了下跌的趋势。深圳市出租屋综管办发布的2008年第四季度出租屋抽样调查情况，出租屋呈现了租金整体下跌，空置率明显上升的态势。从租金上看，出租屋整体下跌幅度达10%以上，其中写字楼降幅最大，达到了16.5%；厂房次之，降幅为15.8%；住宅降幅为9.4%；

　　美联物业的跟踪数据显示，在全球金融危机发生后，深圳住宅的租金已经出现了连续4个月的下跌，写字楼更出现了连续6个月下跌。随着2009年经济的进一步调整，租赁需求及承租能力将降低，租金仍会有下降压力，回报率降低将打击投资客投资的兴趣。

　　“我认为在未来的一年、两年甚至是三年内，房价在低位徘徊的几率很大，不会重新上升。涨一点又要回来,像前几年那样明显上升的机会是不存在的。”素有香港地产教父之称的中原集团主席施永青在深圳公开表示。施永青认为，虽然有一些人出手买房，但这并不代表楼价可从此复苏，重新达到新的上升轨道。深圳中原地产总经理李耀智也表示，目前的深圳市场仍以自住型买家为主，这一人群对价格相当敏感，如果房价的上涨幅度超过了预期，自住客会重新观望。（万晶）