合理降价是稳定地产之道

　　国务院办公厅12月21日发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确提出：“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”

　　“这是从政策层面撕下房地产商高房价的最后一块遮羞布，如果死扛高房价，不稳定成交量降价促销，结果只能是崩盘。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士对《中国新闻周刊》记者说。

　　实际上此次的降价大令，已是国务院短短两个月内，出台的第七项有关房地产稳定发展的公共政策。之前出台的政策分别有：连续降息、降低房贷利率、减少房贷首付、两年以上二手房转让免征营业税、放宽二套房贷限制等。国务院希望通过对住房消费的刺激和鼓励，来恢复国内房地产市场的信心、减轻金融危机带来的影响。

　　“虽说降低贷款利率等能让我们买房时少些负担，但与之相比房价才是大头。” 在金色漫香林销售处，看房人徐建军向《中国新闻周刊》记者道出自己观望的原因。

　　这也代表了当下买房人的心态。虽然国务院多项房地产调控策略用心良苦，却并未从根本上改变房地产交易乏振的局面，究其根本，还是高房价在作祟，房价之高远远超过了居民的可承受能力。

　　那么，中国的房价多少才算“合理的价格水平”？对此，国际上有一个通行的计算模式，即看该地方或城市的房价收入比究竟是多少。

　　“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。国际上认可的“房价收入比”为3～6，即房屋的价格应当是家庭年收入的3到6倍左右。张明伟夫妇的家庭年收入在15万元左右，按这个比例，购买一套住房，“合理价位”应该在45万至90万元之间。这也是张明伟夫妇觉得目前的房价还是过高的主要原因。

　　前述业内人士为《中国新闻周刊》算了一笔账：根据北京市统计局公布的统计数据，2007年北京市全年城镇居民人均可支配收入达到21989元，按照平均每户人口3人计算，平均全年每户可支配收入65967元；年末城镇居民人均住房使用面积20.3平方米，三口之家的平均每户住房使用面积61平方米；按照2008年年初的北京市商品住宅平均销售价格12162元计算，平均每户住房使用面积总价约74万元，房价与年家庭收入之比约为11倍。

　　一面是房价畸高，销售不畅，一面却是空置率不断蹿升。据国家统计局最新公布的数据显示，截至11月底，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%。而据报道，华远集团总裁任志强估计，到明年我国的空置量会超过4亿平方米。

　　这是一个危险的信号。这也许意味着，如果房地产价格不调整到位，房地产企业由于房子卖不出去，资金回笼缓慢，资金链就会断裂，并造成烂尾楼等的大量出现。而这势必影响上下游相关产业链和银行，并引起失业等相关社会问题。

　　买房子送汽车，买房子送装修，买房子送商场购物券……促销花样如此翻新，但是房价却仍然没有降下来。

　　“目前地产商不肯踏实降价的真正原因，在于他们认为政府救市策略还在后面。”前述业内人士表示。

　　记者采访的多位业内人士的共识是，目前房地产市场已经发生根本性变化，即由卖方市场转入了买方市场。这一变化非政府力量所能左右，而政府出台政策并非来保证以投资为主导的价格水平不改变，现实情况要求地产商重新定位房地产的市场价格。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》表示，国务院出台政策用心良苦，希望市场向好的方向转变，不希望房地产市场出现大的波动。但政策是影响市场变化的因素，但不是唯一也不是决定性因素。而企业在新的市场环境下，采取什么样的应对策略，将关系到未来市场的走向。

　　说明白些，房地产商的生死大权决定在自己手中，生存还是死亡真的是一个不得不问的问题。 ★