11月热词：救市 -- 救楼市就是救经济

　　2008年的楼市在“金九银十”遭受重创之后，消极悲观情绪对于楼市的笼罩达到了顶点。进入11月之后，政府调控组合拳频出，伴随系列利好新政的出台，楼市关键词逐渐转变为“救市”，全国也开始了一场自地方至中央，自金融至整体经济的救市运动。配合政策东风，一些开发商也率先以前所未有的“慷慨”大幅降价，积极开展“自救”并取得不错的销售业绩。这也让市场各方看到，真正的价格回归依然能够起到打破市场坚冰的作用，在价格契合的首要前提下，楼市并非一潭死水，依然拥有庞大潜在需求。一时之间，从专家到买房人，“救市”成为了11月份讨论不离口的专有名词。

　　起因：11月前后利好政策频繁出台

　　10月22日，人民银行正式宣布从10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　财政部也在当天发布了对楼市的新政策。宣布从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　11月26日，央行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。此次降息幅度之大，为近年罕见。

　　效果：利好政策配合降价推动楼市回暖

　　在系列稳定房地产新政激励下，让身处寒冬中的11月份北京房地产市场感受到了一些暖意，北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月北京市期房网上签约13721套，环比涨幅达48%。尽管这其中保障性住房和限价房签约量所占比重超过了商品住宅，但商品住宅的签约也呈明显增长态势。

　　在政府出台新政支持房地产市场稳步发展的消息传出后，众多的房地产开发商增加了新盘上市的信心，11月京城楼市有逾30个新盘将争相面市，形成“淡季回暖”的市场行情。而金都·心语、首城国际、远洋·沁山水等项目的低价热销，为其他销售停滞的项目指明了方向，也就此带动了京城楼市的全面大幅度价格调整。业内人士认为，从10月以来，中央有关部门和北京市政府开始出台的一系列促进住房消费的政策，一定程度上改变了普通商品房购买者的市场预期，另一方面，开发企业面对销售压力，越来越多地采取了力度较大的降价促销措施，尤其是一些新盘项目价格低开幅度较大，刺激了楼市刚性需求的有效释放。

　　此外也有专家指出，购房需求不会因大幅降息等利好刺激而在短时期内立即释放，购房者的购房行为最终取决于房价下降还是上涨这一焦点问题。目前整体房价仍然处于过高水平线上，相比降息和各种税费的优惠，房价下降所带来的实惠将更直接、更优惠。而总体来说，房产的持有成本明显减少，长期来看会让更多购房需求重新回归到房地产市场当中，有利于房地产市场的稳定健康发展。

　　点评

　　免税、降息、降低首付比例、下调公积金贷款利率……政府决策层在11月份频繁抛出的“政策救市牌”意在拉动内需，调控经济发展。对大批开发商来讲，不亚于是一场信心上的“及时雨”，让消沉已久的楼市在“久旱逢甘露”之后，消极悲观情绪得到很大缓解。“房地产行业是重要国民经济支柱产业”等利好信息在11月的释放也让不少原本已对近期房地产市场不抱任何幻想的开发商，再次在心底燃起希望的“火焰”，期待借政策的东风再放手一搏，配合着销售价格的继续下调，为接下来“艰苦奋斗、节衣缩食”的日子尽可能多地储备些“粮草”。

　　事实上，伴随新政频繁出台而引起广泛争论的“楼市该不该救？该怎么去救？”这一话题，有人一语中的——政府救市，并不是在救开发商，也不是在救房价，而是在救受全球金融危机影响下的中国经济。以往屡被批驳的“楼市兴衰关乎下游60多个行业”的言论终于应验了，相信现在说“救楼市就是救经济”，不会再遭众多人“板砖”。(文/邱旸)

　　12月热词：抄底 -- 年底抄底要理性

　　2008年，开发商经历了前所未有的困难，经济风暴的袭击更让开发商雪上加霜。购房者似乎对市场失去了信心，好在政府及时出手拯救经济，一系列刺激消费的政策出台。诸如4万亿扩大内需、减税，更破天荒地将存贷款利率数次下调。短短两个多月之内，央行连续四次降息，且幅度远超市场预期。年底政府各项救市政策的集中出台，使极度缺乏信心的市场看到一丝光明。

　　同时，开发商也采取各种方式自救，从一开始优惠打折式的暗降，特价抛售，到亮出底牌直接降价，让消费者浓重的观望情绪有所好转，利于市场信心的恢复。一方面是政策方面的利好，使购房者清楚地看到国家促进经济增长的决心；另一方面房价下行逐步接近消费者心理预期，促进部分刚性需求者提前放弃观望。无论是自住买房人还是投资客，随着政策的不断出台都在不断询问：目前是否到了抄底的时候。

　　政策背景：利好政策不断出台

　　12月对房地产市场而言可谓政策利好不断。中国人民银行日前宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

　　2008年12月13日国务院办公厅下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中针对房产市场的意见指出：落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。

　　而2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为进一步鼓励普通商品住房消费，对满足条件的个人购买第二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。

　　具体内容为：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　事件：自住客年底频频出手

　　在利好政策和开发商加大打折力度的综合作用下，一些低价开盘的新盘出现了少见的抢购场面。先是远洋·沁山水以低于周边楼盘价格2000多元的超低价开盘，开盘当日即告售罄，接着位于东四环的金都心语推出的200多套8800元/平方米的低价房，开盘半天时间也告售罄。而该项目于12月6日再次推出的200余套此类低价房，火爆程度依旧。这些楼盘的共同特点是开盘较周边同档楼盘价格低很多。

　　与此同时，受利好政策的影响，二手房市场也有类似征兆。据21世纪不动产、北京中原等多个门店反映，只要业主的价格松口到适当水平，就能成交。21世纪不动产北京区域11月份二手房的交易量环比增加了近20%；据北京中原三级市场部监测数据显示，11月北京中高档二手商品房成交均价为13682元/平方米，呈下降趋势，而成交量则环比上涨16.56%。

　　观点：年底理性抄底

　　楼市利好政策频出，开发商加大打折促销力度，以及近来消费者不断出手交易频频，这些是否意味着楼市已经到底了呢？买房人是否可以出手抄底了呢？

　　21世纪不动产高级分析师孟奇结合近几年对市场运行情况分析说，对于刚性需求来说，年底年初可能是购房的最佳时间段之一。主要是因为，年底是开发商集中还款的高峰期，包括到期的施工款、银行贷款及其他借款都需要偿还，地产上市公司由于追求年报业绩甚至需要对部分楼栋清盘结算。这种巨大的资金压力，迫使有楼盘在售的开发商不得不拿出部分户型高折扣出售。孟奇建议，对于自住需求强烈的消费者，在多次踩盘(交通、规划、设计)，侦查好自己的中意楼盘后，一旦开发商被迫低折扣售房，可果断出手。

　　目前市场上一些大型的主流地产项目房价基本不会再降，亚豪房地产服务机构副总王英男认为，大型地产公司和国有上市地产公司，融资渠道比较广，资金链上不容易出现断裂，加上前期销售积累的资金，足以使他们安然度过年关，无需再通过降价等销售方式来实现资金的回流。目前可以购买这类型的楼盘，购买风险比较小，同时楼盘品质也有所保障。

　　但是对于一些中小型项目，尤其是五环外靠降价来回流资金的房企，王英男提醒消费者，在考虑其优惠价格、居住及交通时间成本的同时，还要考虑该项目的资金情况，是否会存在延期或烂尾的风险。(文/石丹平)