7月热词 松动

　　一手房：价格松动 成交量有所好转

　　在开发商的明折暗扣与购房者的观望当中，7月北京的住宅销售价格终于出现大面积的松动。一方面，以金隅7090、紫金新干线等为代表的一批新盘，开盘价在7000-10000元/平方米之间，虽然地域较远，但其低价极具杀伤力，因而得到购房者的追捧。另一方面是售价在25000元/平方米以上的住宅，虽然受大环境影响卖得不如从前，但交易量基本能够保持稳定，售价也呈缓慢上升趋势。而居于中间的，单价在15000元-20000元/平方米的房子则出现滞销，这些项目也成为楼市中价格松动最为明显的部分。

　　据调查，7月份在售的价格区间在15000元-20000元/平方米的30个楼盘中，至少有 86%的楼盘成交价出现了下降，仅14%的楼盘价格保持稳定或略有上升。“以四惠桥的壹线国际为例，该项目去年12 月成交均价16991元/平方米，今年1月份为15965元/平方米，4月份达16934元/平方米，7月份则下落到15367元/平方米。”

　　而在7月价格松动的过程中，一个有意思的现象就是楼盘销售量和价格下调幅度关系日益密切。之前业内认为，在市场走弱的情况下，楼盘价格越下调购房者越会观望，因为大部人都买涨不买跌。然而从7月份实际成交情况来看并非如此：从单个楼盘的成交情况来看，价格略有松动其交易量就会直线上升。在调查的30个楼盘中，有24个楼盘伴随着六月、七月价格的调整，交易不断走旺。

　　二手房：价格直降+变相降价 幅度超过15%

　　出现松动的不仅是一手房。受市场整体转冷的影响，二手房抛售现象也普遍增加，价格下降空间超过10%。二手房传统的卖方市场逐渐向买方市场转变。

　　据北京市房地产交易管理网7月数据显示，今年上半年，全市二手房网签13743套，比去年下半年减少了37.2%，与此同时，今年上半年全市二手房平均成交价格为9620元/平方米，比去年下降了1.8%。面对如此冷清的市场现状，二手房房主纷纷降价求售，各房产中介公司收取的中介费也开始大打折扣，目的只为吸引购房人眼球，促成交易。

　　7月，中大恒基、筑家地产等京城中介的数字显示，根据其500多家门店对超过一个月未售的5000套房源进行回访时，有82.5%的房主接受降价求售。而其降价幅度平均达到了5%，最高甚至超过10%，远远高于去年同期1%-2%的正常比例。

　　除了直接降价求售，7月的二手房市场还出现一些变相议价。据了解，在二手房交易过程中，按照相关规定营业税、个税应该由房主全部承担，其他交易税费买卖双方各承担一半，但是由于前几年北京二手房市场是“卖方市场”，一直以来，所有的税费都由买方独自承担。

　　然而根据北京多家房产中介7月的统计，由于市场需求的减少，使得约有三成的房主愿意全部或大部分承担交易税费。也就相当于房款直接降价超过5%。这也是近几年来本市二手房市场首次出现卖方愿意承担交易费用的现象。

　　专家分析：奥运后楼市走向不明 成为房价“松动”主因

　　在面对7月份整个市场出现的价格松动，不少专家指出：随着奥运临近，各方此前关注的“奥运会会对北京房价产生什么样的影响”更有升级的趋势。而在人们的观点交锋中，此前一些人提出的“奥运会加速北京房价上涨”的论调逐渐被人们看淡，再加上半年来市场的连续不振，使得人们对奥运后房价下跌的危险有了更为现实的认识。这些直接反映到市场上就是一二手房市场全面出现价格松动。“此外受奥运期间各项限制措施的影响，许多项目将处于瘫痪状态，一些开发商想在奥运到来前多争取一部分回款。”

　　而对于奥运后房价走势的判断，一部分专家认为，奥运给北京房地产市场带来的利好已经停滞，预计奥运会结束后，将会有大批二手房集中上市，届时价格继续下探的可能性非常大。北京房价在2009年之前确实很有可能出现短期性和区域性回调现象，但即使这一现象真的出现，也与“奥运”概念的关系不大。

　　似乎是为了印证专家的判断，与奥运紧密相关的奥运短租房市场也在7月末出现了集体“跳水”的情况：出于对奥运房屋租赁市场的看好，奥运场馆周边有大量房东纷纷清空自己在奥运场馆附近的房屋，进行装修，同时将租金定在了平日租金的5至10倍左右，一时间促成了“奥运短租热”。然而进入7月以来，奥运租赁热并没有想象的那么好，曾经热炒“奥运短租”的业主也开始纷纷降价以期待能够保住最终的利润，最高降幅超过了20%。“市场疲软引发的价格下调”，这也成为7月份价格“松动”最为直观的注脚。 (文/卫东)

　　8月热词 展示 -- 精彩奥运 淡化楼市销售荒

　　2008年8月8日，世界瞩目的北京奥运会拉开帷幕。这是中国百年一遇的盛事，它既是全球的体育盛事，更是推动中国经济增长的一剂强心剂，也是京城楼市近年火爆发展的助推器。

　　而在奥运会之前的一段时间里，从2007年下半年伊始，美国次贷危机蔓延，并波及到了全球的金融体系，国内CPI居高不下、央行数次提高存款准备金率、二套房贷新政出台等诸多因素连环夹击，楼市“拐点论”、打折促销风盛行，购房人持币观望，原本预期临近奥运将愈加火爆的北京楼市在去年底开始呈现低迷。因此8月份的盛世奥运，众多楼盘将奥运营销演绎得淋漓尽致，而北京楼盘也有机会向世界人民做了一次全新的展示。

　　众多楼盘奥运期间开盘宴客

　　据统计，6、7月份，京城楼市约80个楼盘推出纯新盘或老盘后期搭载奥运的末班车。仅7月19日一天，包括武夷花园、龙湖·漫坡香醍、阳光波尔多、保利·百合花园、金隅·七零九零等多个楼盘开盘或推出新楼座。而金融街控股、凯德置地、合生创展、北京天恒置业集团等知名开发商旗下均有楼盘于8月份开盘。

　　奥运会期间，新别墅项目纷纷推出。长江实业78万平方米的纯低密度大盘“誉天下”于7月3日取得预售证，首批31套别墅于奥运期间推出。同期，位于中央别墅区的龙湾和院再推出34套房源，这是该项目继5月份和6月份两次开盘均全部售罄后的第三次开盘。

　　“奥运会期间到京的海内外高端人群数量会骤然增加，我们十分看好项目对这部分人群的吸引力。” 顺义别墅区龙湾和院项目营销副总经理贾涛表示。为此，龙湾项目在7月下旬加推新房源。奥运会在京举办对开发商而言是千载难逢的机遇，奥运期间大量世界各国的政界、商界、知识界精英到来，在观赛之余将会有可能对北京投资环境及发展前景等进行近距离考察，北京楼市的投资价值也将进一步展现。尤其具有稀缺性资源的高端地产项目多数抓住奥运期间营销推广的最好契机。

　　展示力量消除销售受挫阴影

　　对于奥运期间京城楼盘销售情况，有数据显示，8月份，北京在售项目成交套数为3763套，成交面积45万平方米，远远低于7月份的5908套、73万平方米。在此期间里，北京一些楼盘甚至走出北京，前往山西、内蒙做推广，以缓解北京销售压力。

　　在奥运会期间，北京各个楼盘千方百计想办法，以楼盘和奥运会结合的活动层出不穷。有的项目售楼处将会展出与奥运有关的图片、影像资料，以配合奥运气氛，将购房者的来访设计为对奥运的即时体验。有的直接组织业主集体看奥运，主要还是从地产公司的品牌形象出发，长江实业开发的“誉天下”项目首批别墅于奥运期间推出，并耗资逾二千万元人民币打造了体验中心。借奥运契机推广宣传，除去促销的目的外，大多数开发商认为这是品牌企业及高端项目推广品牌形象的绝好机会。

　　奥运会还吸引了诸多外地项目到京宣传推广。尤其是天津、青岛、秦皇岛等奥运协办城市的楼盘。谈起奥运到京推广原因，外地开发商表示，非常看好奥运期间的品牌形象推广时机。富力、保利、恒大、绿地等知名地产公司在天津的高档项目，以及去年天津地王---星耀五洲项目都在奥运会期间进入北京推广。

　　未雨绸缪 奥运后楼市走向提前探讨

　　在停滞与展示并存的8月，北京开发商已经积极探讨后奥运的地产走向。实际上，2001年7月北京申奥成功以来，关于奥运后北京楼市趋势的话题就争议不断。只是始自2007年底的宏观经济变势以及楼市的波动让奥运前后房产走势似乎变得更为关键和敏感。尽管对于后奥运时代的走势仍有争议，但是目前较为一致的观点是楼市短期会产生波动，但是长期向好的趋势并未改变。

　　由于北京奥运会的成功举办，很多国外媒体对中国房地产市场做了积极的报道，法新社报道说，尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长，进而影响房地产，但从长远来说，中国私人住房的强劲需求仍会有助于抵消任何低迷；英国《金融时报》认为，中国房地产市场的“泡沫性”命运并不存在。德国《明镜》周刊预测称，中国房价不会大幅下降，长远看还会继续走高，原因是“年轻的中国”需求巨大。