3月热词 观望 -- 市场观望情绪集中爆发

　　买房人观望情绪的集中爆发，是从今年3月份开始的。春节后京城楼市成交量急转直下，迅速转入全面滞缓，3月份也就此成为2008年房地产市场由牛转熊完整轨迹的节点所在。这一时期屡被提及的“市场观望”，成为了2008年贯穿全年的重要词汇。

　　起因

　　国内经济出现流动性过剩，并出现通货膨胀。2008年政府为缓解经济压力，采取金融紧缩政策，打压投机性需求，抑制投资性需求，持续加息，鼓励储蓄，为市场降温，并严控金融贷款，导致房地产开发企业均面临不同程度的资金链压力，同时受宏观政策及股市暴跌影响，消费者投资、消费热情骤然下降，房地产市场出现浓厚观望情绪，而部分开发企业受市场及资金链的双重压力开始降价销售，导致市场观望情绪进一步加剧并延续至今。

　　市场表现：买房滞缓炒房上岸

　　事实证明，市场确实变了，在2008年初王石“石破天惊”的拐点论出现后，是连续数月的销售低迷，北京市房地产市场交易量连续数月同比大降。开发商猛然发现，前两年市场大热时的排队买房、抢购潮如今一去不返，甚至连以往楼市中重要的“炒房力量”也在纷纷抽离，急于上岸。面临窘境，开发商的试探性促销，送家电、送物业费、送汽车等优惠方式逐渐增多，尽管意识到市场危机，但当时大多数楼盘仍然不敢真正降价，多为试探行为。

　　3月份，万科率先在全国范围喊出“降价”口号，而数天后，SOHO中国董事局主席潘石屹又抛出“百日巨变”论，堪称此前拐点论的升级版。过去几年政府对市场进行宏观调控之后，市场都会陷入短暂观望期，但过后都是是报复性的房价和成交量双涨，但是这次二套房新政出台之时，赶上美国次贷危机引发的全球金融环境恶化和持续经济衰退，以及中国政府对整体经济过热担忧所采取的从紧性货币政策，这些原因造成社会整体对经济前景的不乐观预期，也从而形成了楼市的整体低迷。

　　开发商变化：价格难定捂盘延开

　　当时市场普遍预测，3月楼市正处于观望对峙的关键时期，下一步无论是“艳阳天”还是“倒春寒”都有可能。不仅购房者观望，开发商也在观望，3月份开发商转入观望最直接的表现就是捂盘延开，如果说过去这时候哪个项目延时开盘，十有八九是捂盘惜售，等待坐地涨价。而当时不少项目开盘日期的一拖再拖，则反映了开发商瞻前怕后的观望心态。据统计，3月份北京有近二十个项目选择了推迟入市的时间，作为传统销售旺季的三四月份，开发商往年总是利用这样的“黄金档”为楼市“添柴加火”，而今年，不少项目却悄无声息的选择了“沉默”。

　　据了解，事实上当时大多开发商也是有苦难言，持续窘困的市场让他们陷入进退维谷的境地。某开发商把自己的处境形象的比喻为“热锅上的蚂蚁”，一方面不卖房面临着巨大的资金链压力、越拖越麻烦，另一方面又不敢轻举妄动怕价格一公布立刻会把自己陷入尴尬当中。于是，楼市便出现了“异常”状态——开发商想尽办法拖延开盘时间，变得“极度敏感而脆弱”；而且从另一方面讲，中小开发商们谁也不愿意当率先降价招来口诛笔伐的“出头鸟”，于是大多选择了审时度势和继续等待。这种心态影响下，捂盘观望也就顺理成章。

　　判断

　　尽管近几年每逢宏观调控政策出台都会引发一段“观望期”，也有出现短暂的成交淡季。但今年的情况已经大不相同，2008年初房地产市场的整体价格已经被“炒”到了买房人承受的极限高位。从某种意义上讲，去年以来出台的系列调控政策甚至远没有以前的‘国八条’、‘国六条’来得严厉，但它却成为惊醒梦中人的‘闹铃’，让买房人警醒不再迷信‘楼价只涨不跌’的神话。分析过去几次由政策调控带来的观望，一般都在调控政策出台后的两三个月里被市场所消化，而在3月份的时候，已经有很多人认识到，这一次的观望似乎还只是刚刚“拉开序幕”，其影响何时真正结束遥远得有些让人看不到头。(文/邱旸)

　　4月热词 退房 -- 南方退房风潮波及北京楼市

　　4月份，从珠三角蔓延开的“退房潮”迅速波及北京楼市，很多在售项目都纷纷注意到，前阶段买了房又退房的客户明显增多，刚刚签约转天“反悔”的也大有人在。查阅北京市房地产交易管理网“退房公示”可以看到，不少项目3、4月份的退房客户明显增多，一些项目退房次数甚至多达数十上百次，如此“沦陷速度”令人吃惊。

　　起因：房价下跌引发集中退房

　　去年底以来执行的提高二套房贷首付比例和利息等政策，在春节之后逐渐显现出对购房需求的抑制效果，楼市的持续低迷和价格下降让购房者感受到市场“江河日下”的压力，购房风险越来越大，买房已经不再是高枕无忧的投资渠道。于是，行业普遍意识到一个严重而现实的问题，当市场持续低迷的时候，你买的房子是不是也面临着贬值的风险？

　　此外据了解，一些项目前期涨价销售，后期大幅降价的“不公平”举措也是引发退房潮的诱因之一。典型例子是某项目年初刚开盘时均价约15000元/平方米，但是4月份最新定价迅速变成12000元/平方米，相比不久之前降了3000元/平方米，这让刚开盘时买房的业主大呼“上当”。此外不少项目的优惠赠送等种变相降价不胜枚举，对于那些已经买了房的业主，房价下调意味着几万元甚至更多的钱打了水漂。这也引起了高位购房者的强烈不满，导致要求退房的纠纷不断。

　　市场状态：是否合情理引起广泛讨论

　　业内人士指出，新开售楼栋价格的较大幅度下降，让很多已购房的业主心中 “实在不舒服”，调查表明，在这一轮退房大潮中，期房退房的现象较为突出，而现房退房较少。而一些在高价位买了房的业主也纷纷采取行动——或拒收房屋，或停止还贷，或诉诸法律，其要求大体相似——要么退房，要么补偿差价。

　　有开发商曾透露，当时不少刚签约的客户怕开发商设置障碍，连刚交完的订金都不要，坚决退房，至于在约定期限内退订的，就更多了。某些项目由于退房者过多，开发商不得已限定了严格的违约责任，要么不退订金，要么设置高额违约责任以此控制退房行为，但是尽管如此，退房现象依然严重。不少客户退房甚至会选择一些很“缺乏理智”的方式，如不接开发商电话、迟迟不办按揭手续等，让开发商非常头疼。而一些原本明确拒绝接受公积金贷款买房的项目，因为客户坚持要退房，也只能松口同意办理公积金贷款。

　　专家指出，房屋买卖作为一种商品交易行为，必然会随市场变化存在价格波动的风险。市场供不应求的时候，商品价格会见势上涨，市场供大于求 的时候，销售遇冷价格自然也将随之下降。但是正因为多年来房价的持续上涨让买房人迷信买房置业“最为保险”的观念，一旦房价下降，利益受损，心理上便难以承受，从而导致“退房潮”的出现。

　　有专家在当时表示了这样的担忧，就集中退房现象来看，要求退房的人中有的签订了预售合同，有的尚未签订合同，两种情况下能否退房也有不同的法律依据。

　　一般来讲，开发商根据市场变化降价求售是正常的合法商业行为，并无足够的法律依据支持这种退款或退房的要求。根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同。目前，只有一种法律原则是对购房者的退房要求有利的，那就是公平原则。也就是说，购房者可以以这一原则为法律依据，要求赔偿或退房。但是，最终能否退房或补偿差价，已经成为一个社会问题，这并非法律层面可以解决的范畴。

　　点评：折射买卖双方功利心态

　　4月份集中出现的买房人退房现象，实际上折射了客户对目前市场的不信任态度，特别是那些2007年底和2008年初刚刚买房者的心理波动最为激烈：由于花费大量资金，倘若楼市就此一蹶不振，房产价值会迅速贬值。为防止自己的资产缩水，这部分买房人便急于抽离楼市，把资金转移到更稳妥的投资或保值渠道中，从而导致了集中退房现象的出现。而从那之后应运而生的市场上频繁出现的楼盘“无理由退房”、“退房补差价”等承诺，也可看作是退房风波所产生的连锁反应。

　　从深层次看，集中退房现象的出现和长期来坚挺的房价出现松动密不可分，市场好的时候一切好将就，房产快速升值的趋势掩盖了很多问题，买房人往往也不会过于计较，退房的现象少之又少。而现在，配套不到位、道路没建好，甚至地面找得不平等这些在过去不是问题的问题，现在都成为已购房者退房的理由，这在很大程度上折射了长期以来市场买卖双方过于功利的色彩。而很多长期以来形成的非理性观念，在4月份集中爆发的退房风波后，逐渐得到了转变，越来越多的人意识到，买房不再是坐赢不输同样需考虑风险，无论楼市形势好坏，理性投资都应该是基本准则。(文/邱旸)