2008年，注定将是地产市场历史上一个重要的年份。

　　2008年，注定将是地产市场历史上一个重要的年份。这一年楼市的跌宕起伏，给我们每个人都上了一课——从多项调控政策抑制市场依然飞速攀升，到多项利好政策托市仍然一蹶不振，事实教育了我们：市场不会遵守任何人的意旨，真正能够决定市场走向的，还是市场本身。

　　从2008每个月的地产市场中，我们提炼一个当月重复率最高的词汇，以此记录这一年的地产历史，记录生成每段历史的背后事件。

　　1月热词 拐点 -- 楼市拐点来临

　　拐点本来自于股市，指股市结束上升或下降出现相反走势的临界点。但是在2007年底至2008年初，拐点一词却被成功地移植到楼市，成为那一段时间出现频率最高的词。而最先提出楼市拐点已经出现的，当属万科的领军人物王石。

　　北京首批降价的楼盘出现在今年一月份。位于东四环的“美利山”可以说是第一个打出降价牌的楼盘，而且降价幅度超出了市场预期。之后，东亚上北，富力桃园等纷纷跟进更加明确了拐点的出现。

　　背景：楼市成交量出现了较大萎缩

　　2007年是房价上涨幅度最惊人的一年。针对这一情况，央行进行了多次加息，并出台了第二套房贷款上调利率和首付比例的政策。进入第四季度政策效果逐步显现出来，楼市成交量开始下滑。尤其是珠三角一带，楼市成交量出现了比较大的萎缩。

　　当时很多开发商认为这只是短时间的调整，对成交量的下滑并不以为然。但2007年底,王石引领的万科在深圳率先降价。在之后举行的中央解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会上，王石被记者问及“进入10月以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月以来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“楼市拐点确实已经出现了。”

　　而对大多数购房者来说，“拐点论”的效应已经开始发酵。在某媒体进行的问卷调查结果显示，普通人对2008年房价拐点是否会出现并无一致看法。对今年房价出现拐点表示“不太相信”或“完全不相信”的比例为45.4%，表示“比较相信”或“完全相信”的比例为38.7%，还有15.9%的人对此“不确定”。不少普通购房者在受访时均表示：“虽然今年有购房打算，但房价如果能降下来，他们还是愿意‘等等再看’”。

　　王石：交易量萎缩说明要调整

　　“交易量萎缩说明市场需要调整，而且也已经开始调整。而市场需要调整的原因，是因为之前一段时间太亢奋。”王石认为，目前房地产市场出现的拐点不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。“三四年不买房是说，大家没有必要因为房价上涨而焦虑，没有必要因此而急着买房子。因为房价的快速上涨是不能持续的，如果中产阶层都已经买不起房子，这样的市场肯定不正常，会调整。还有一个理由是，未来的产品品质会更好，性价比会更高。尤其是对于那些已经有房子住，但是犹豫要不要马上购买属于自己的产权房的人，也就是所谓‘持币待购’的人来说，性价比是一个非常重要的因素。这些人缓几年再买房子。”

　　之后，王石在央视经济半小时上表示“同行现在还有很多人认为中国的需求还是非常硬性的，所谓这种房价的调整马上会反弹，我觉得这次是不同的，要清醒认识，这个是两方面原因，一个方面是消费者已经承受不住了，第二个是国家的调整不仅仅是对房地产，通货膨胀的压力同样很大。投资热钱多，就要货币回笼，要把通货膨胀压下来，房地产首当其冲。再一个应该看到，正因为这个市场有这个需求，就是价格调整是非常必要的。如果还是以你原来土地成本价来计算，市场对你是毫不留情的。另外应该看到，带有盲目投机性的购房趋势被抑制住之后，即使土地供应有限，土地价格的疯涨也会被抑制住。实际上2007年10月份以来一线城市出现了流标，不是说面粉贵过面包你买不到，而是最后没有人买了。所以土地即使是稀有的也会调整，万科是基于这样的判断进行价格调整。”

　　事件：借春节“送礼”应对拐点

　　如果万科在深圳和广州的降价可以理解为局部的战略调整，那么此后上海、北京，成都楼市的降价应该足以证明——至少在万科的分析中，楼市的拐点已经真实到来。

　　事实上，万科以实际行动在告知楼市拐点已经到来，这已然影响到那些相信万科战略的企业，为应对拐点而采取措施的开发商不在少数。2008年1月开始，楼盘低开、降价的信息不绝于耳，还有买房送车的，送车位的等等。总之，今年的开发商的送“礼”力度要比往年大很多，花样也多了不少，让买房人眼花瞭乱。

　　牛气冲天的楼市已经连着火了三年。在过去三年当中别说是开发商给买房人送“礼”，恐怕是买房人要倒过来给开发商送礼才买得到房。当久别了的“优惠”，“促销”，“折上折”等字眼重新回到楼市时，很多买房人被压抑了很久的购买热情被激发了出来。但有业内人士认为，楼市成交量持续低迷，给一些资金链比较紧的开发商带来了较大资金压力。开发商趁春节送“礼”的行业加快资金回笼。

　　2月热词 疲软 -- 成交量下跌 股价楼价双双“受挫”

　　2月份，春节这一传统淡季的到来使得北京楼市的疲软之势有了一个更加明显的呈现。据北京房地产交易管理网的数据显示，今年2月北京住宅期房成交仅为3536套，销售总面积为39万平方米，住宅期房日均销售为121套，单套平均面积为110平方米。统计数据显示，2007年2月住宅签约共计4723套，日均签约为168套。今年2月住宅销售数量同比去年减少近30%。如此表现也使得今年2月成为近两年来同比住宅销售量最少的一个月。

　　此外，据国家发改委、国家统计局之后公布的调查显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨10.9%，涨幅比上月低0.4个百分点，这也是2007以来逐月攀高的房价涨幅在2月份首次出现下降。

　　伴随着楼市走入低谷的，则是股市中地产板块的“一泻千里”。从2007年11月到今年2月下旬，万科、保利、招商、泛海等主力地产股股价都大幅下挫：如万科(000002)从40元跌到24元，跌幅达到了40%；招商地产(000024)从100元跌到54元，跌幅达到46%。股市被人们称为经济的晴雨表，房地产股价的跌幅远大于大盘指数，成为股市“重灾区”，也直接反映了房地产发展所遭遇到的困境。

　　专家观点：楼市股市双双“走软”前景各不相同

　　面对当时市场的疲软表象，一些专业人士指出：春节长假之后一周内北京楼市交易量都会出现当年最低。按照往年的市场惯例，春节前后一个月左右，北京楼市基本属于销售淡季，今年也不例外。但是，由于之前持续两个多月楼市销售疲软等因素的综合作用，今年春节长假后北京楼市销售量骤降的速度仍然超出了人们的预期。

　　“每年春节前后是传统的销售淡季。”有专业人士指出从去年底开始，北京市场就一直销售放缓，购房者出现了比较集中的观望。今年2月销售量骤降除了传统销售淡季影响外，还有一个就是购房者观望情绪增加，尤其是高端地产项目，销售量骤减。

　　相对楼市，股市的下跌并没有引起人们太过悲观的预期。不少证券分析师表示，股价下跌让房地产股的估值降到了合理水平。而房地产中介公司和分析人士则对中国房地产业仍保持乐观态度。他们认为，工资水平上升以及人口向发达城市大量迁徙的趋势不会在未来数年中有所减退，房地产价格坚挺的基础并没有动摇。

　　让人们不太悲观的另一个因素则是通货膨胀率的上升。由于今年1月份，中国的居民消费价格指数(CPI)上涨了7.1%，创出11年来的新高。在2007年全年的消费价格指数上涨4.8%的基础上，这一新的纪录引起了政府和民众的强烈关注，但另一方面，许多业内人士也预期高通胀水平可能促使更多人购买房产以求保值，这也将刺激地产股稍后抬升。

　　市场反应：开发商打响价格战主动出击收获不大

　　面对疲软的市场，开发商们自然不愿坐困愁城，陆续启动了新一轮的楼市打折。万科、合生、珠江等房企巨头率先发起了攻势。

　　其中，北京万科对其三个楼盘进行了集中优惠促销：万科中粮假日风景，一次性付款可打9.3折，最低的特价房折扣9.1折，相当于每平方米优惠1305元；万科四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米，一次性付款，最低优惠至7400元/平方米。珠江帝景博悦则将均价24000元——25000元的房子打折至最低19000元/平方米，单价降5000多元；合生橄榄季则给30个“特价客户”降价3000元/平方米。除此之外，“买别墅，送宝马”、“买房子，送物业费”等花样翻新的促销方式也都成为开发商力图“暖热”市场的新举措。

　　尽管优惠很诱人，但让开发商没想到的是，前来接橄榄枝的购房者并不多。多个推出特价房的楼盘成交量并不突出。一些购房者表示，虽然特价房的优惠的确吸引人，但因为多数特价房都要求一次性付款，要一次拿出这么多款项来，还是有一些困难，此外，由于优惠太突然，许多有购房需求的人并没有关注到。(文/卫东)