低价潮让核价失去意义

　　调整背景

　　对于房价可能“松绑”的消息，南京江宁区房协秘书长张国安表示，是当前买方市场的大背景为价格管理政策的调整提供了契机。多年来，江苏省物价部门一直对普通商品房进行核价监管，在房价处于上升时期，这种管理是合理的。特别是去年市场严重供不应求，房价上涨过快，南京市更实施了“一房一价”的严格管理手段，应该说对于房价的调控还是起到了一定作用。不过今年上半年以来，全省房地产市场销售明显下滑，价格也一路走低。数据显示，今年10月份，南京整体房价、新住房价格、二手房价格，不仅低于9月份，也全部低于去年同期水平，其中整体房价同比下跌1.5%，比上个月下跌0.8个百分点。在这种形势下，即使政府不再核价，价格也上不去了。

　　“特别是今年下半年以来，大量楼盘打出低价、降价策略，实际销售价格远低于物价局的核定价格，”张国安指出，“像江宁的恒大绿洲，物价局核价是每平方米7400多元，实际上开发商的毛坯房价只卖到4600元。不仅这一个楼盘，江宁目前低于核价卖的还有好几家，比如直接在核价基础上打八几折等等。而这样的例子在城中、河西、城北等板块也比比皆是。”据了解，河西的横塘西苑、城北的中北品阁、城中的观城等等，都是在核定价格基础上进行了大幅优惠。低迷的市场条件下，核价失去了意义。因此南京市9月底取消了“一房一价”政策，而彻底放开房价。

　　业界反响

　　放开也不敢贸然涨价

　　有消费者担心，如果房价放开，会不会让定价变得混乱，开发商会借此抬价吗？“在当前这种供大于求的形势下，开发商乱定价、卖高价是不可能的，‘松绑’增加了企业的价格自主权，但理性定价仍是第一位的。”张国安指出，以南京为例，以前政府核价之后，开发商所售商品房的综合平均售价必须控制在基准价上浮不超过5%的范围内，不可以随便涨价。因此不少企业为了多获利润，最初申请核价时，就会尽可能地把价格抬上去。业内专家指出，如果企业有了定价自主权，降价或者涨价都没了“障碍”，从目前的市场行情来说，开发商很可能会降低开盘价格，以吸引购房人，之后再根据市场变化进行价格调整。

　　南京中住置业有限公司总经理袁人牛表示，如果给了开发商定价权，最基本的定价方式是让市场决定价格，“怎么卖得掉怎么定价，以前定价基本是按成本，但放开后就不一样了。成本只是一方面，还可以衡量周边其他新商品房的价格，也可以参考二手房价格，同时还要考虑企业的资金实力和回笼资金的需求。在一些特定的情况下，比如企业资金紧张，急需打开销路，那么不计利润低于成本销售也是完全有可能的。”

　　据了解，目前南京楼市一方面新盘低价起售，如城中的金陵尚府起价每平方米8900元，比周边二手房低出3000元左右，江北的旭日爱上城3100元/㎡起售，江宁的武夷·水岸家园也宣称下月将以每平方米4000多元的价格“0利润”入市。另一方面，老盘则频频以特价房吸引眼球，凯润金城22套特价房14000元/㎡起售，总价最高优惠达到35万元，雅居乐花园特价房起售价8800元/㎡，江北的天润城特价每平方米3080元，城南的花雨南庭5900元/㎡，而江宁百家湖花园特价房4800元/㎡，比此前6800元/㎡的销售均价直跌2000元。业内人士认为，铺天盖地的低价潮，已经看出企业对于低价策略的倚重。“可以肯定的是，在当前不太景气的房地产销售格局下，即使房价放开，开发商涨价的可能性也是微乎其微。”(记者 石小磊　王烨)