新政的提震作用并不如想象中的明显。开发商的“自救”意识跃然纸上。在打完国庆黄金周这“关键一役”之后,只是经过短暂的修整,随着年关的将近,广州楼市开始进入今年最后一轮冲刺,发展商推盘热情高涨,约有两万套房源供出售。

　　来自合富、经纬等地产中介的统计数据显示,近期新获得预售证的商品房数量呈明显上升趋势,在国庆期间发展商推出大型降价促销活动之后,市场的供应量并没有因此而减少。10月份新获得预售证的楼盘预售总套数已近万套,这些新货都将在11-12月上市,加上之前的存量,预计未来两月广州楼市将至少有2万套货量供应。锦绣香江花园6万元单价的新品、星河湾6号、朱美拉公寓等高端产品纷纷在年底推出成为市场的亮点。

　　记者采访了解到,在供大于求的情况下,在接下来的不到两个月中,发展商并没有放松出货的节奏。同时,“十一”黄金周的实战也显示,合理的价格才是吸引买家的关键。“降价自救”开始在楼盘销售中蠢蠢欲动,例如最近奥园的果岭壹号二期就打出了“5”字头的价格,吸引买家。　

　　新货大多集中在外围区域　

　　虽然“十一”黄金周不少发展商有着不错的销售业绩,但是在接下来的两个多月时间里,发展商的推货节奏并没有放松。

　　根据合富辉煌发布的报告数据显示,2008年四季度广州市将有新增住宅约1.1万套,加上三季度已取得预售证但未推出的新货,总量将达到约2万套,供大于求的局面仍将延续。与前一阶段相似的是,广州楼市第四季度新增供应量仍然集中在外围城区,其中花都、番禺、白云等区的份额达到全市的一半以上。

　　而从11月份开始,就有10多个全新项目排队上市:即富力金港城、富力金禧花园,新城市地产开发的新城市逢源,新鸿基地产在花都开发的三东大道项目,还有恒鑫御苑、滨江瑞城、中顺领馆等项目也都公开发售。而令人关注的是,高档别墅和洋房将成为年底广州楼市的亮点。其中包括中海金沙熙岸、大一项目、颐和高尔夫庄园二期、锦绣香江“空中高尔夫1号”、星河湾6号等。其中锦绣香江花园的“空中高尔夫1号”以洋房6万元的单价问鼎广州的洋房单位单价。

　　业内人士分析,1-9月,广州绝大部分上市房企未能完成全年计划的50%,这也是年底供应量“井喷”的主要原因之一,年底冲刺推货已经成为发展商唯一的选择。在接下来的两个多月时间里,发展商将加大促销力度,弃价保量将是主要手段。　

　　大多将促销“自救”　

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析,广州市今年前三季度商品住宅(即一手房)交易量为415万平方米,预料第四季度每月保持在70万平方米是有难度的,也就是说,今年全年的交易面积最多也就是600万平方米。而今年预计可预售面积大约600万平方米,加上去年底的空置量139.5万平方米,全年供应量740万平方米,广州商品住宅供需比达到1.23:1。

　　各大房企年度任务缺口巨大,年底前冲任务压力更大。不少开发商特别是上市房企为冲刺年度任务额,从11月起开始拼命加大推货力度,促销规模和促销力度也空前提高:8.8折、7折等新盘的优惠额度屡见不鲜,附送的装修标准动辄两三千元/平方米,有的豪华楼盘甚至攀高到五六千元/平方米;清尾货的楼盘则流行“一口价”,有的甚至还打出比邻近限价房还便宜的“成本价”,还附送有多种置业大礼包等。

　　不少楼盘把首次置业、中小户型作为促销重点,甚至有楼盘降价1000多元/平方米。广州万科率先铺开“零契税”活动,购买100平方米以下的单位,契税都不需要购房者负担。恒大山水城推出20套精品湖景楼王,首付8万元起,以吸引年轻的首次置业者。业内普遍认为,弃价保量,房价今年要涨基本没有可能。(记者 关丽)

　　观点PK

　　股市回暖将拉动楼价反弹

　　中央政府当前已对房地产的重要支柱性产业作用予以肯定,一系列政策多时也陆续出台,以刺激楼市成交回升。对于当前政府的新政,我们预期其效果会在明年元旦前逐渐显现。目前政府在新政出台上十分稳健,不是急药猛药,而是用温补促进楼市复苏。对于政府新政的执行力和效果,我比较有信心。目前房价已在不断回调中逐渐回归合理水平,相信短期内将走稳,不会出现大跌。

　　同时,目前政府仍握有几张牌未出手,如第二套房贷款松绑、放松住房交易营业税年限等,这些政策对刺激改善型换房需求有极大帮助。

　　而楼价能否反弹,则要根据股市走向决定。目前中央一揽子措施刺激内需,以保证宏观经济继续向好,而股市回暖,则有利于释放部分被深度套劳的资金。价格合理的物业投资,对这些资金来说仍是很有吸引力的。比起股市来说,房地产的保值能力无疑更强。同时,股市回暖也意味着经济基本面的向好和投资气氛的改善。除首次置业自住需求外,改善型换房需求和投资需求的回归,将令楼价出现反弹。(黎文江 合富辉煌首席市场分析师)

　　房价继续下探是必然　　

　　我感觉目前政府出台的大多数房地产新政仍是隔鞋挠痒,没有到位。以广州市场为例,目前改善型换房需求,实际上是占据了住房消费的主流。但目前二次房贷政策,虽然明显抑制了房地产市场的投机行为,但也压抑了部分在高价位市场的主流消费群体———改善型自住的二次置业者。导致目前的房地产市场有效需求严重不足。如果,不能适当刺激和激活部分有效购房需求,就必然会导致房价大幅下跌。目前出台的新政效果不到位,在短期内房价继续下探是必然。

　　政府措施鼓励首次置业和90平方米以下住房消费,但目前广州市场中小户型实际许多是定价较高的公寓产品,在总价上比起郊区的低价三房单位还高。在这种状况下,这些政策实际起不到刺激楼市有效需求的作用。建立住房保障体系是必要的,但这是一项长期的任务和工作,不可能一下子起到刺激市场消费的作用。我还是认为应尽快适当放松二次房贷和缩短二手房营业税征收年限,对于稳定房地产市场、防范金融风险会有明显作用,而且不用动用财政资金,尤其是二次房贷适当放松对银行、开发商和消费者以及政府都有一定好处。(韩世同 广州寒桐投资顾问公司总经理)(记者 李广军）