中新网10月31日电（高雪松）旨在保增长的利好楼市系列政策近期出台，中国从去年下半年步入低迷状态的楼市是否有了立竿见影的变化？事实上，从各地市场的反应来看，已出台政策对各地楼市尚未带来太大的影响，很多购房者在新政细则颁布之前并没有太多实际的行动。

　　在北京，楼市进入一种“真空期”。从新政发布后的10月23日到27日，北京共成交期房商品住宅1023套、成交面积10万平方米，除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的商品住房套数仅为368套，成交面积仅为4.7万平方米。与上一周期相比，期房商品住房成交套数下降了57.3%，成交面积下降了48.9%。

　　在上海，据最新统计显示，10月前29天上海商品住宅的成交量为44.4万平方米，比9月的43.69万平方米略有回升，不过平均成交价格下滑了6%。值得注意的是，在新政出台以前，上海商品住宅日成交套数普遍在130套以上，更有几个交易日在200套以上，但自新政出台至今，商品住宅日成交套数全部回落至130套以下，近一周平均为113套，下降约20%。

　　在广州，由于系列细则未出台，不少有意向购房的市民开始频频看楼，但大多还是持币等政策细则出台再入市。尤其是广州传出二次房贷限制可能松绑的消息，使一大批二三次置业者加入看楼大军，但同样边看楼边等细则出台再考虑置业。而最新数据显示，广州房价以一波环比暴跌9.2%的方式“破9”，跌到8244元/平方米。这一跌不仅跌至去年7月前的水平，并且跌出了近三年多来的新纪录：房价同比首次下降，幅度达14.9%。

　　在天津，受利好因素影响，今秋房交会赚足了人气。据不完全统计，自10月25日房交会开幕以来，3天吸引了8万多人次，明显反映了群众购房需求仍有相当潜力。从3天的成交量来看，房交会累计成交各类房屋577套、面积46199平方米，比去年同期上升7.2%。

　　在成都，虽然受制于政策调控的滞后期，各大售楼部来参观买房的人流量并无明显上升，但在一些销售中心和中介门店内，来咨询相关政策优惠的购房者还是明显增多。大多数购房者的关心焦点都在于新政之下银行和地方政府的细则明确，以及各楼盘的实际优惠幅度。

　　在西安，据当地一家网站进行的调查显示，房地产新政策出台后，在被问及“在政策影响下您是否有购房意向”时，超过60%的网友选择“现在不会买房”。有市民认为，房贷新政不足以打动他，“我最关心的是房价，现在谁也说不清楚房价下一步是降还是升，如果我买了房后房价出现明显下降我不就亏本了吗？所以我还想再等等看。”

　　在武汉，政府出台房产新政后公布的第一个实施细则。按其规定，从11月1日起，在武汉市区签订商品住宅(含经济适用房)买卖合同的业主，办证时缴存的住宅专项维修资金，为每平方米建筑面积造价的5%。而最新数据显示，该季度全市商品住房均价为4906.90元/平方米，比上一季度下降10.01%。这也是近几年来官方版数据首次“承认”房价大幅下降。

　　在南京，在10月22日财政部发布相关政策的当天，南京市共认购住宅93套，成交138套；10月23日，南京全市共认购住宅86套，成交56套，相比前一日，认购量出现小幅降低，成交量更是大幅下滑。10月24日，南京市共认购住宅79套，成交59套，认购量再次走低，成交量也大幅下跌。据报道，通过走访南京的一些楼盘后发现，新政出台后不少楼盘的售楼处前人气旺了很多，但多数市民却是“只看不买”。

　　在南昌，政府发布《关于贯彻落实国务院进一步促进房地产市场健康发展的若干意见》。以往申请住房公积金贷款买房的，贷款最高限额为25万元(夫妻一方缴存住房公积金)和30万元(夫妻双方缴存住房公积金)，在该《意见》中，贷款最高限额分别相应调为30万元和35万元，均增加5万元。

　　“房贷新政”挽救楼市需解决三大问题

　　“房贷新政”能否真正提振各地楼市萎靡现状，让处于“蛰伏期”的房地产市场重新焕发活力，需解决以下3方面问题：

　　问题1 商业银行个人房贷细则何时“集体”出台？

　　据报道，在农行之后，又有光大银行明确发布了可执行的细则。建行和民生银行总行也已根据央行、银监会的要求向各地分行下发通知，授权各地分行制定差异化的利率政策和首付款政策。深发展和广发等银行则表示，虽然已制定了基本方案，但还有待征求意见和进一步研究后最终确定。

　　问题2 “非普通住房”、“改善型普通自住房”概念不清

　　据报道，什么是“非普通住房”、“改善型”普通自住房，建行总行并没有明确的统一解释，需要各分行自行确定。对于已经发放的贷款利率调整，建行规定取决于两个因素，一是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定；二是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估。建设银行将在合同重新定价日(一般在每年1月1日)按照合同约定和综合评估结果进行确定。

　　问题3 “二套房政策”政策能否松动？

　　在很多开发商看来，废除二套房贷款政策才是解救房地产的办法。很多人在多个场合都这样的呼吁。但在一些专家看来，二套房贷款政策绝对不能松动。知名学者易宪容就在其博客上明确表示，放开二套房贷款政策，就是在制造金融风险。“放开二套房贷款政策，表面上是为了中国经济增长的放松，但实质上，是让国内房地产市场重新回到炒作投机盛行的市场，让全国人民为吹大的房地产泡沫或金融危机买单。”易宪容说。