村委会扮演着至关重要角色

　　事实上，在小产权的产生和交易中，村委会扮演着至关重要角色。最早的小产权房建设模式，是由村委会出地，承建商出工程款、报建费，以自建房去当时的东莞市计划管理委员会进行土地立项，再报规划局、土地局、建委等有关部门审批取得了盖房子需要的“五证”。房子建好后，房管局只会给整栋建筑一个房产证，也就是所谓的大产权，村委会获得一部分住房和商铺，村民也因此可以进行土地收益的分红。承建商通过销售来转让使用权，除掉土地成本和税费还小有盈利。

　　其二是，村里将土地卖给承建商，承建商付给村委会“土地费”买断了这块地的使用权，村委不参与楼盘销售的分成。承建商再以集体土地的名义去报批、销售。在这两种模式中，承建商往往都是做建筑出身的老板，由于转型做房地产开发商缺乏足够的资金，只能挂靠村委会。还有一种模式是，有的村委会自己当起了开发商，自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，然后自行销售。

　　村委会通过出售土地直接获利，或者获得小产权房收租，打造了利用土地创收的“特色经济”，有建房者甚至声称，只要村子有多余的地，都会建房出售。

　　“小产权房把村的造血功能卖掉了”

　　“东莞很多村都会走上这条路，把村里的造血功能都卖掉了，三代人的都卖掉了。”张先生说，许多村看着别的村的集资房建得好，主动去找他们帮忙建。但是在小产权房三方当中，村委会是最大的风险承受者，给村里没有带来多少经济效益，甚至还有不少的纠纷。

　　去年石竭镇某村曾经有一单官司，村民因为不满意村委会把土地以低价出租给投资商，而状告村委会，“因为村委把这块地3.5元/平方米的价格出租给了投资商，而商铺在最好的时候却收租100元/平方米。于是许多农民就会觉得租得少了，就来闹。”张先生说， 这样的事情经常有，不过一般承建商和村委会通过各种方法把情况摆平。

　　村委会和很多村民没有想到的是，小产权房之所以卖得好，还在于建立在东莞20多年的制造业基础上。以前出租一个月还有八百元的收益，他们意识不到这个风险，2008年以来东莞经济开始遇冷，随着而来的，一些镇区出现企业倒闭和外迁，房子租不出了，村民的收益也大大减少。已经没有了土地，村民完全依靠出租吃饭，村里的小产权房也卖给别人了，村里的收益从哪里来？“过度开发小产权房，最终使村里把造血功能都卖掉了。”张先生说。

　　合同文本规避的两重风险

　　除了拿不到房产证，为了逃避责任，村委会还在所谓的《合作开发合同》中，制定了两条奇特的款项：

　　合同约定小产权房的使用权是60年，但合同中有一条特别规定：“使用权结束以后，土地的权益以结束时的国家政策规定为准”。

　　“在合同有效期内，如果政府的法规政策有变化，可以申请房产证，由此产生的所有的税费由乙方来负责。甲方代表乙方与政府协调。”

　　事实上，这两条隐藏的意思是，一旦法律政策发生变动，所有的风险全部由乙方(购房者)承担。此外，倘若遇到拆迁，“小产权”房的补偿又将成为一大问题。倘若出现法律纠纷，“小产权”房的拥有者很难依法维权。如果小产权房合法化的前提是要征收高额土地出让金，这笔费用也将全部由乙方(购房者)来承担。由于合同中甲方(村委会)规避了风险，一些人第一天交了定金，第二天就带着律师来退房。

　　张先生自己也承认，对于购买了小产权房的人来说，确实承担了常人体会不到的风险。 “你是不合法的，不按规划修的，甚至没有报建过，开发商拿了钱就走了，将来出了问题谁帮你解决？每天都生活在不安定当中。”但在张先生看来，买了房的人住上了自己的房子，出租的人拿了租金，就可以了。“至于60年以后的事情谁都不知道，起码我们这代人是看不到了，所以最后还是由政府来解决。”

　　名词解释

　　小产权房

　　俗称的“小产权房”其实是指在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设的农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。1998年修订的《土地管理法》第43条规定，村民集体所有的土地只有在“兴办乡镇企业”、“村民建设住宅”和“乡(镇)村公共设施和公益事业”三种情况下，才能转作建设用地。第63条进一步规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。小产权房属于“非农业建设”。

　　其实，早在1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中，分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。这也导致小产权房拿不到国家颁发的产权证，因此也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。(文/记者 潘勤毅、蒋幸端)