董藩：因为此前我们中央政府是强调什么？要大力建经济适用房，还提倡建限价房，增加这种低收入阶层的购买能力，让它进入这个市场，但是现在形势发生变化了，如果第一，政府没有钱建这个了，为什么？土地卖不出去，和房地产相关的税和费收不上来，地方政府就没有能力建更多的廉租房和经济适用房。另外就是说你建了这么多廉租房和经济适用房，它本身挤压正常的商品房供应，这边都卖不掉，你那边又弄出很多来，这个市场可能就比较麻烦了。

　　李小萌：但是我想很多想要买房的人看到这条可能在感情上一下不太好接受。

　　肖耿：我觉得这个从经济学道理上来讲应该更有效率的，因为你给老百姓钱，比给他住房要简单，因为你给他住房的话，实物，你要盖，还有很多监管上面的问题，给他钱他有选择权，他可以选择盖得最好的房子。但是在实际上来看，有一定的困难，因为真正需要帮助的，你给他钱的话他也买不起，所以在香港即使现在这种措施也没有实行，他主要还是政府把房子盖起来以后，以比较便宜的房价给租出去，这个在操作中会有一定的困难。

　　李小萌：像第七可能跟第一条性质有点接近。

　　董藩：这是一个比较特殊的政策。

　　李小萌：行政和教育鼓励，像绍兴，今年招聘教师，规定在地方买了商品房，试用期满后就转为事业单位或正式编制，大专学历以上或初级技术职称以上的各类人才买了房以后，子女就参加中考加十分，这种属于争议比较大的一些政策。

　　董藩：第一条和第七条看出了地方政府的无奈，因为他们通过一些补贴，甚至一些降低交易税和费发现对市场的影响仍然是非常有限，在这种情况下没有办法，他们动用了从行政上来看，一些大家认为不该动用的这种手段或者资源，来鼓励大家买房，他的初衷是好的，可能这个手段上大家会有争议。

　　李小萌：通过刚才这一系列的手段，其实我们看得出来，首先政府推出挽救楼市的政策应该是很谨慎的，但同时也看出来有些迫不得已，房地产市场究竟有哪些指标出现之后会使得政府想出这些办法来，想要去挽救它，到底楼市怎么了？

　　董藩：从今年年初开始，我们中国的楼市进入到一个什么？就是大面积观望这种状态，它的形成有客观原因，最后就导致什么？导致这个市场大面积观望。客观原因，比如5月12号汶川地震出现之后，极大地打击了投资性市场，同时大家也都是由于地震的原因，大家也都是不买房子了，导致交易量进一步萎缩。汶川地震的影响没有消除，深圳出了一个打赌的事件，赌房价涨还是跌，赌的就是深圳这一个城市，但是最后被大肆炒作，形成对全国楼市未来趋势的看法，说涨的人输了，说跌的人赢了，进一步加剧了观望。这件事情还没有结束，奥运会又召开了，奥运会期间大家都在看奥运，又不买房子，所以交易量连续下滑，这种下滑又回过头来产生了一个作用，说大家在观望，会不会进一步下滑，会不会房价下跌，更多的人不买了，就产生了资产市场上很常见的杀跌这种局面。

　　李小萌：董先生刚才讲了一下今年以来房地产市场出现这个现象的一些原因，回过来我想问您的是，当房地产市场出现什么样的指标了，什么样的一些数据了，政府就必须要出手？

　　肖耿：虽然我觉得救市其实不是一个很好的概念，我觉得实际上是怎么样让房地产市场更健康地发展，因为过去我们在收入增加很快的时候，很容易出现泡沫的时候，我们没有采取一些比较好的监管，还包括提高利率，使得资本的价格比较合理，现在就出现了一些小小的泡沫，这个时候泡沫又破灭了，我们要想办法怎么样把它，我觉得不应该说是救起来，而应该说是怎么样找到一个可以使房地产市场更健康地发展，就是说有一些房地产应该发展，价格也应该涨，因为那个房子就是好，但是有一些房地产项目可能就是根本就没办法生存，就不应该发展，在泡沫的环境下，它容易发展。现在泡沫破灭了以后，它肯定没法生存了，这一些房地产如果我们去救它，可能就会犯严重的错误，但是总体上有很多很好的项目，我们是应该让它去继续发展的。

　　李小萌：如果这个时候政府依然不出手，还在等待的话，楼市会出现什么样情况，真的会把整体的经济都带下来或者带垮吗？

　　董藩：股票市场是一个虚拟经济，在这个状态之下，房地产市场还是一个实体经济，你刚才提到了几个指标，什么情况下可以救市，第一个，当房地产市场交易量和价格下滑，已经严重影响到就业的时候，直接我们有四千万的建筑民工，他们就业要出问题。

　　李小萌：现在出现这样的现象了吗？影响到就业了？

　　董藩：当然，很多建筑工地都停了下来，这些建筑工地都要回家，都要裁减下去。还有就是相关的这些行业，比如说建材相关的，比如钢铁厂大量裁员了，已经开始了，因为他没法再生产了，钢材的价格，刚才我已经提到已经跌到了40%左右，水泥等等这些行业都出现了问题。这是第一个指标，影响到就业的时候。第二个影响到银行信贷资金安全的时候，刚才肖博士已经提到了这个问题，而且一旦影响到它的时候，会导致整个国民经济的供应，资金的供应紧缩，进一步加速国民经济的下滑。第三个就是什么呢？地方财政收入，我们国家地方财政收入和房地产相关的土地出让金和相关税费大约占到了一半甚至更高的比例，由于房地产下滑导致开支紧张，地方预算安排的很多项目都没法进行，包括经济适用房和廉租房的建设没法搞，所以像这些指标都在提醒我们，这个市场不能这样进行下去，要采取措施。

　　李小萌：但不管怎么样讲，现在购房者的观望情绪依然还是很重的，像这些政策出台之后，是不是就可以扭转这样的一个现实？

　　肖耿：我觉得这些地方现在提到的这些政策实际上是没有太大作用的，因为房地产市场跟整个经济是息息相关的，最重要的就是说我们要让老百姓的收入不断增长，当老百姓的收入不断增长的时候，他就可以去买房，他去买房的时候，房地产发展商就有利润，他就会去盖房，整个企业因为老百姓有收入可以买消费品，他也有利润，所以实际上我们遇到的问题不是仅仅是房地产的问题，就是我们整个经济一定要回到收入不断增长的轨道上来，而且我觉得特别重要的就是我们老百姓的货币收入，就是工资一定要能够持续增长，收入要保持稳定，这个我觉得对维持房地产市场来讲是非常重要的。

　　李小萌：其实我理解肖先生的意思是说，这一系列政策出台，不能够起到一个治本的作用，董先生怎么看？

　　董藩：这些措施的出台我想有肯定比没有要好，从态度上来讲，地方政府对稳定房地产市场，促进经济发展是积极的，但是刚才肖博士已经说了，它的作用可能是微乎其微，我也是这么看的。房地产这个市场就像一辆车，跑起来以后，我们给它拴一个绳，甚至很容易把它拽住的，但是停下来之后我们用这个绳再推它，会发现这个绳是软弱无力的，目前就遇到这种情况，最关键是什么？要改变大家的预期，说房价不能下跌，然后以后会平稳下来，或者稳中有升，中国经济还会持续增长，大家预期改变了，重新投入到这个市场当中，可能这种我们所谓这个救市也就达到目的了，

　　李小萌：房价开始下降有一种很强烈的声音说，这是房地产市场价格理性回归的开始，现在这些所谓的救市政策出来之后，是不是阻碍了理性回归的道路呢？

　　董藩：关于房价的问题，我们普通老百姓来讲存在一系列错误的认识，比如说该不该买房子的问题，房地产市场跟别的市场是不同的，在这个市场上的确只有一部分人能进来，一般来说低端的家庭，收入比较低的这种人群很难进入这个市场，全世界发展的规律都证明，想让人人都买得起房子这是做不到的，即使美国最发达的国家，它住房私有化率在68%左右，它还有百分之三十多是没有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的价格又恰恰是跟GDP增长速度基本是吻合，我们根据经验数据算，它一般要高于GDP增长速度，那就是必须10%以上，这个时候会发现它和低收入家庭可能距离越来越远，他们靠谁？靠政府的保障来帮助他们。这里头就产生了一个问题，价值所谓的理性回归，他们就能买得起吗？可能会有一部分人接近这个购买力，还是有很多人买不起，价格多高是合理呢？从来没有规定说这个房子必须卖给张三，或者卖给李四，因为在市场上，理论上来说他只认货币，不认人，只要有人买得起他就是合理的。