各地出台鼓励购房政策

　　李小萌：欢迎来到《新闻会客厅》。很长一段时间人们话题的焦点聚焦在房子上，一方面我们看到不少城市房子价格在下降，交易量在萎缩，而另一方面从6月份开始，相继有十多个城市也开始政府出手出一些对楼市利好的政策，企图能够挽回楼市的颓势，特别是昨天刚刚结束的国务院工作会议，在部署第四季度的经济工作的时候提出来，要降低房地产交易的税和费，来支持百姓购房，像这一系列政策怎么看待，对楼市又会有怎样的影响，今天我们就探讨这样的话题，首先介绍到场的两位来宾。坐在我旁边的是清华大学布鲁金斯公共政策研究中心主任肖耿，欢迎您。旁边一位是北京师范大学房地产研究中心主任董藩，也欢迎您。

　　肖耿：各位观众好。

　　李小萌：今天我们要说的是政府出手挽救楼市，一上来我们先看看几条已经出现的一些挽救楼市的政策，请两位帮我们做一个解读，第一条，购房入户。如果你买房，办理户口会方便，有一些实施的优惠政策，怎么看每一条政策背后实质的目的是什么，请两位帮大家解释，先说第一条吧。

　　肖耿：第一条我觉得主要是提高房产的价值，当你买了房子，可以得到一些优惠，实际上相当于这个房子的价值在提高，这个我觉得是有好处的。

　　李小萌：这个以前也有过这样的方式。

　　董藩：过去历史上是有过的，后来我们叫停了，这条政策的出台实际上有背景的，杭州和厦门这个激励措施比其它城市要晚，它看到别的城市出台那些补贴或者说调低这种上调公积金贷款额度，并不是很起作用，他就在想什么措施更起作用，大家对在杭州买房子，对在厦门买房子，什么能调动他的积极性，后来发现如果是给他户口，可能很多人会感兴趣，就把这条政策就出来了。

　　李小萌：其实照理说这第一条并不是最直接在楼市上起作用的那些政策。

　　董藩：它绑了一个更值钱的东西，就是我们大家都关注的户口。

　　李小萌：像第二条，延长土地开发期限，这个就更需要专业知识来解释了。

　　董藩：我们过去规定，一块土地到了开发商手中，两年之内他必须开发，但是现在市场上由于观望，供应量在增加，但是需求却大量消失，大量沉淀，怎么办？如果还逼着那些开发商马上开发，一个是开发商这个事情不能干了，他肯定要赔。另外一个，对下边我们交易量的影响可能就会更严重，价格会进一步走低，所以延长土地开发期限，来缓解市场未来的供应量。

　　李小萌：也是给开发商松一松绑，让他那根筋不那么紧。

　　董藩：对，最终是要缓解供求关系。

　　李小萌：第三条，上调公积金贷款的额度，降低首付的比例，像淮安，商业贷款可以直接转为公积金贷款了。

　　肖耿：这个实际上提高了一些房贷的风险，但是因为我们以前首息是定得很高的，所以实际上对整个行业风险的提高不是很明显。

　　李小萌：像第三条，包括像其它一些城市对于第二套房的限制逐渐取消，大家也在想，当时提出这样的一些要求，是为了控制那些炒作房子的人，让那些有实际住房需求的人可以买到房，现在这个政策又都改回来了，怎么看这个变化？

　　董藩：这就是说我们宏观政策的制定，宏观政策的制定要相机抉择，过去的情况是什么呢？是需求比较旺，投资规模也比较大，然后我们要抑制投资过热这种倾向，抑制炒房这些人，所以我们出台了那些紧缩性的政策，限制他们买房的比例。现在情况发生变化了，房价上涨的幅度不但平稳下来了，而且还出现了下跌的趋势，我们宏观调控的目的是要保证宏观经济，保证房地产业这种平稳而相对又较快地发展，今天这个局面表明什么呢？我们必须在调整政策，然后鼓励大家买房子，使市场恢复到一个正常的交易水平。

　　李小萌：就是为了让市场能够复苏，能够有火热的现象，哪怕是炒房团进来了，现在这个阶段也不拒绝？

　　董藩：如果房价不是上涨的幅度非常大，可能就不存在一个炒房的问题，因为理论上来讲，要炒房的话，房价的年涨幅必须在15%以上才可以做，因为交易有大量的税和费，要达到10%以上，没有相应的回报的话他不值得。扣除了税费，他炒房没有收益，所以现在来看不具备炒房的条件。当然也有些人想多买几套房子，出租，就是正常的理财，这个我们本身从现在来看是认可的，是鼓励的，因为一个完善的市场一定包括两部分，一部分是买卖市场，一部分是租赁市场。租赁市场上，一定要有一部分高收入阶层拿出来钱买了房子，租给暂时不能买房子的比如说大学刚毕业的学生，暂时不想买房子的这些流动人口，还有其他暂时买不起房的，但是又不能纳入到政府保障系列的人，通过一个租赁市场，满足他们的居住条件。

　　李小萌：肖先生您怎么看？像类似取消第二套房限制这样的政策出来之后，会不会把真正买房子来住的人又给挤压出去了？

　　肖耿：从整个市场来看，是需要有人去投资的，因为很多人买房子，这个市场里面如果是供应量很多，房价实际上是往下跌的，所以我们通常的观点就是说炒楼的人是使得别人把楼炒高了，使得别人买不起房子，这是错误的观念，实际上炒楼的人是在别人还买不起房子的时候，他就进入市场，这样鼓励了发展商去盖更多的房子，当发展商盖很多很多房子的时候，实际上市场整体的供应增加了，将来市场的价格就会下降，一些年轻人可能买得起房子。

　　李小萌：但您说的这样一个周期恐怕会比较长。

　　肖耿：对，但是最重要的是投资房地产是需要很多钱先放进去的，所以从这个意义上来讲，越多的钱对于房地产的发展商是越有好处。

　　李小萌：是一种解释，我们来看第四条。对购房者给予政府补贴，像江苏的宿迁买房可以获得7%的补贴，对购房的客户按购房款总款给予财政补贴，分别会给1.5%、1%、0.5%三个等级，这是直接拿现金贴给买房人吗？

　　董藩：对，因为他们曾经想采取一些措施激发这个市场，但是发现很无奈，因为房产市场有点类似于股票市场，在这种市场上有一种追涨杀跌的现象，当房价上涨的时候很多人想买房子，当房价下跌的时候大家在想会不会再进一步跌，所以大家都在观望。

　　李小萌：为什么不是迫使房地产商把房价降下来，让老百姓花少一点的钱买房子，而是用纳税人的钱以政府补贴的形式补给买房人？

　　董藩：因为政府不能直接去干预市场价格的形成，因为它是由供求关系决定的。

　　李小萌：针对第四条来说的话，不管怎么样讲，能买得起商品房的人还是有钱人，但是我们拿政府的财政补贴去贴给他们，是不是符合所有公民的利益？

　　肖耿：我觉得这不是一个好的办法，首先政府的财政就有限，你用财政去补贴买房子，就是刚才你说的，确实有问题，政府应该是花钱是去盖一批廉租房，这样可以直接帮助买不起房子的一些人，这个我觉得是应该的。

　　李小萌：我觉得第六条特别需要解释，停止或暂缓限价房，像广州，还有经济适用房的供地，像长沙，包括停止经济适用房的供地对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴。乍一看这条大家会觉得和以往的政策好像变化很大，经济适用房不是满足钱少的人能够去买到房子吗，而且是鼓励的，现在一下把它停下来了。