北京楼市

　　在“降价”与“放量”间寻找平衡

　　在经历8月份的极度低迷后，北京房地产市场迎来了期待中的“金九银十”。大多数开发商选择在9、10月份集中开盘，实现销售“放量”；而持币待购者则希望房价在这段时期内出现明显下跌，并等待时机出手。目前，北京楼市正在这种“降价”与“放量”的预期中寻找新的平衡。

　　业内专家指出，由于松动的房价并没有达到购房人的降价预期，因此，9月份北京房地产市场依旧低迷。他们预计，在目前的价格水平之上，京城“金九银十”的销售量将难见起色，而市场的持续低迷或将酝酿更为明显的“降价冲动”。

　　9月销售未见回暖

　　从记者走访的几家楼盘来看，售楼处大都较为冷清，有时会有一家几口拿着户型图琢磨，向销售人员反复询问，犹豫不定。

　　近来处于价格战“风口浪尖”的万科，在北京的情况稍微温和。位于西四环的万科中粮紫苑，最近推出一批内部认购价每平米12500元左右的毛坯三居，一次性付款9.7折，按揭9.8折，同一位置的万科假日风景则主要为售价每平米15000-16000元的精装三居。另一个项目万科公园五号预计10月中旬开盘，该楼盘位于朝阳公园附近，均价每平米29000元左右，其中包括6000元标准的精装修。销售人员说目前提前认购给予3万元优惠，开盘前肯定还有其他优惠措施。日前曾有业内人士预测，中秋节过后，万科很可能把降价扩展到京津唐地区，降价将以北京为主。对此，万科集团并未作出明确回应。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，9月1日至20日，京城成交期房住宅3467套，成交面积32.9万平米；同期，成交现房住宅1100套，成交面积为16.4万平米。与去年同期相比，成交的期房住宅套数下降了50.9%，成交面积下降了63.6%，成交的现房套数下降了20.6%，成交面积下降了30.5%，成交各项数值均出现了明显回落。

　　亚豪咨询王英男指出，无论是期房还是现房住宅成交量下降幅度都非常大，不仅同比下降明显，即便是与奥运会前的6、7月上旬的交易量相比，也呈现下降趋势。而从九月前三周的交易现状来看，北京楼市在未来一段时间内很难出现明显的回暖态势。

　　业内专家分析，开发商寄希望在“金九银十”提振成交量，但就目前来看，他们采取的各种折扣优惠促销活动依然是试探性质的，而这种“小恩小惠”并没有“打动”北京的购房人。

　　房价或进一步调整

　　今年年初，北京就有许多楼盘不同程度地开展促销活动，买房送车、送旅游、送物业费等等优惠措施不一而足。进入上半年，以“尾房”、“清盘”名义推出的特价房频频出现，折扣的幅度也越来越大，据记者了解，最低折扣已突破7折。目前，借各种名义实施“暗降”的楼盘不在少数。

　　“但是由于折扣的基数太高，即使打完折，房价还是难以接受。”在北京西四环外一处楼盘看房的莫先生如是说。该楼盘目前的销售均价为17000元/平方米，推出的部分特价房打完折后依然高达13500元/平方米，并且户型普遍偏大。

　　北京一位开发商对记者坦言，“项目的后续价格要做调整。但是调整幅度大小还要等到9月底看市场实际情况再定。如果市场低迷未见好转，周边项目都纷纷降价，公司就有可能考虑明确降价，否则还是以折扣为主。” (林喆 韩晓东)

　　成交持续地量

　　深圳楼市下行成共识

　　深圳楼市经过上半年的大幅度降价，近几个月陷入价高量缩的冷清格局。深圳市国土局统计显示，6、7、8三个月深圳房价回升，分别为12681元/平方米、16198元/平方米、14449元/平方米。

　　与房价高位形成对比的是，销售一直维持地量，8月份新房销售面积仅为28.02万平方米，比5月份的38.48万平方米高点相差甚远。

　　推盘多销量少

　　“金九银十”被认为是楼市的传统旺季，但根据深圳国土局网站初步统计，仅从9月份降息后的一周销量来看，深圳成交新房695套，较之前八周单周销量出现下滑，比降息前一周环比下降25.5%，成交均价为10718元/平方米。其中，深圳关外成交量为479套，占全市总成交量的68.9%。同时，二手房市场成交量也出现较大幅度下降，共成交670套。

　　早在8月份，为备战 “金九银十” 深圳各大开发商就加大推盘量，全市公开发售的住宅项目达16个，比7月增加5个，供应住宅72.4万平方米，环比增加198%。虽然推盘量大，但除部分楼盘降价热销外，多数楼盘依旧惨淡。

　　8月21日，万科在深圳启动“1”计划，万科城“预存1万送10万”、第五园“加1元送全屋精装修”等活动推出后，汇聚大量人气，并引起其他开发商极大关注。随后的8月30日，万科再推出“1”计划升级版，部分项目推出20至30套一口价单位，实际价格更低，且对分布在不同楼层和朝向的单位进行统一定价，激发更大热情。

　　与之相反的是一些楼盘继续维持原有价格，开发商仍在期盼政策松动。深圳各大中介的统计数据恰恰说明了这一点，置业国际分析数据称，今年有80%的新开盘项目销售率在五成以下。深圳中原地产统计，去年滚到今年的存量达271万平方米，今年这一批存量平均的消化率仅仅为11%。众厦地产深圳公司总经理林昌隆也表示，众厦地产监控的143个项目，平均销售率只有44.97%。

　　为了能在“金九银十”取得好的销售业绩，又不愿直接降价，深圳许多楼盘都延长蓄客期，中粮澜山、天安高尔夫珑园、迷你新居、中海西岸华府、佳兆业茗萃园二期等项目，早早取得了预售许可证，但一直没有开盘。招商地产营销总监王钻表示，8月底开盘的招商海月5期，在开盘前一个多月就开始用各种方式蓄客，才取得了开盘销售逾五成的业绩。

　　“金九银十”仍难言触底

　　一手房市场疲软，二手房市场更是价量齐跌。中原地产的数据显示，8月深圳市二手房成交面积约为30.47万平方米，实现均价11498元/平方米，两者环比分别下降了9.87%和5.67%，均价已触及今年的最低点。

　　世华地产研究中心总监肖小平表示，二手房业主的危机感明显不如开发商，普遍还对“金九银十”抱有一定的期望，这导致了不少片区出现了二手房价格高过一手房价格，造成成交受阻。

　　根据记者了解，深圳很多持币观望的购房者正在期待明明白白的降价，而他们观察的主要是两个指标，一个是“领头羊”万科的举动，另一个则是“十一”将要举行的中国(深圳)秋季房地产交易会的动向。

　　“春交会时，开发商对市场判断未形成共识，所以市场并未统一降价。现在开发商们的共识已基本形成，所以秋交会整体降价很有可能。”深圳社科院研究城市运营中心主任高海燕表示。

　　据中原地产统计，今年9至12月份还将有32个项目入市，推出套数在1.5万至1.8万套之间，深圳楼市继续下行已基本成为共识。多数业内专家表示，深圳楼市底部难以预测，“金九银十”未必就是底部。众厦地产总经理助理林晓华认为，最严峻的时期也许还远远没有到来。

　　英联国际不动产董事长郭建波也在一场分析会上公开表示，目前深圳整体房价仍然偏高，而政策的不明朗，将导致未来一年市场继续目前的调整态势，深圳全市新房均价可能会下调至1万元/平方米。他同时认为关内房价下跌空间不大，但关外可能还有10%-20%的跌幅。(万晶)