信贷危机已经凸显

　　高负债经营模式，需要房价不断上涨才能支撑。

　　在经济繁荣时期，由于银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行会进一步扩大对房地产业的信贷供给，推动房地产价格持续走高。然而，一旦房价出现下跌，就会影响银行还款。

　　目前，信贷危机已经凸显。

　　截至2008年6月底，中资银行各项人民币房贷不良率比上年末上升0.22个百分点，已经逼近3%的国际警戒线。

　　在金融重镇上海，上海市银监局的数据显示，截至2007年底，该市中资银行房地产贷款占各项贷款接近1/3，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　央行也意识到这是一个全国性的问题，在2008年8月发布的一份报告中提醒，金融机构需要密切关注房地产信贷的三重风险：一是部分房地产开发企业资金链趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

　　“随着房地产市场下行通道进一步确立，不良贷款率将会显著提高。”海通证券的一位著名分析师表示，房价下跌对银行冲击的更大影响在于，作为银行主要贷款抵押品的房地产和土地资产将会贬值，在以银行为主导的中国金融体系下，一旦银行贷款不良率大幅攀升将可能引发整个金融系统的动荡。

　　最近一项新的信贷紧缩措施出台——2008年8月27日，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。这是自2004年以来，中央政府为防止房价过快上涨，所采取的系列信贷调控的最新举措。

　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和贷款利率，随后又规定住宅在封顶之后才能预售。上述政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款。

　　中国农业银行广州一家的支行的信贷员告诉《中国新闻周刊》，当前房地产行业的贷款业务一般都放在最后考虑。

　　尽管目前还没有具体的案例，但不少分析人士都认为，一些中小房地产公司将濒临破产。国泰君安证券研究所报告称，2008年房地产行业资金缺口会达到3100亿元。

　　沪深两市发布的年中报的109家房地产企业，上半年负债总计超过3500亿元，较去年同期上升了65%(数据截止至2008年8月29日)。

　　即便持有150多亿元现金的万科集团，在2008年中报中也明确提出将谨慎拿地，继续秉持现金为王的策略。

　　可想而知，降价促销、出让储备土地、出让子公司股权，将成为不少房地产企业回笼现金的选择。

　　此前在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，中国房地产业曾经掀起了一场圈地热，那些极度扩张并且负债累累的开发商此时却被自己囤积的大量土地所累。

　　地产公司首创置业，8月20日宣布以600万元将天津市东丽区的华明项目60%股权转让予RZP，将其附属子公司拥有的天津市新青区的新青项目40%及60%股权分别转让给首创置业及RZP，代价各为400万元及600万元。

　　首创置业2003年在香港联交所上市，主要项目大都位于京、沪、粤等沿海大城市，2008年上半年，销售收入接近25亿人民币。高盛公司早在2008年5月就曾预警，重庆、成都等首创置业楼盘云集之地2008年出现的销量下滑、价格下跌，将导致公司现金吃紧。

　　招商地产，万科集团最近也有类似卖地举动。

　　发行公司债，是上市房地产公司解困的一条主要渠道。据不完全统计，2008年以来，金地集团、新湖中宝、保利地产、万科A、北辰实业、中粮地产等发行公司债的申请相继获得证监会的审批。

　　一些非上市地产公司甚至不惜向民间借贷。5月，嘉兴市广源房地产开发有限公司获得上市公司大红鹰1亿元人民币自有资金的贷款，贷款期限一年，年利率为18%，这是银行中长期贷款年利率的2倍多。

　　但即使这样高的利率，并非所有开发商都能贷到。

　　土地财政也在缩水

　　楼市下行，也影响到了地方政府的税收增长。国家税务总局数据显示：2008年7月，国内税收增幅比今年上半年回落了19.7个百分点，其中证券、房地产业营业税收入均出现了负增长。

　　中国的地方财政，一直被称为“土地财政”——地方政府深度介入房地产市场，通过出让土地，获得土地出让金和各种税费等资金收益。

　　1997年亚洲金融危机之后，住宅产业被视为经济发展的新增长点，2003年被国务院确定为国民经济的支柱产业。一方面受中国以GDP增长为政绩考核指标的趋动，另一方面是税收体制的影响。中央政府的这一决定得到地方政府由衷的“积极响应”。

　　在中国当前的分税制体制下，房地产有关税费归地方政府征收并使用，共涉及营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等13个税种。

　　因此，全国各地政府不惜动员各种资源加大房地产投资。1997年至2006年间，全国房地产开发投资年均增幅超过20%，为同期GDP年均增幅的2倍。房地产税费逐渐成为地方政府财政收入的主要来源。

　　地方政府助推房地产业发展，主要是围绕土地供应来实现。

　　目前，中国实行的是土地公有制，私人只能拥有40到70年的土地使用权。天则经济研究中心主任张曙光认为，而在现行的公有制土地制度中，国有制土地是可以直接上市交易的，农村集体所有制也必须转换成国有制土地后才可以上市交易。中国地方政府都设有土地储备交易中心，进行土地交易。

　　一些地方政府为了扶持房地产开发，对国有土地使用权出让金的缴纳采取宽松的政策——低价协议出让土地，使开发商用很少的钱就能拿到土地开发商品房。由于地方政府违章批地，不规范用地滋生的腐败案件也频繁发生。

　　2007年12月19日，广州市花都区国土局原局长谭斌收受房地产开发商贿赂，违规转让6000多亩土地的使用权，向开发商少收取了土地出让金3.4亿元。

　　国土部发布的数据显示，2000年到2006年，全国各地有近万名官员，因为违法违规出让土地，受到党纪政纪处分或追究刑事责任。

　　为了遏制协议出让土地的灰色空间，国土资源部2002年推行招、拍、挂制度，要求土地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。但是，开发商当时普遍认为该制度会推高土地价格，于是纷纷加速囤地步伐，间接推高了土地价格——建设银行研究部的一份报告显示，2001年初至2007年5月份，开发商只完成了手头上40%的土地项目，余下的均被囤积和倒卖。

　　上海证券报评论部主任时寒冰，在今年8月底召开的后奥运时代高峰论坛上表示，协议出让制改成招、拍、挂制，事实上造成了地方政府垄断土地，是导致此轮房价暴涨的重要原因。

　　地价确实不断攀升。

　　2007年全国各大城市地价的平均水平为1751元/平方米，较2000年增长了四分之三。

　　开发商和地方政府合力推动了房地产市场水涨船高，与此同时，房屋拆迁纠纷案件也呈大幅上升趋势。

　　湖北省司法厅称，2008年上半年，该省房屋拆迁案件超过5600件，主要原因是拆迁安置中安置补偿标准及解决纠纷的依据不统一。早在2005年底，湖北省发改委就认为，该省房屋拆迁量过大，客观上刺激了居民的购房需求，导致房价的快速上涨。省会武汉的房价，从2005年到2008年，上涨了近一倍。在此期间，湖北省每年房屋拆迁量多达2000多万平方米。

　　在土地经营管理上，中国中央政府采取了与地方政府截然不同的措施。为打击开发商过度囤地行为，2008年1月，国务院办公厅宣布，土地闲置满两年坚决无偿收回。同时还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。

　　此举虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，这是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”调控思路的具体表现。

　　然而，一些地方政府纷纷出台措施，从信贷支持、税收扶持、报建费减免、鼓励土地转让、地价款缓缴等方面支持开发商。2008年7月中旬，南京市国土局决定将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，部分企业土地出让金付款期限被延长到一年。该局称此举旨在“促进土地市场平稳发展”。

　　尽管如此，中央政府宏观调控力度加强，地方政府运作空间收窄，房地产市场上的主体力量明显受到了制约。业内人士告诉《中国新闻周刊》，中央政府当前的宏观调控政策应该还会延续。

　　炒房团因素被“高估”

　　眼下，受宏观经济下行、楼市萧条影响，炒房团离场迹象也日益明显。但事实上，与制造了楼市泡沫的开发商、银行、地方政府相比，投资客其实只是推高房价的一个次要因素。

　　民众对于炒房团“兴风作浪”楼市的印象，始于名噪一时的温州炒房团。2003年，温州炒房团大规模购买福州房产，3年后，福州大多数楼盘价格上涨了一倍以上，部分甚至达到了150%。

　　此后，温州炒房团的足迹，又循着上海、北京等沿海发达城市，向内陆二、三线城市迁移。此间，恰逢全国性房价上涨期。由此，温州炒房团的“走到哪，涨到哪”的名声开始流传。国土资源部2004年就指出，个别地方游资炒作房地产造成房价泡沫，造成非理性上涨。

　　温州炒房团，事实上只是中国高达数万亿元的民间闲散资金，寻求投资渠道的一个缩影。2003年急剧拉升的房地产投资，对民间资金来说，是暗示了这一市场的潜在升值空间。所谓资本逐利而动，炒房团自然应运而生。

　　不过，近日地产中介公司我爱我家提供的一份统计数据显示，2008年7月，北京市拥有2套以上住房的顾客，已经主动将房屋售价下调了20%。 ★