预测 楼市“堰塞湖”三四季度泄洪

　　实际上，对于开发商普遍宣称的预售证发放放缓导致延期开盘，有些业内人士并不认同。这一轮观望中，多空博弈的天平倾斜很可能背离曾经的方向。“延期开盘最直接原因是开发商对开盘没有信心”，赵云飞表示，“从去年底今年初开始，上海楼市交易量明显萎缩，这种不景气状况大大影响了业界预期信心，开发商延期开盘是一种观望，力图避开可能出现的房价下行通道趋势。”

　　实际上，大多数新推楼盘在5月份大都提价销售。根据中房指数上海办公室上月对142个样本楼盘所做的调查，有41%的公寓楼盘出现价格上涨，比重较4月基本持平，平均涨幅为3.9%，最大涨幅8.1%。相比而言，仅有9%的公寓楼盘出现价格下跌，最高跌幅为5.7%，平均跌幅仅为1.9%。

　　而推高价格的同时，新盘却无人喝彩。佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。萎缩的成交量背后是购房者与开发商对于房价走向的不同预期之间的角力。“我们认为现在还不是销售的最好时机，恐怕卖不上好价钱。如果实在不行，我们宁愿推迟上市，等待时机”，一名地产商私下对记者说。

　　“这实际上是部分开发商的侥幸心理”，蔡为民认为，推迟开盘的开发商是在依照过去的经验做决策。从经验看来，2003年国家开始对楼市调控，每当调控政策出台或市场不景气情况出现，开发商总会先捂盘、避风头，并且这样的手段屡屡得手，如愿迎来市场强劲反弹，于是就使部分开发商形成了这样的思维定势。

　　“但是，这一次不一样了。如果说此前的市场观望是政府调控政策因素占主导的话，如今的低迷则更多是市场本身的反应。外资流动性正被严控，外资购房监管红灯频现。同时，本地刚性需求也在承受考验。”赵云飞表示，上一轮宏观调控时，也曾出现过集体观望，但当时几乎是集体看多，而这次，观点出现明显分化，他本人亦表示看空。

　　易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，开发商延期开盘实际上并不能解决问题，目前银行信贷收紧，延期并不能保证让开发商等到预期的价格区位，而到了资金链紧绷不得不集中放量时，就失去了主动，没有回旋余地了。

　　“捂住的楼盘供应量就像堰塞湖，始终是要放出来的。”多位业内专家几乎一致认为这一轮 “延开”风潮将最多支撑到今年的三、四季度。

　　面对有价无市的局面，降价向来是打破僵局的最优办法。从6月份开始，已经有楼盘通过不同方式变相降价，如上海奥林匹克花园三期5月推盘当日推出的优惠幅度最高达16万元，上海康城4月开盘享受25%的优惠。

　　“从8月开始，先期捂盘的开发商会逐渐投放。9月——10月，可能会出现集中放量，一直延续到第四季度。”杨红旭预测说，伴随放量而来的还会有降价促销，幅度可达10%-15%以上，否则将起不到拉动销售的作用。

　　蔡为民亦预测三季度将会出现放量促销潮。他指出，与深圳由于供应量潜力大和香港炒家投机因素造成的大起大落不同，上海楼市不会大幅波动。“跌升有支撑，何况上海供应量有限，主管部门常年保持着很好的调控节奏。”(徐洁云)

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