购房出租投资量 同比上涨24.7%

　　据“链家地产”统计数据分析，当前北京市二手房市场中，房产投资比例占到20%左右；其中，用来出租的消费者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量则大幅上涨24.7%。

　　“链家地产”副总金育松认为，在当前二手房市场整体成交量未现明显上涨的情况下，以出租为目的的房产投资者积极入市主要有两方面原因。首先，民宅租金大幅上涨促投资意愿增高：据“链家地产”统计数据分析，当前全市普通住宅平均租金为2173元/月，相比去年同期上涨21%左右。租金的大幅上涨促使很多消费者买房出租的投资意愿日趋活跃；其次，近期房产短期倒买倒卖的投资收益走低，促使一部分短线投资者改变策略，转向以出租为目的长线投资。当前二手房成交均价相比2008年年初上涨幅度仅为2%左右，房价上涨缓慢，尤其是相比前几年同期的涨幅几乎缩水10倍，这让一部分靠倒买倒卖为主的短线投资者不得不转变策略，改为以出租为目的的长线投资。

　　　　稀缺地段受追逐

　　根据21世纪不动产北京区域市场部监测数据显示，5月以来，北京市二手房成交量虽然较4月同期出现了小幅增长，但与去年同期成交量相比仍有所下降，虽然有部分自住需求开始释放，但观望氛围仍未完全打破。与此同时，有对楼市走势更为敏感的投资者开始进入房地产市场，尤其是对于高档商务区及周边稀缺的自身品质较高的特色项目，更吸引投资者追逐。

　　21世纪不动产北京安信瑞德加盟店财富中心店经理介绍，目前位于CBD核心区的财富中心公寓项目的平均成交价格为30000元/平方米左右，上月门店推出的一套面积为160平方米、单价为28000元/平方米的公寓，先后两个自住客户都犹豫不定，而第三个以投资为主的客户看房后便果断地支付了订金，并最终成功签约，可见6%左右的价格调整已经让投资者看到了投资机会和利润空间。

　　此外，作为朝阳公园周边高档项目代表棕榈泉，该项目的业主中投资者较多，在目前市场趋势不明的情况下，这些投资客并未选择降价尽早逃离市场，而是采取了防御措施，转入租赁市场准备长期持有物业。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店朝阳公园店业务人员反映，5月前三周棕榈泉项目出租房源挂牌量环比4月同期上涨了近10%，且多数出租房源的业主是投资者。

　　投资客看好后市

　　业内人士认为，投资者对北京房地产市场发展趋势仍然长期看好，一旦出现投资机会便会及时入市。由于这些投资者有着一定的房地产投资经验，因此对市场的判断有一定的前瞻性，较一般购房者也更为理性。

　　21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡表示，目前有资金认为楼市调整已到一定阶段，认为抄底的机会正在出现，并开始着手入市。而且目前北京住宅出租年静态回报率稳定在5%-8%之间，并且从近期政策调控方向来看管理层对于继续加息持比较谨慎的态度，因此房产投资收益与存款收益相比依然会具有一定的优势。投资者也正是看到了房地产市场投资回报率高、稳定性强的特点，选择在当前市场议价空间较大，优质物业选择较多的环境下及时进行投资。从历次房价涨跌的过程中可以看出，投资需求经常出现在房价上升的初期，随着房价涨幅的增加，投资需求的比例也在逐渐放大。再经过去年底至今年初一段时期的调整之后，北京楼市中的投资需求本已降至冰点，但近期投资需求的回流显示出楼市的信心开始有所恢复，当然市场的回暖还有赖于自住需求的认同。

　　专家观点

　　　　现在抄底为时过早

　　　　北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦在接受采访时表示，限制外资投资房地产领域的信贷投放是这几年来一直延续的政策。外资进入房地产市场以后导致房地产市场需求量增加，价格上涨，对房地产市场影响较大，因此自2006年开始国家就对外资贷款设定了一些门槛。由于经济增长速度过快，政府要降低投资规模，使增长速度放缓，减少流动性过剩，这与近日准备金率再次提高是同一系统内的政策。至于现在重申限制外资投资房地产领域的信贷投放，有可能是因为在实际执行过程中仍然存在违规操作，因此强调在执行中把握力度，进行监控。

　　　　他认为，从整个宏观经济来看，投资规模减少，流动性剩余资金减少，经济增长速度开始回调，整个经济处于萎缩状态，房地产市场也不例外；随着两限房、经济适用房等保障性住房比例的提高，房地产价格也会下降；二套房贷、贷款利率等限制投资政策的逐步落实也在一定程度上降低了购买力。在这种情况下，推动房价上涨的动力已经开始减弱。“从未来市场的变化来看，整个房地产交易处于萎缩状态，未来房地产价格也处于下跌态势。”

　　　　他还表示，由于前期房价上涨速度过快，现在深圳部分城市房价的下降只是一种恢复性的下降，“这只是房地产价值回归启动的开始”。他认为，未来房价仍将下跌，现在抄底为时过早。

　　　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也认为，国内房地产市场将发生根本性转变，广州深圳的房价已经对大势有所体现，虽然北京市场目前还不明显，但将“全部回归理性”，“到大多数人有购买力的程度”。至于何时体现理性回归“只是时间问题”，一年两年三年都有可能，只不过“开发商越扛到最后越扛不过。”(肖宾 赵丽萍 程建兰)

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