实例解读

　　王先生今年下半年结婚，打算在南城购置一套商品住宅作为婚房。目前王先生有存款22万元，双方父母还可以提供25万元的购房资助。春节期间，王先生通过中介了解到，南三环内有一套20年房龄的79平方米三居待售，价格为12000元/平方米。同时，王先生又看上了位于南四环外某新盘的一套80平方米两居，价格同样是12000元/平方米。虽然后者的户型舒适度较好，又是没住过人的新房，但从地段上看旧房占优，而且又比新房多了一个房间。究竟该买新房还是旧房，王先生一时拿不定主意。

　　置业建议

　　亚豪机构市场总监郭毅分析说，从房源状况以及购房人自身条件看，王先生选择新房更为合适。

　　首先，旧房需考虑折旧问题，该房屋房龄已经有20年，实际只剩50年的产权。

　　其次，老房型由于户型结构不尽完善，实际使用率一般都比新房低。而且起居室多为门厅，年轻夫妻可能有招待朋友的需求，一个宽敞的客厅十分必要，虽然旧房是三居，但使用起来需要一间房作为客厅，因此旧房仅相当于两居。

　　第三，虽然旧房地段更有优势，但是随着南城的发展，南四环和南三环均可方便地受益于规划地铁和公交网络，两处交通成本差异并不大。

　　第四，从王先生目前的持有资金看，需选择贷款方式购房。二手房贷款成数受到房源限制，实际高达5成左右，如果王先生手头资金不能全部用于购置房屋，可能面临付款难题。而新房首付相对较低，王先生手头资金还可富余他用。

　　后市分析

　　存量房市场将占主导地位

　　“经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。”链家地产副总经理金育松认为，北京住房一级市场的快速发展已经使城镇居民的整体居住水平从生存型进入到发展型，部分进入享受型。“根据发达国家的发展经验，当住房存量满足基本生活需要时，资金主要投向旧住房的改造，即表现为存量型的发展。因此北京的存量房市场将逐渐取代新房地位，成为市场主要交易对象。

　　二手主导市场有助价格平稳

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍指出，相比一手房的开盘价格，二手房价反映的是市场实际成交价格，而且成交数据具有连续性，区域覆盖也更为全面，因此二手市场占主导地位可以更客观全面地体现城市房价的变化。另外，一旦二手房成交价格成为定价参考系，就会较好地控制房价的变化节奏和幅度，有助于房价的进一步稳定。同时，存量市场流通性增强也将有效缓和供求关系，对于平抑房价有一定的实际意义。

　　他山之石 香港存量房与新房成交比超过5:1

　　“尽管京城存量房占房产市场成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市场和国内其他大中城市，北京二手楼市目前依然处于配角的地位。”金育松说。“2007年美国存量房交易为489万套，新房的交易量为77万套，存量房与新房的交易比达到了6.5:1；我国香港地区也达到了5.2:1。2007年广州的存量房交易面积为1079.56万平米，商品房面积是1080.53万平米，两者比为1:1；2007年深圳的存量住宅交易面积为931.06万平米，商品住宅面积为500.5万平米，存量住宅与商品住宅的比为1.86:1。”

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