观点:

　　中小房地产商还有出路吗

　　北京联达四方房地产经纪有限公司董事长 杨少锋：

　　地下钱庄或成救命稻草

　　去年房地产行业的主要特征一是买地，二是捂盘，实际上就是囤房囤地。而现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时，去年所拍卖取得的土地，按行业惯例，今年需要把余下的土地出让金交齐，去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。

　　在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民，大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。

　　在其他融资渠道受阻下，目前，中小房地产企业依靠典当行和地下钱庄解决资金困境的情况很常见，中国去年开发贷及房贷余额增加1.18万亿，达到4.8万个亿。浙、闽一带的通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千个亿，将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么，但是对于一、两个省还是很充裕的。因此，这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。

　　中珠置业房地产公司策划总监

　　苑学斌：

　　优胜劣汰已是定局

　　房地产行业是一个资金密集性的企业，从贷款到房子卖出去又需要一个很长的过程，所以资金短缺是一个长期的状态。信托可以给房地产企业提供可靠、有效的融资渠道。但是我国目前房地产信托还没有变成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。

　　房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。

　　所以，企业出现资金链断裂或者叫现金流危机，并不在于企业是大还是小，任何企业经营不善都会遇到这样的问题；也不在于政策的控制有多么严格，真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。

　　另外，目前国内房地产行业的集中度还不够，会出现优胜劣汰的局面。以后房地产行业的发展趋势是：由野蛮的粗放的生产开发模式，变为精细化、深层挖掘价值的开发模式；投资商的背景越来越国际化；由原本粗线条的开发流程设计，转变为符合“国际投资人”要求的投资分析、财务报告、工程管理系统、营销系统；由原来相对单一的融资渠道，变成能够根据国际惯例而制定出多层次多渠道的融资手段，因为市场竞争越来越积累，客户越来越理性，项目前期的投入会加大，资金的压力越来越突出。

　　中国人民大学土地管理系教授 曲卫东：

　　被海外收购也未尝不可

　　房地产的资金来源从传统来说，主要依赖于信贷和抵押贷款、商品房和写字楼预售——通过预售提前回笼资金，投入房地产后期开发。这两种方式实际上是前几年一些房地产公司主要的资金来源渠道。现在国家进一步规范房地产的开发和销售条件，贷款制度更加严格，金融部门发放贷款的审核也更加严格，这两条路对于资质不够的中小企业来说基本上堵死了。

　　那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，国内法律环境不健全；上市又受到证监会严格审批和限制，国家在进行调控，当然会控制上市的规模和速度。所以，业绩和规模都不够的企业就不可能成功上市。

　　现有正常情况下，中小房地产企业的资金不足问题解决不了。但是现在很多海外基金已经瞄准中国房地产市场，正准备大规模收购国内的项目。所以，这些面临资金紧张的企业可以将自己卖出去。 (梁燕军)

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