谁的暴利？

　　王超斌今年进京参加“两会”前，委托河南省房地产协会做了一份“房价清单”。在清单里，市场房价中，地价占23%至30%，建筑成本约占25%至30%，税负成本约占到房价的15%，房地产商利润约占10%至18%，财务成本约占8%。结论是：“地价在涨，税费在涨，如此下去，房价如何会降？”

　　取消重复收费是王超斌建议的重中之重。比如，房地产项目配套费要重复征收两次，一次是在申请土地使用证时，一次是在建房规划审批时。王表示，与房产开发配套的学校、医院等公用设施，本来应该政府部门投资兴建，结果地方政府强行向开发商征收配套费。

　　而一些收费根本没用于原来收费的用途。比如地方政府收取绿化费，却只负责小区外部的绿化，小区内的绿化则只能由开发商自己完成。也就是说绿化等本属公共规划的部分，事实上也是先由开发商承担。

　　除了各项税费之外，地方政府获得地价上涨部分的收益也多为开发商所诟病。

　　前述接受《中国新闻周刊》采访的杨姓工程师则称：“一般地价成本占到总成本中的40%到50%，房价好的时候40%，房价跌的时候50%。”

　　北京市北部小某山楼盘是杨姓工程师比较熟悉的一个项目。“拿到地的均价是3000多每平米，卖出去均价是7000多。要缴纳5.5%的产品营业税，25%的企业所得税，0.05%的合同印花税，还有土地增值税。你说土地成本要占到多少？这还只是拿地的价格。肯定还得要考虑到土地增值的情况。”

　　无论地价占比是40%还是30%，但地价涨幅无疑最明显。根据“中国城市地价监测系统”显示，到2007年第三季度，全国地价比上年度同一季度增长3.75%，其中北京增长了8.65%，达到每平方米4242元。

　　全国房价大幅上涨始自2005年。因此，许多开发商认为，2004年全国开始实施的“招拍挂”制度，是使得天价地频频出现、房地产市场出现“面粉贵过面包”现象的祸首。

　　2002年7月1日，国土资源部实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，被称为“土地革命”的11号令，在这个规定里面第一次明确提出商业、旅游、娱乐、商品住宅用地必须走向市场，通过“招拍挂”方式来公开出让。但2002年“招拍挂”并未在全国范围内推开。

　　2004年，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，即28号文件，在这个文件里面进一步提出，经营性基础设施用地也要实行有偿使用，工业用地也要创造条件实行“招拍挂”。

　　从此，土地进入了“招拍挂”时代。在竞价储地的浪潮中，衡量的标准便是价高者得。从此，各地“天价”地块频出，与之相应的房价也纷纷得到大幅度的提高。

　　但邹晓云不认为地价增高是房价增高的理由。他告诉《中国新闻周刊》，“地价、税费肯定与房价有关，但说地价、税费导致高房价是片面的，地价根据我们这几年的监测，一直占总成本的40%，增幅不大。”

　　“地价、税费是成本，它们对开发商决定价格起作用，但最后要卖的时候肯定是需求越多，卖的越高，定的价格能否起到作用，最终还是得看需求。”邹说。

　　无论地价与房价的关系如何，地价的最终获利者是地方政府。与税费一样，地方政府的此种获利也遭遇了全国政协委员的异议。

　　十名联名提案人之一、民进中央常委、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明就对《人民政协报》记者称：“我们这个提案就是建言政府的。任何商品的价格构成都不是单方面的，房地产价格受供求关系、开发成本等多方面的因素影响。而开发成本中有25%至30%是政府征收的税费，另外土地费用还占了同样的比重。最近这十几年来，地方有多少GDP是靠房地产拉动的？尤其是土地出让金，更是相当于第二财政。这是不可持续的。过去几年间，我国耕地减少速度是每年1000万亩。这离‘18亿亩耕地的红线’越来越近。所以，我们就是要通过不断规范房地产市场，提醒地方政府，依靠房地产开发的发展道路走不通了。”

　　实际上，房地产税费多且乱的话题并不新鲜。但由于早先房地产商拿地成本低，税费问题显得并不严重。河南省地产研究中心的研究人员对《中国新闻周刊》说，在2004年“8·31”大限之前，开发商拿地的成本都非常低，之后拿地的成本比较高，税费问题就凸现出来了。

　　在开发商看来，房地产的利润已严重缩水，在郑州房地产市场，三四年前拿地的企业，利润比较可观，近两年拿地的企业，利润很一般。2005年和2006年，郑州房产商的利润还是很高的，大概能达到70%～80%，甚至能达到150%。

　　河南大唐置业有限公司副总经理张国栋说，河南有500多家房地产企业，利润能达到20%～25%的只有几家，一般的企业大概10%～15%。

　　上海证券报此前分析，当开发商接受上述收费设置的时候，等于与地方政府之间达成一种近似于契约关系的默契，地方政府会对开发商囤积居奇、捂盘惜售等行为在某种程度上熟视无睹，以此作为对开发商接受地方政府收费行为的补偿。而从2005年至今，中央连续出台严厉的调控措施，如果地方政府严格执行调控措施，等于打破了与开发商之间的默契，地方政府收取高昂土地出让金与各种税费的计划就可能受阻。

　　倘若王超斌等的减少税费建议得以最终施行，至少可能促使房价下降20%以上，这不仅是因为轻税减费降低了商品房的开发成本，更是因为，地方政府与开发商之间的利益共同体被打破，由此降低的开发成本可能更加可观。

　　王超斌对《中国新闻周刊》表示，没估计建议实施的可能性，但即使税收方面动不了，至少收费方面可考虑取消。3月10日，建设部住宅与房地产业司下发《关于协助提供房地产开发项目有关税费收取情况的函》，要求各地选择本市1～3个房地产项目上报具体税费情况。 ★

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