村委会：被忽略的第三方？

　　“除了钱款补偿，这些案子还有一些可以挽回的地方。”律师张万臣认为，根据《民法通则》第六十一条，“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　他认为，根据我国土地管理法，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民出卖的只是房产，只是在出卖房产的过程中“地随房走”。房产卖出后，名义上农民的土地已经上交。如果法院判令返还给受损的一方，“返还对象不是农民，是村集体经济组织或者村民委员会”。

　　“还应该追加第三方，村民委员会。”张万臣说，在房产转让协议中，村委会加盖了公章，而且村委会是土地的所有者，这个买卖房协议中应该有买房人、村民和第三方村委会，法院只审理两方是不对的。

　　他认为，村委会盖章，实际上是土地所有人确认把地使用权转让给买房人，这是土地违法事件，应该有土地部门去纠正，而不是房主。

　　另外，画家买房的作用不仅仅是居住，还有创作功能。画室就像画家的生产车间，这种无烟工业值得提倡。

　　在以上推断中，村委会的态度显然是关键。据宋庄镇人民政府相关工作人员介绍，2007年宋庄镇的总税收达到3.73亿元人民币，继续保持高增长。而画家所带来的消费和产业链，起到的作用不可小觑。在《北京市“十一五”时期文化创意产业发展规划》中，宋庄原创艺术与卡通产业集聚区是十大创意产业基地之一。

　　而艺术家也在期待着镇政府的回应，在中国宋庄网上，“小产权房纠纷——李玉兰案件引起全国关注”位列2007年宋庄十件大事之三。

　　　　宋庄在酝酿着什么

　　在宋庄，只要有记者模样的人到复印店复印材料，就会围上来一大批群众询问。这个官司输赢关系到全镇居民的利益。而宋庄的一举一动，正在被全国媒体紧盯。

　　据统计，目前北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约有72个，占市场总量的18%。而深圳这类住房占的比重，更是高达40%至50%。

　　2007年，小产权房问题浮出水面，各方热议。建设部2007年6月18日发布风险提示：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　但各式各样的试验一直在继续。1月8日，中央电视台《第一时间》报道，北京通州出现了一些既像农场又像房地产的项目。1月15日,《新京报》报道顺义区南庄头村的绿民农业园项目是“大棚房”：既可以居住，也可以用来农业生产。北京昌平区小汤山镇讲礼村的温室大棚房，城里人承包农用土地，用“种地”的方式取得农地附带别墅30年的租期。

　　广东甚至起步更早，2005年10月1日，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》施行。率先打破了农地非经政府征用不得转为非农用途的旧制，开创了农地直接入市的土地市场新局。

　　但该办法第五条同时规定：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

　　显然，从现有法律法规和经验来看，小产权房和农民房不可能取得合法的地位。

　　在正在举行的两会上，全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海认为，在农村原建设用地上开发的住房，可经合法程序，将其纳入住房社会保障体系，转为经济适用房、限价房等保障性住房，缓解中低收入家庭的住房压力。

　　全国政协常委、中国人民大学教授郑功成也表示，在不违反土地利用法规的前提下，让“小产权房”合法化。

　　据内部人士透露，一个更加大胆的计划正在宋庄镇诞生，一份名为“宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见”的文件已经制定，并下发到各村委会。

　　画家王立则说，他看过这个文件。该指导意见认为，村民一旦卖掉房产，就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后，村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。

　　据王立则介绍，该文件认为，农民有权处置房产，无权处置宅基地，村集体有经营的权力。该办法不追溯以往，重点指导正在持观望态度的卖房农民，但至今“尚无一例按此文件执行”。该文件由于剥夺了村民的土地使用权，村民反对意见强烈。

　　不过，这一切跟李玉兰并没有关系。3月17日是法院判她搬离辛店村的最后期限，而除了朋友的画室，她暂无栖身之处。她仍然视这个院落为自己的“家”，“冬天把小池塘冻裂了，我打算重新弄一下，再种上荷花，养上金鱼。”李玉兰说。(王超)

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