发表评论 房贷继续紧扼开发商咽喉 “零首付”再现楼市
在经历了三个月的信贷冰冻期后，房地产市场终于迎来了银行信贷的解冻。2月19日，人行广州分行发布数据，1月份信贷规模中，在中资金融机构人民币贷款中，房地产开发贷款(以下简称开发贷)和个人住房贷款(以下简称个贷)，1月分别新增140亿元和69亿元，同比分别多增2亿元和少增45亿元。
房产贷款在1月的大幅增量，意味着金融调控信号的减弱？还是其他的市场信号？开发商又当如何应对？
中小房企期待直接融资
“去年10月之后，信贷突然紧缩，但企业资金需求仍然很大。其实我们现在发放的1月份贷款，一部分是去年已经批准但因宏观调控而押后的项目，一部分是新批项目。”某大型国有银行广东省分行房贷部门负责人对记者表示，1月的大幅增量，事实上是预支了今年一季度的信贷额度。“我们1月份发放贷款的额度，已经超过一季度额度的60%，”这位负责人表示，“二三月份的增量将会大大减少。”
在从紧的信贷政策下，作为调控重点的开发贷一再紧缩。“去年底上报给总行的房地产开发贷款额度，本来已比去年增量额度少了五分之一，但在春节前又被削减了4亿元。”上述人士说，“只能把各分支行的开发贷款计划再度削减。”
“僧多粥少。”某国有银行中山市房贷部负责人对记者表示，节前各行都在向省行争要额度，“没有一个地区分行吃的饱”，只能靠自己增加增量，“加紧回收以往贷款”，但难度很大，因为房企资金都很紧张。
“苦只苦了这些中小开发商。”广州两会期间，来自房地产界的代表卢锦南表示，上市的大地产商能从股市圈钱，对于高地价的承受能力较强，抬高地价还能够压制其他开发商，通过掌握更多的土地资源，从而可以掌控市场的主导权和定价权。在此次房贷调控中，中小开发商无疑将面临着更为严峻的资金链压力，可能最后的结果就是：大批未能上市的中小房企倒闭，大型发展商将进一步垄断市场。
“上市只是为了生存。”一位房企老总无奈地对记者表示，2008年广东有一大批的房企轮番上市，既然国内难以直接融资，香港就成为了他们唯一的选择。从合富辉煌研究部总结的数据看，今年方圆地产、恒大地产、光大地产、宏宇地产、鹏润地产、珠光地产等数十家粤企等不及银行贷款，都希望可以直接融资。
个贷市场惨淡经营
与开发贷的“井喷”相比，则是个贷的大幅滑坡。
“主要市场太淡了，”某股份制银行个贷部人士说，1月至今，个贷额与去年同期相比，只能用惨淡来形容，“数字都不好意思说出来，只有十几单”。
“再这样下去，我们这个季度的奖金就没戏了。”某股份制银行个贷部客户经理表示，与去年超额完成任务相比，“今年时刻担心任务完成的问题。”
“去年客户很多是二套房的客户，像天河一个楼盘一期40%都是投资客，但新政下来后，这些客户少了很多。现在我们主要做一套房的客户，但现在大家都在观望，这种客户也很少。”
人行广州分行发布的报告认为，个贷增长放缓的主要原因是房地产市场调控政策正在取得明显成效，投机性住房需求得到抑制，房地产市场降价预期正在形成，市场观望气氛浓厚，潜在购房群体持币待购，市场成交量下降。另外，在政策禁止转、加按揭业务后，一些不正常的贷款需求也受到了限制。
与开发贷的紧缩相比，记者了解到，各银行的个贷政策并没有明显变化。到目前为止，多数商业银行的个贷的不良率还是维持在1%以下，个贷尤其是一套房贷款是银行重点发展的优质业务。但是，由于信贷总额度的减少，大部分银行的个人贷款额度包括个人房贷总额也减少了。
“现在更担心市场。”某国有银行广州营业部个贷总经理表示，预计今年个贷情况都不乐观。“通常开发贷和个贷是捆绑在一起的，开发商卖不出房子，我们也很难回收开发贷。”显然，这是一个利益相关的链条：个贷清淡，造成回收前期开发商贷款之难，这也让银行人士颇为头痛，而企业延期还款的数目却一直在不断的攀升。
个贷擦边球再现
中国从不缺乏“对策”，既然房子受限于个贷，那么地产商与银行联动的冲动越来越大。
“11万入住，地铁上盖”。今年春节，不少购房者都收到了广州某上市房企的促销短信。这个楼盘的折后单价依旧高达每平方米1.5万元，大部分单位面积都在100平方米以上。购房者如何能11万元入住？其实这正是当年广州十分流行的“零首付”。购房者在签订合约之后，会与开发商再签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年或者两年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付首期。假如一套房子原本需要首付30万元，现在购房者只要首先交出11万元即可成功购房。
这是大型开发商与银行联手降低购房者的购房门槛的一种方式。通过这种方式，上市房企可以利用手中的资本优势促进销售，贷款银行的风险也并不高。
既然可以加快贷款回收，银行何乐而不为呢？这种促销方式除了上述房企外，另一些大型开发商也纷纷效仿。例如春节期间，万科也在成都推出的“青年置业计划”，即符合条件的首次置业者只需要交2成首付款，便可在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目800余套房源中选购自己看中的单元，而银行贷款申请手续则由万科协助办理。
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