新起点：影响整个中国的尝试

　　大多数原来的老业主已经离开了东湖丽苑，“很多人换了条件更好的房子，直接卖掉的或者出租的占了多数。”老谢是至今仍生活在这个小区的为数不多的几个老业主。

　　“我还是喜欢这个地方，干净，清净，空气好”，在深圳市二十几年来魔术般建起的无数高楼大厦中间，东湖丽苑这17栋建在半山的6层小楼，至今也仍然有种别样的亲和力，让老谢不忍离开。

　　对于深圳，甚至对于中国来讲，这个目前看起来不起眼的小区在诸多方面都是具有跨时代意义的。用骆锦星的话说，这个小区是一个“起点”：住房商品化的起点、按揭贷款的起点、物业管理等等的起点。

　　随后开启的就是中国土地管理法制化。1981年11月17日，广东省第五届人大常务委员会13次会议通过《深圳经济特区管理条例》，有关部门总结东湖丽苑这种结算方式，决定要扩大规模。

　　而当时开发罗湖资金奇缺，总投资预算要1.5亿，采取补偿贸易和合作方式要等到项目结算才能拿到钱，远水解不了近渴。深圳市委决定除了继续采取合作方式之外，可以由港商直接向深圳房地产集团交付土地使用费，独资开发商品楼盘。“条件是使用年限为20年，每平方米5000元，德兴大厦、海丰苑、新都大酒店等都是这么建起来的，一年收入近亿元”。

　　在吸取香港地产商的经验以后，深圳房地产集团也开始采用融资开发、建设和经营怡景花园别墅，一次性获利1.5亿元。同时又投资建设了国贸大厦，向国家各级和广东省各级涉外单位预售，收入5000多万人民币、700多万美金。

　　根据统计，从1980年开始到1985年，深圳引进外资兴建的商品房项目39项，总投资达到40多亿，获得了建设深圳的最初的资金。

　　深圳的这种做法虽然解决了城市发展的资金问题，但在当时却招致了种种批评。“有人认为我们违反宪法，出卖国家领土主权，说我为资本家建安乐窝，没有好下场。”这些在当时都给骆锦星带来了一定的压力。

　　1983年，邓小平到深圳视察，登上了罗湖小区国际商业大厦的楼顶，彭真等人也都到深圳视察过，对这种方式表示了认可。深圳改革步伐才进一步加快。

　　就在这一年，深圳市人大通过了《深圳经济特区土地管理暂行条例》，决定除了由深圳房地产集团专营涉外房地产，所得利税作为土地使用费上缴市财政外，还决定由深圳经济特区开发公司地产部代表市政府，按条例规定向所有用地单位收取土地使用费。

　　在实际执行中，却发现征收难度非常大，企业向企业来收取土地使用费，名不正，言不顺，一年多才收了2000多万元。

　　因此，深圳市委决定实行政企分家，变由深房集团和深圳经济特区开发公司地产部收取国有土地使用费，改为有国土局负责征收土地使用费，采取协议、招标和公开竞报的方式转让土地。

　　据骆锦星回忆，在最初阶段，执行也出现了很多问题。“由于经验不足，法制不全，执行效果不理想”，尤其是协议用地变为“人情”用地，以及领导打招呼和批条用地，成了腐败的温床。部分土地批出以后，有些直接就等待转让牟取暴利，而公开竞报的也多流于形式，多数是以流产而告终，各方面的意见都很大。

　　1986年11月17日，主管基建的副市长李传芳带队到香港考察取经，回来以后，提交了《深圳经济特区土地管理改革方案》，市委讨论后，决定进一步实行土地管理的改革。

　　没过半年，国务院就提出，土地使用权可以有偿转让，确定了深圳、上海、天津等地进行土地使用制度改革试点。

　　1987年上半年，深圳两度邀请国家土地管理局和国内各界专家齐聚深圳进行理论研讨。年底召开了17个市的市长会议，讨论试点工作。

　　1987年12月1日，又一个特殊的日子来临，这一天中国首次以公开拍卖的方式在深圳有偿转让国有土地使用权。骆锦星又成了这段历史的一个见证者。

　　拍卖共有44家企业竞投，骆锦星代表深房集团参与竞投，最终以525万的价格拿下了那块住宅用地，超出竞拍底价300多万元。

　　深房在这块地上盖起了东晓花园，一共154套住宅一小时内售完。“当时出售的房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。”尽管如此，深房集团还是赚了400万。

　　在1987年，深圳通过土地拍卖方式出让了三块土地，收入2336.88万元，等于特区内1985、1986两年全部的土地费用收入。

　　按照一些人的观点，这种通过公开、公平、公正的拍卖获得的土地，才是完全意义上的商品房，因此东晓花园才可以成为第一个商品住宅小区。但从东湖丽苑到东晓花园的发展历程，记录和浓缩的正是深圳乃至全国的房地产业从初建走向规范的历程。★

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