看点6 热点区域

　　外围区域窜红 保障房集中地上位

　　2006年，珠江新城开始重新崛起，在广州楼市一枝独秀；2007年，金沙洲进入大开发时期；在2008年，哪个区域将成为广州楼市的新热点呢？专家表示，今年广州楼市的热点相信依然是珠江新城以及金沙洲两大区域，另外，中小户型项目和双限项目相对集中的外围区域，同样将成为市民关注的重点。

　　珠江新城供应量仍可观

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，作为广州唯一的CBD定位区域，珠江新城虽然目前的价格较高，但在广州楼市的地位不容忽视，依然是08年广州楼市的热点区域之一。广州中原地产项目副总经理黄韬也表示，从目前的市场情况来看，珠江新城的开发目前尚未完全释放，估计还有40%的货量未完成开发或推出市场。

　　据了解，近期珠江新城推出了不少新楼盘，包括保利108公馆、珠光·新城御景等，接下来还将有领峰、星汇雅苑等新项目推出。而在售楼盘当中，粤海丽江花园、汇峰等项目近期也有新货推出，保利心语花园、嘉裕君玥公馆等项目也还有不少开发量，因此，今年珠江新城的供应量依然可观。

　　保障住房集中地成焦点

　　金沙洲是在去年开始引起消费者关注的区域。专家表示，从去年该区域的推地情况看，不少项目将在今年动工或推货。黎文江表示，金沙洲之所以成为普通消费者关注的热点，主要是那里集中了多个限价房项目，如目前开始申购的保利西子湾，而接下来还会有中海、万科的双限项目推出，新社区的建设也逐渐完善，市民的关注度必将越来越高。

　　他表示，今年同样值得关注的还有萝岗区。“萝岗在过去一年多时间拍出了不少双限项目，这些项目有望在今年推出。”他认为，今年哪些区域将成为热点，关键要看中小户型项目以及双限项目的分布情况。“这些项目较为集中地方，必将成为普通市民关注的对象。”

　　看点7 土地供应

　　去年创下新高今年再推5平方公里

　　1月8日，广州市开年以来第一场土地拍卖创下地价新高——总价41亿元、楼面地价13000元/平方米，再次刷新天河区住宅类地块楼面地价。广州市房管局副局长黄文波日前接受媒体采访表示，今年广州土地出让面积将维持在5平方公里左右，政府正在加大土地供应力度。

　　按照去年出台的“穗七条”及相关政策，广州从2007年开始，连续3年确保全市10区每年供应住宅用地5平方公里以上。经过一年时间的开闸放地之后，广州土地供应再度攀升到新的高度。记者分析广州国土房管局土地出让数据发现，去年广州十区一级土地市场共完成54宗商住用地出让，总用地面积达到293.67万平方米，规划建筑面积531.45万平方米，两项指标同比增幅均超60%，创造了“8·31大限”以来的最高纪录；其中，推地量排前三位的区域分别是番禺、萝岗、花都，而天河去年没有商住用地出让记录。

　　可以看出，由于土地供应大幅向郊区倾斜，加上楼市供应结构调整，未来住宅价格将有一定的下调压力。媒体采访时再次重申，今年广州土地出让面积将维持在5平方公里左右，政府正在加大土地的供应力度。

　　看点8 竞争格局

　　楼市风险凸显中小房企或被吞并

　　楼市向好之时，不管是大型品牌开发商还是中小型发展商，都能各得所利，互不干扰。但随着2008年楼市环境的改变，尤其是在市场及政策风险加剧下，有关专家预测，房地产企业将经历一次大洗牌，一些经营不善的中小发展商将面临被品牌发展商吞并或被合并重组的命运。

　　出局风险越来越大

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金分析认为，2008年广州楼市竞争将更加激烈，房地产企业将面临前所未有的压力，一些中小型企业可能会在竞争中被淘汰出局。

　　吴定金分析，随着近期楼市的不稳定，购买者的观望情绪日益加剧，成交量不断萎缩，这使发展商资金回笼受到抑制。尤其是一些中小型发展商，在资金有限的情况下，一旦资金不能及时回笼，将出现资金链中断无法继续经营的局面。随着2008年大量限价房、保障房不断推出市场，市场供应量将大大增加，在客户需求稳定的情况下，供需日益平衡，产品和品牌都不占优势的中小型企业将面临前所未有的压力。房地产分析人士韩世同则表示，2008年整体经济形势可能改变，一些中小型发展商一旦资金盘活不了，被淘汰出局在所难免。

　　行业洗牌将会出现

　　“2007年房贷新政已经扭转了广州楼市，给发展商以沉重的打击。随着2008年深圳等城市物业税的征收，以及全国土地增值税的征收，发展商面临的困难将比往年更多，除了解决融资问题以外，还有土地优化及组合等各种问题。”中原地产项目部副总经理黄韬认为，对中小型发展商来说，2008年是形势不容乐观的一年。

　　也有业内人士认为，在国家限制外资进入中国房地产市场的背景下，银行又开始缩减对开发商的信贷额度，一大批开发商将面临资金周转困难的尴尬局面。房地产开发企业将在2008年出现一次洗牌过程，被吞并或合并重组是摆在很多实力较弱的中小型开发商面前的一个威胁。

　　看点9 买家心态

　　多看楼不买房密切关注楼价走势

　　“楼价今年是跌是涨？”“今年该不该买房？”“现在的广州房地产市场还有投资空间吗？”不少市民提出了疑问。记者日前从市场了解到，自去年“提高第二套房贷款首付和利率”之后，广州楼市便进入低迷状态，尽管买家一直迟迟不出手导致开发商日子难过，但却仍然在密切关注楼价走势。

　　买家密切关注楼价走势

　　记者日前从不少开发商处了解到，目前买家对价格非常敏感，尽管每次推出的新货成交不多，但看楼的人却并不比新政之前少。

　　白云区某楼盘策划经理透露，该盘上周推出的新货价格有所下降，吸引了不少买家来现场，但“看得多，买得少，当天只成交了两三套”，不少买家只是询问“价格还会不会降”、“还会降多少”。

　　业内人士预测，广州楼价近月来连连下跌，加上各大机构对08年楼价的预测不一，让很多想买房的市民不得不密切关注楼价。

　　上半年楼市将继续走淡

　　尽管目前楼市成交量连连下滑，但业内人士分析，广州刚性需求仍然很旺盛，尤其是首次置业者还很多，消费力积累到一定程度后会有所爆发。粤沛地产副总经理黄春表示，今年上半年广州楼市将继续走淡，到了第二季度尤其是五一小黄金周，开发商各类促销会进一步增多，积累了半年多的消费力这个时候可能爆发。

　　海珠区某大楼盘策划总监分析，如果价格回落到07年5、6月份也就是市中心房价1万元/平方米左右时，买家基本能接受。

　　看点10 营销策略

　　创新成着力点三种营销开始流行

　　“08年怎么卖楼？”这是在日前采访过程中，所有发展商最焦虑的问题。以往有楼就能卖的时代已一去不复返，有地产商表示，08年楼盘营销必须有所创新。

　　策略一：降价

　　“上半年我们肯定还是以降价为主。”天河某楼盘负责人表示。在采访过程中，多数地产商及专家对今年上半年楼市并不看好。

　　地产专家认为，对于不同的楼盘，价格策略应有所不同。特别是郊区楼盘，受到限价房以及地段的影响，发展商应该主动出击，因此，降价应该是郊区楼盘的主旋律。而市区楼盘由于土地资源稀缺，只要稍微将价格调整到合理位置，以相当的速度出货即可。

　　策略二：增加产品价值

　　忽略价格，增加产品价值，这是近日上市的高端楼盘的策略。业内人士分析，高档楼盘针对的目标客户与普通买家不同，但政策带来的市场观望气氛多少也会影响高端买家的决定，因此，豪宅在宣传上会选择增加产品价值而尽量忽略价格。

　　策略三：增加个性化服务

　　增加楼盘个性化服务，是不少楼盘尤其是高档住宅和以投资为目的的酒店式公寓08年的营销新点。海珠某公寓表示，今年将与国际金钥匙合作，帮助业主打理租赁业务，同时进一步提升公寓服务，让住客有“五星级酒店”的感觉。

　　(记者 苏华俊 李东元 徐凤 罗莎琳）

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