2007年已成为过去时。但就在这年的年终，时间可从10月开始，广州楼市陷入了一片水深火热之中，高企的房价开始出现缺口，成交量持续下跌，一二手房都不同程度地出现了“滑铁泸”。然而，随着政策取向的逐渐明朗，不少业内专家均表示楼市已经进入拐点，但也有人表示这仅仅是阶段性的调整。那么，踏入2008年，广州楼市是“拐”是“调”？未来路在何方？时报地产将在本期针对广州楼市的价格、政策、土地、供应结构等10大方面作出调查，全面解读2008年广州楼市的走向。

　　看点1 房价走势

　　是继续下探还是反弹？

　　日前，记者从各方收集的信息显示，今年广州楼价不会出现大跌大升的情况，但不排除少数区域和楼盘会出现较大幅度的价格调整。此外，还有一点可以肯定的是，今年第一季度的楼价仍会处于低迷状态。

　　一季度楼价仍看低

　　春节后或有价有市

　　满堂红研究部总监龙斌认为，市场实际的供求关系决定了2008年的楼价基本趋势依然是升，不过，由于楼价处于前所未有的高位，房贷、税收和交易等政策对投资进行了有效遏制，打击了投机行为，这使得2008年的投资需求必定减少；而土地供应今年继续保持5平方米公里的巨大供应，限价房等开始面市，这些因素使得今年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。粤沛地产副总经理黄春也表示，第一季度楼价走低是肯定的，第二季度由于有五一黄金日，如果没有大的政策出台，而发展商又加大促销力度，市场回暖的可能性不是没有。

　　业内人士分析，影响整个中国房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变，如快速增长的宏观经济、城市化进程、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等等，这些客观因素没有变化，很难指望楼价走低。判断楼市趋势和判断股市趋势一样，应该着眼于中国经济成长的大环境。具体看广州楼市，目前楼价泡沫并没有达到到处都是的程度。

　　此外，中原地产项目总经理黄韬认为，表面上看，去年9月27日的房贷新政，引发一轮观望期。但楼价出现下跌的深层原因，是楼价近两年来的快速上涨，而市民购买能力却下降。但与此同时，住房保障体系不断完善，“穗七条”在质疑声中逐渐落实，增强了市民对房价趋稳的预期。他预计，此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响大，而且临近岁末这一时间节点，许多潜在购房者将延缓到春节以后才入市。因此春节后，市场需求将恢复正常水平，价格也将在稳定中“有价有市”。

　　二手楼市结束观望

　　有望先于一手市场

　　二手楼市或先于一手市场结束观望。日前有地产专家分析，去年10月开始的调整行情与前两年的新政所带来的市场影响，本质是一样的——诱因是政策，现象是购房者观望，入市意愿下降，成交冷淡；另外，本次观望还有银行房贷额度年底基本用尽而无款可贷，以及房价上行至新高的原因。

　　龙斌表示，市场观望何时结束主要看两方面条件：一是刚性需求有多少，二是楼价为市场的接受程度如何。目前可以判断的是，广州二手楼市基本还是用家为主，买来自住的比例远高于投资，整体占到三分之二左右，而一手市场以换房和投资人群为主，投资氛围更浓些，自住型买家即刚性需求所占比例少于二手市场；在楼价上，目前二手楼具有一定优势，如同地段次新房与一手楼相比，价格相差大约在2000~5000元/平方米之间，而一手房源分布地段广，高中低档次多。估计这些情况的差异，会导致两个市场用家入市与市场恢复的时间有先后。

　　据悉，近一周广州自住买家看房有所增多，业主反价也大大减少，部分还把实收改为各付各税，但降价的很少，总体成交机会在增加。专家乐观地估计，二手市场在今年第一季度观望情绪基本应该结束。

　　看点2 政策力度

　　政府还有什么招数？

　　受去年系列政策的影响，广州楼价不断上升的趋势已得到明显抑制，楼市转入低迷状态。对此，业内人士认为，今年大政策的出台可能性比较低。

　　估计近期不再出台

　　对楼市的利空政策

　　据黄春分析，目前三大政策对广州楼市的影响非常大，除了银行紧缩银根之外，第二套房提高首付比例和贷款利率这两项政策，很大程度上抑制了需求，而限价房的推出让很多刚性需求得到了解决，因此，政策对楼市带来的阴霾天气至少维持到今年上半年。

　　有专家认为，房地产是市场经济的重要支柱，相关部门不可能在这个时候再出台更强有力的、对楼市利空的政策。另有相关人士表示，近两年宏观调控政策是为了平息楼市虚火，而一旦楼价上涨的势头得到了控制，政策的出台也会根据具体情况而定。

　　今年可能继续加息

　　长期看楼价或再涨

　　为了抑制投资过快增长，保持国内宏观经济稳定，防范可能出现的金融风险。专家表示，今年还可能继续加息。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，尽管加息是基于对整体经济发展事态的考虑，但对于楼市来说，并不能带来促进作用。相反，再加息会进一步增加开发商贷款成本，从而减少了市场供应量，从长期效应来看，只会促使楼价的再次上涨。他同时表示，再次加息会使需求在短时期内得到抑制，但从长远来看，需求会呈现爆发性增长。

　　物业税出台可能性低

　　目前仍处于空转阶段

　　日前，业内人士预测，去年一直疯传的物业税征收今年可能还是难以出台。黄韬认为，物业税征收是一个较长的过程，在未来几年的过度期内，市场变化都难以估测，而目前物业税的细则还没有落实，开征的时间还有待商量。广州地产专家韩世同也认为，物业税还处于空转阶段，对楼价的影响要取决于这种税种如何征收，税率有多高以及征税面有多大。“即便物业税开征，对楼价的作用也不是直接的，它会影响买家的心理，从而影响市场的供求关系。”韩世同进一步说到。

　　看点3 融资渠道

　　银根一缩再缩 房企被迫上市融资

　　前不久，中央经济工作会议明确2008年将实施货币从紧政策，发展商贷款压力将更大。于是，广州不少发展商纷纷寻求新的融资渠道，而A股IPO(首次公开募股)难度较大令这些发展商不得不赴港上市融资。据广州地产界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，包括恒大、方圆、星河湾、光大、珠江等，预计融资总额可达600亿元以上。

　　扎堆上市迫于资金压力

　　据了解，广州发展商继去年碧桂园、合景泰富、奥园赴港上市后，再次掀起了上市热潮，恒大地产、星河湾地产、光大地产、珠江地产等大型地产公司都在低调筹备上市。其中，上市传闻已久的恒大地产被披露准备于2008年在香港公开招股，集资约20亿美元(约156亿港元)，该公司现时已委托瑞信、高盛及美林负责上市安排。而前不久，恒大地产已获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元入股。

　　尽管上市具体时间表保密，但光大地产副总经理陈洪志在接受记者采访时明确表示，走上市之路是压力所迫。“现在地价越来越高，银行融资越来越困难，而销售也进入了一个瓶颈状态，地产企业要想做大，仅靠单一的银行贷款是行不通的，只能通过上市加大融资渠道。”

　　业内人士分析认为，随着银根不断紧缩，发展商通过银行来融资的渠道将越来越困难，从而不得不寻求新的融资渠道，以解决资金压力，赴港上市是目前广州发展商比较乐意采用的融资渠道，同时也是成功率比较高的渠道。

　　宏调加速行业优胜劣汰

　　对于这么多广州房企将于今年赴港上市融资，广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平表示，庞大的市场需求，使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。而我国政府为了保持房地产健康发展，采取了新一轮宏观调控政策，提高了土地供给和银行信贷的门槛。尤其是土地实行“招拍挂”之后，地价上升较快，各地天价“地王”不断涌现，一些中小企业被挤出房地产市场，只有上了规模的房地产企业才有可能拿到土地。

　　与此同时，银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势。以前房地产企业大多数资金来源主要是靠银行的资金供给。几年宏观调控下来，房地产企业银行贷款的门槛越来越高，而规模化发展使房地产开发对资金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增长。

　　地产分析人士韩世同指出，我国的房地产企业太多，香港只有10多家大开发商，而广州有数百家开发商在竞争，需要进一步整合。适当的调控有助于行业优胜劣汰，涅槃重生，一线房地产公司前景更优。韩世同还大胆预计，到2010年，房地产将成为百亿企业的游戏。

　　看点4 保障性住房

　　政府多管齐下 住房供需矛盾缓解

　　去年8月，国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(下称《意见》)，提出了“两个70%”(新开工住房90平方米以下所占比重须达70%以上，保障型住房建设用地所占居住土地比例不得低于70%”)，标志着我国步入保障型居住的新时代。

　　政府多管齐下抓“保障”

　　经过十几年的探讨、摸索和反思，社会各方已经明确认识到住房保障机制建立的必要性。特别是去年8月，随着《意见》浮出水面，在某种程度上给一路飚升的楼价在人们心理上踩了一脚刹车，随之而来的保障性住房管理规定的出台，让低收入家庭吃了一颗“定心丸”。

　　为了有效推进住房保障体系的构建、防止地方政府不作为，建设部新增设的住房保障司首要一条便是“贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施”。此外，中央政府在住房保障方面的多项政策正在形成合力，如双限房的供应、公积金制度、住房补贴，以及“两个70%”，都有助缓解自住性住房供需结构矛盾，解决“夹心层”住房问题。

　　开发商将受一定冲击

　　随着保障住房不断在今年推出市场，收入相对偏低的家庭将从中受益，广州整体住房需求有可能会因此而减少。广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平指出，中低收入的中产阶级如果得到保障，市场需求无疑减少，开发商将受到一定冲击。同时，随着“90/70”政策的落地，广州明年中小户型增多，中低收入的中产阶级一旦转向新社区，那么中小户型的销售将变得困难。

　　经纬地产研究部分析则认为，在经济适用房、廉租房的销售、出租对象没有放开之前，这部分保障型住房的增加不会对未来广州房价产生明显影响，反倒是限价房的大量上市会对今年的广州楼市带来直接冲击。据经纬地产统计，2008年广州全市十区的限价房上市数量将达到1万套左右，相当于全市市场成交量的1/10左右，虽然暂时对整个广州市场的影响不明显，但对所在片区的牵制作用实际已经显现。

　　看点5 供应结构

　　中小户型放量 “90/70”政策显效

　　进入2008年，随着政策的进一步落实，过去以大户型为主导的市场供应结构将发生较大变化，其中，90平方米以下的中小户型有望达到整个市场供应量的一半以上。

　　中小户型占比将达50%

　　自2006年8月31日实施“90/70”政策以来，广州楼市的供应结构开始出现政策性的转变，但效果似乎并未在市场上凸显，在过去的一年，大户型依然占据了绝大部分市场份额。

　　广州中原地产项目副总经理黄韬表示，“90/70”政策效应其实在07年下半年就已经开始显现，从07年10月开始，新推项目已经有较多属于这一政策规范之下的项目。“总体来说，07年中小户型的供应量是20～30%的份额，而在08年，相信这一供应结构会掉转过来。”他表示，今年随着中小户型项目推货小高峰到来，整个市场会有超过一半的项目是90平方米以下户型占70%以上的项目。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江更明确表示，2007年1～10月，广州90平方米以下的中小户型占比为32%，随着保障型住房、限价房的集中面市，07年底这一比例升至50%左右。今年以中小户型供应为主的商品住宅项目将达到50%的份额。

　　成交量将有较大提升

　　黎文江表示，08年随着中小户型供应的大量供应，可以满足不少消费者的置业需求，同时，相信价格也会有所回落，因此在成交量方面相信有较大的提升。他认为，随着大户型单位的逐渐减少，这类单位未来的价格估计会有所提升。“但这些单位都是有钱人在购买，政府只要解决好普通消费者的住房问题，那么这些大户型的价格如何就没有太大关系了。”

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