4 推地

　　临近年末，上海房地局终于以“开闸放地”的形式，完成对住宅用地的供应“承诺”。而在中央今年提出的加大土地供应总量、抑制房价过快增长的总方针下，明年的土地供应也依然呈现“外松内紧”的局面。

　　以上海为例，据相关统计数据表明，1-11月上海公寓市场供需之比为1：1.35，市场整体呈现旺盛需求带动价格攀升的态势。策源咨询研发中心分析师表示，从供应层面来看，一方面是近两年上海房地产开发土地购置面积萎缩，直接导致今年新房供应量不足；另一方面是楼市转热之后的“捂盘惜售”行为，变相增加了供应的紧俏局势，而这种非市场行为的本质也与住宅用地紧张带来的涨价预期有关。

　　近两年来，上海中心区域的土地供应量越来越少。据策源咨询研发中心提供的数据，截至今年11月，上海市中心区域内仅发放了26幅土地，面积共计91.7万平方米，而其中只有杨浦区、闸北区和浦东新区共计推出了4幅住宅用地，其余的则全是商业或商办用地性质。

　　与供应量减少相对应的是，今年1-11月，上海各个环线区域同比价格涨幅均在17%以上。但由于住宅供应一、二级市场普遍集中于中环以外区域，今年外郊环的成交比重尤其增大明显，占比达到47%，因此导致整体楼市的成交价格同比涨幅反而只有9%。

　　因此，房市调控要想取得效果，必须针对造成有效供给不足的因素分别采取针对性的措施，以加大市场有效供给，从土地源头入手是正确的思路。此外，依法严厉打击囤积土地行为，对于满两年未动工开发的土地，坚决无偿收回土地使用权；通过建立严厉的问责制，促使各级地方政府更严格地执行90平方米占70%的政策，改变住房供应结构性失衡的问题等等，都是未来仍需做好的“功课”。

　　5 信贷

　　2008年的货币政策预计依然“紧紧”有条。

　　从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。国家统计局公布表示，今年房价指数节节攀升，特别是到10月份房屋销售价格上涨9.5%。又如深圳三季度房价上涨达20.2%，而北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。

　　与此同时，从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，特别是居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。

　　大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策，且主要表现央行主要将从两个方面入手：一是控制流动性过剩，抑制信贷过快增长；另一个方面就是加大汇率弹性，进一步放开汇率波幅。业内人士预测2008年的银行信贷规模最高量不会大于4.2万亿。

　　今年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。业内人士表示，明年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，还会严格地控制贷款的发放节奏。

　　根据今年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，如中信银行人民币存贷比为73.69%、民生银行为72.2%等，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了75%的监管红线。

　　年底之前，由于贷款额度已经基本用完，大部分商业银行贷款额度紧张、甚至无钱可贷的状况也成了公开的秘密。造成这种情况的主要原因就是今年商业银行普遍贷款增长过快，而在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取连续上调存款准备金率等系列紧缩措施下，紧缩政策的累积效应开始显现。

　　明年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银行人士透露，房地产企业的贷款利率上浮比例可能会在10%-20%之间。银监会某负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在春节以后推出。

　　6 限外

　　随着房地产宏观调控的深入，市场对海外资本的态度正在发生变化。“当市场需要外资推动时，我们是被欢迎的，但现在情况已经不同。”一位外资中介机构高层无奈地表示。

　　2005年作为中国汇率体制改革元年，也是外资于中国房地产市场风起云涌的元年。大摩、高盛、麦格理等众多海外投资机构从那时起大举收购中国一线城市的顶级物业，开始了热钱“横扫”中国房地产的普及式教育。尽管众多海外资金大鳄一再强调收购物业的目的是看好中国房地产市场长期投资潜力，但豪赌人民币升值的“另类”投资目的已经成为市场心照不宣的事实。

　　从去年7月建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，到今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，房地产成熟物业投资领域开始对外资收紧城门。信义房产北京公司某内部人士介绍，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房购房客户为外籍人士，但从去年底到今年，外籍人士购房只占客户总量的近40%。

　　受制于此，外资于2007年出现明显的转战直接开发投资的迹象。重大合作开发项目如：重庆龙湖地产与荷兰ING房地产机会基金联合参与北京市昌平区某组团土地投标，并以9.25亿元高价竞得113.5亩成都某地块。美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿达成协议，共同在中国房地产市场展开合作。Aetos表示希望在未来几年向中国投资10亿美元；冰岛格里特利尔银行(GlitnirBankhf)与中国地产商合作开发沈阳某市中心黄金地块住宅项目。

　　巨资背后是房地产利用外资额的直线攀升。数据显示，截至今年10月，房地产业资金来源合计28863亿元，同比增长40%，其中国内贷款5611亿元，同比增幅仅30%。但利用外资同比增长67%，外商直接投资增长70%，后一项目在今年前五个月的增幅还一度高达89.9%。

　　然而，这一趋势或许不会延续至2008年，今年底，国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，着入介入房地产开发领域的外资管理。根据新的指导目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从2004年修订的目录中的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

　　国家加强限制外资流入楼市的重要原因是人民币升值造成的热钱冲动。一位外资银行人士告诉记者，目前，热钱40%仍然通过存款的方式保留人民币，因为这是最灵活的兑现方式。还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。而一旦热钱受美国加息，人民币升值周期结束等影响抽离出境，将给资本市场带来极大的不稳定性。

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