专家分析

　　怕已购房者“不舒服” 开发商只好暗暗降价

　　广东省社会科学院研究员黎友焕表示，珠江新城的房价是全市最高，涨幅又是最厉害的，并且该区域的房地产已成为了广州市房地产的一个标杆。

　　黎友焕称，该研究小组通过向开发商索取的资料发现，最近珠江新城房价的降幅很大，“实际降幅比销售部对外说的要大很多”。整体上看，降价最厉害的就是前期叫价2万多元/平方米、3万元多元/平方米的楼盘。由于现在没有购买力了，开发商想回调价位，但又怕之前高位购房的业主不舒服，所以只好用尽办法进行暗降。

　　他举例称，开发商现在送的装修比此前送装修的标准要高，此外还有再代缴契税，加入会员可以再打9折等等，多种手法叠加，因此也无法对最大的折扣额进行计算。

　　但黎友焕表示，虽然暗降幅度很大，但越降价成交量却依然淡静。因此他认为应该是只看预期的投资者，看到降价越厉害就越不敢出手了。他的理由是，如果是自住的购房者，当珠江新城楼盘的均价在2万多元/平方米左右的时候就很动心，现在降价幅度几千元/平方米就应该是很快出手买了。但事实上，珠江新城的成交量并没有上升。

　　同时有专家表示，成交量停滞不前使很多开发商按捺不住开始以低价推出性价比相对略低的楼宇试探性地进入市场，如果成交活跃，再逐渐以低价推出性价比较高的住宅。

　　一手房降价，二手房也无奈“跟风”

　　放盘者无奈降价 或转卖为租

　　据满堂红珠江新城分行负责人介绍，8月初保利香槟放盘了一套单位，90平方米的两房一厅，业主郑先生开价180万，被客户看中后双方签约时，郑先生突然把价格升到2.2万元／平方米。随着八、九月份楼市的向好，郑先生又把单价升到2.5万元／平方米。虽然该楼盘的外部条件不错，但是二手房2.5万元／平方米仍然属于买家不可能接受的“天价”。

　　11月，珠江新城的中海璟晖等新盘推出，发展商打出了均价2.2万元/平方米的吸引价。郑先生的信心受到了极大的冲击，之前咬死的“一口价”开始松动。最终在经纪的努力撮合下在12月以170万左右的价格成交，比郑先生最初的开价还低了10万元，均价约1.9万元/平方米。

　　经历了两个多月的观望期之后，不仅促使一些急着用钱、而房子却迟迟卖不出去的业主主动做出让步，还促使了一部分不急用钱的业主由抛售转为降低租金出租，活跃了珠江新城的租赁业。

　　记者周末走访珠江新城多家房产中介了解到，进入12月，珠江新城放盘的部分业主主动要求中介把原来的出售转为出租，还有部分业主主动降低租金。满堂红珠江新城分行负责人表示，由于珠江新城的楼盘大多具有户型大、地段好、区位价较高的特点，一套140平方米的二手房，租金大概在5000元左右，回报率也仅有3厘。

　　专家分析

　　购房认为性价比低 致使房价回归理性

　　在今年5月份左右，如果过了新开盘的时间段，购买珠江新城的房子曾一度要找熟人才能买得到。当时有开发商表示，珠江新城因为其特殊的地理位置，将是整个珠江三角洲的CBD，而不仅仅是广州的CBD，其房价的价值应是在4万元/平方米左右。短短的几个月间，这一板块就从购买一房难求到降价仍成交不多，是什么原因呢？

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，珠江新城的房价会经历一个回归理性的过程。目前珠江新城配套还未成熟，不少道路都因为工地施工的缘故成了断头路，因此开始出现了塞车的情况。在这种环境下，即便未来该板块的房价是看好的，也不应该透支其价值。一旦透支使房价上涨过快，购房者就会觉得性价比不高。开发商不能拿以后的房价在现在开卖，也要留一定的升值预期给购房者享用，不能独占上涨预期带来的价值。(田桂丹 李东元 童丹 朱蕾 徐凤）

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