销售对象范围每年可变

　　广州市国土房管局副局长黄文波表示，目前通过制度设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能，广州市今后每年将根据房地产市场运行情况和居民的实际收入水平，及时、灵活地确定销售对象范围，避免调控不足或干预过度，保持限价与中等收入阶层的收入水平相适应。

　　官方解读限价房4条件

　　问：年入20万/家限得太宽 答：不能买了房没吃没喝

　　广州城镇户籍

　　国家颁布的文件要求，地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反应和供求关系，销售对象范围不宜一下子开得过大，以免对房地产市场造成冲击。

　　首次置业

　　无房家庭的住房问题是目前最突出、最紧迫的矛盾。首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。

　　年龄限制

　　由于限价房低于市场价格，为避免刺激住宅被动性需求，故要求年龄必须达到法定晚婚年龄，男性年满25岁，女性年满23岁。已婚家庭不符合年龄限制的同样不符合申购条件。

　　收入限制

　　2007年和2008年申购限价房收入条件的限制确定在家庭税前年收入不超过20万元，个人税前年收入不超过10万元；申请人在购买限价房时如实自行申报。

　　20万元这一标准是怎样计算得来的？据了解，广州市国土房管局先选取今年11月全市房价最便宜的区域花都区(5933元/平方米)，计算出这里限价房总房款(房价按花都区均价70%计算，面积按90平方米计算)，然后按照最新商业贷款利率计算得出首付三成后的月供为2354.8元。

　　由于国际公认个人住房贷款月供费用达到总收入30%时，家庭负担较重，50%为警戒线。据此取中间值即40%测算。所以家庭年总收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。据此估算，限价房购房者的家庭年收入的下限应在7万左右。

　　按照同样的计算方法，选取广州上月房价最贵区域越秀区(15644元/平方米)，计算得出限价房购房者的税前家庭年收入的上限应在20万左右。

　　对有人质疑20万元家庭年收入的标准限高了，广州市国土房管局负责人昨日表示，“购买能力的测算非常重要，不能限了之后没有购买能力，搞限价房是为了缓解中等收入家庭的购房压力。不能搞得紧巴巴的，月供款如果占到70%-80%，那他们吃什么喝什么？”

　　不过，市房管局有关负责人承认，在20万元这个“门槛”上，目前并未算入炒股等收入，也未将收藏品等家庭固定资产考虑在内。

　　限价房疑点

　　从今年9月底公开征求意见开始，《办法》半年以来收到了上千条修改意见。广州市国土房管局相关负责人昨日表示，“如今《办法》和《标准》还是存在不少问题，对于这个政策，只能解决相对的公平，不可能解决绝对的公平，对于这个新生事物，没有必要去过多地求全责备。”那么，限价房销售过程有可能面临哪些漏洞，目前的制度设计又已经防范到什么程度呢？

　　疑问

　　买限价房投资怎么办？规定5年内不得租售，5年后租售补钱

　　低报年收入怎么办？买后公示，一经发现收回房屋，永久取消购房资格

　　异地有房者来买怎么办？房地产交易登记没有全国联网，难以审核

　　房价跌过限价房怎么办？会根据市场变化灵活运用调控措施

　　限价房会否贵过市场价

　　疑点1

　　如何避免投资骗购？

　　广州市国土房管局昨日表示，通过制度设计基本排除了高收入阶层投资限价房的可能

　　首先套型限制为90平方米以下，排除了部分富裕家庭购买此类住房改善住房条件的可能。二是购买对象限制为首次置业者，而户籍富裕家庭中符合该条件的已经很少。根据2006年全市住房现状抽样调查结果，2006年我市户籍人口住房私有率已达到86.5%，无房家庭比例较小，而富裕家庭中的无房家庭更是少之又少。三是严格限制利用限价房进行投资牟利。四是限制已购限价房者再次置业。

　　据了解，对投资获利的限制共有三道防线：

　　第一道防线是，《办法》规定购房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让。

　　第二道防线，5年后，购房者出租或转让限价房的，须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%，计收政府出让土地时的让利优惠。

　　第三道防线，《办法》规定，限价房业主5年内再次置业前，必须以原销售价格结合新旧程度，由政府回购，或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买；政府不回购、不安排或5年后再次置业的按照补交土地收益价款的办法处理。

　　疑点2

　　事后审核收入形同虚设？

　　对于收入条件的审核问题，《标准》采取了由申请人如实自行申报的办法，没有专门设定收入审核程序。

　　“由于我国信用体系建设滞后等原因，居民的实际收入状况很难准确核实。”广州市国土房管局强调，申请人不如实申报收入骗购限价房的法律风险较大。申请人收入情况在购房前将向社会公示，接受社会监督；公示期间未能发现虚报、瞒报收入情况的，购房后一经举报和发现，还可以收回房屋，撤销产权登记，永久取消限价房资格，并追究法律责任。

　　对此，合富辉煌首席分析师黎文江认为，事后审查可以收窄审查面，节省政府的监管成本。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则强调，一定要建立“退出机制”，政府保留在发现申请者谎报收入后收回限价房的权力。

[上一页]  [1]  [2]  [3]  [下一页]