关键词3：最负担的话题——加息

　　加息累计效应逐渐凸显 开发商与买家压力倍增

　　买楼难，供楼也不容易。从3月18日开始到9月15日，央行今年一共经历了五次加息，贷款利率从6.12%一跃为日前的7.29%。随着近日年内第10次上调准备金率，专家预测，今年的第6次加息可能在月底到来。尽管加息并非只针对楼市，但今年连续多次加息，给楼市带来了巨大的影响。

　　开发商 资金回笼受抑 压力明显增大

　　中原地产项目总经理黄韬分析，央行今年五次加息，发展商在此过程中感觉到的是政策的累计效应。他举例说，若发展商贷款10亿元，一年要还给银行的利息就多达6000多万元。而据记者了解，银行会根据开发商的贷款额度以及企业的实力规模执行不同的贷款利率，很多中小开发商由于是“非优质客户”，贷款利率高达9%，也就是说，这些开发商贷款10亿元，利息就多达9000多万元甚至上亿。“加息之初还并不觉得压力大，几次加息后，所产生的累计效应无疑给中小发展商增加了巨大的压力。”海珠区某大型楼盘开发商表示。

　　有业内人士告诉记者，一般而言，发展商在年初向银行申请一年的贷款金额，但由于楼市处于非常时期，不少发展商会在年中追加贷款，这样一来，还贷压力随之增加。黄韬分析，目前广州各个楼盘的成交量都出现了严重下滑，让发展商资金回笼受到了严重影响，加上时逢年关，还款以及新项目开发的双重压力让发展商资金链备受考验。

　　买家 还贷压力增大 市场观望渐浓

　　今年连续多次加息，不仅抑制了部分买家买楼的意愿，同时也让不少供求楼背负更大的还贷压力。例如，一套价值100万元的商品房，贷款七成也就是70万元，假设20年还清，执行7.29%的新利率，买家连本带息要还给银行133万元，利息高达60多万元。

　　黄韬认为，今年5次加息，供楼者现在还没有真正感觉到压力，等到明年1月1日起，各大银行执行新的利率标准后，他们的压力将增大很多，而那些尚未购房的人也会因加息带来的压力而继续持币观望。

　　质疑 加息或间接促使楼价上涨？

　　对于连续加息会给楼市带来怎样的影响，业内产生了分歧。有专家认为，有关部门为了打压CIP数据的增长、平抑价格上涨速度而建议再次加息的出发点是好的，但倘若一而再地加息，可能会给楼市带来不利的影响。但同时也有业内人士认为，几次加息后，股价和房价不仅不为所动，反而逆市大幅上涨，房市似乎成了与加息根本无关的市场。但加息对楼市始终发挥着作用，只是这种作用还处于量变的积累期，到了一定程度就会产生巨大作用。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，尽管加息是基于对整体经济发展事态的考虑，但对于楼市来说，并不能带来促进作用。相反，再加息会进一步增加开发商贷款成本，从而减少市场供应量，从长期效应来看，只会促使楼价继续上涨。他同时表示，再次加息会使楼市需求在短时期内得到抑制，使买家暂时放弃买楼；但从长远来看，这种需求会呈现爆发性增长，从而不利于楼市的发展。

　　“买家是不断加息的最大受害者。”韩世同表示，虽然开发商的负担也增加了，但由于目前开发利润比较大，因此所受影响并不大。几次加息的幅度虽然都不大，但累计下来已超过1个百分点，大大加重了供楼者的经济负担。一些还没有买房的市民会因为考虑到买楼的利率风险而变得谨慎。

　　关键词4：最热门的话题——上市

　　股市创富神话令人神往 开发商为融资争相上市

　　2006年曾被业界称为广州房企的“上市年”，富力、保利、雅居乐等多家企业成功在内地和香港上市，引起业界极大关注。然而，今年广州房企上市的势头并不逊色于去年，碧桂园、合景泰富、奥园等开发商已经成功登陆香港股市，元邦地产也在新加坡上市，而恒大、方圆、时代发展也将赴港上市，富力即将回归A股等消息也时有传出。广州楼市的“股市时代”即将到来。

　　已上市房企 创富神话时有所闻

　　今年广州房企上市最让人瞩目的，无疑是碧桂园的成功上市创造了中国新首富。今年4月，碧桂园集团以7.00港元的招股价成功登陆香港股票市场。碧桂园在香港主板上市挂牌当日股价大涨35.13%，市值达1748亿港元，一跃成为香港市值最大的内地地产股。至今，碧桂园大股东杨惠妍的身价已经达到1300亿元左右，成为中国首富。

　　紧随碧桂园之后的是合景泰富地产。合景泰富今年7月在香港上市，因其拥有别具特色的开发模式，同样成为香港股民追捧的对象。挂牌当天的股价升幅就达到了7.7%，获取开门红。合景泰富地产最大股东孔健岷家族也借此坐上中国百富榜的第33把交椅。虽然今年上市的另外两大企业——元邦地产和奥园地产并没能延续造富神话，但这两大企业的上市，也在一定程度上增强了企业的市场竞争力，或扭转过去几年低迷的发展状态。

　　未上市房企 争相赴港上市集资

　　至今为止，股票市场特别是香港股票市场已经成为广州房地产开发商重要的融资来源。成功登陆股票市场，不但让房地产企业能够获得大量的资金支持，同时也可以达到提升品牌美誉度的目的。纵观今年广州房地产市场，我们不难发现，占据主流地位并且在市场销售中取得良好业绩的，绝大多数属于上市房地产企业。

　　因此，在市场竞争越发激烈、国内银行融资日趋收紧的情况下，如何尽快登陆股票市场，已经成为广州乃至全国各地开发商的一个重要课题。今年以来，上市房企已经在广州乃至全国楼市中逐渐显现优势，特别是在土地储备以及土地拍卖市场上，这些上市企业更是处处大手笔，成为各大土地拍卖场的主角，同时其土地储备量也远超过同行，充分保证了企业未来几年的发展需求。

　　在合生、富力、雅居乐、碧桂园、合景泰富等地产商香港上市尝到巨大甜头后，恒大、时代发展等地产公司也计划登陆H股市场。这些运作良好的房地产发展商为急速拓展市场，需要大量的资金收购土地，加上此前富力、碧桂园等在香港上市后市场反应十分理想，股价大幅上升，因此吸引越来越多广州房地产开发商赴港上市集资。

　　业内人士表示，国内开发商之所以如此热衷赴港上市，除了那里是一个已经成熟的国际性金融市场，具有更强的稳定性和更多的资金来源之外，另外一大因素就是赴港上市的门槛限制以及办理程序相比在A股上市更低、更简单，也更加规范。

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