记者观察

　　楼价走势分析：宏调重压下楼价盘整

　　从2006年开始，我国楼价步入了一个快速上升的通道。2006年全年广州十区一手房成交均价同比上年上涨了20%多。2006年6月1日，“国六条”出台，但楼价依然上涨，大户型单位更是找到了升价的理由。

　　“一时间房地产赚钱似乎很容易”，乐观的开发商，尤其是上市公司在股市圈钱效应的支撑下，疯狂购地，今年上半年全国不少城市都频现“地王”。

　　与此同时，开发商推出的住宅产品也在升级，尽力追求高档、豪宅，甚至不少开发商不愿意说自己的产品是“满足首次置业需求”，取而代之的是纷纷打出“升值潜力、价格洼地、投资黑马”等宣传口号。广东今年前三季度一手商品住宅均价5765元/平方米超出年初广东省房协发布的上涨10%的预期，比去年同期上涨24.3%。随着房价上涨，活跃在市场上的主力买家群早已突变为少数的投资者和改善型住房需求者。

　　另一方面，“国六条”之后，广州等地相继出台各项落实措施，普遍在今年加大了土地供应量，出让的中小户型住宅土地开始有产品现身，限价房也即将显现，廉租房、经济适用房对买家投机心理也形成打击。

　　于是，早在房贷新政出台前的几个月，广东楼市的成交就在放缓，广州等地更是连续数月一手住宅成交萎缩。在全国70个大中城市的住房销售价格指数排名中，10月份广州一手住房销售价格指数排名从1月份的17名下落到10月份的第38名，二手房则从1月份的21名下落到10月份的第68名。

　　因此，当房贷新政出台后，市场中占主导地位的投资需求、多次置业需求被立即抑制，普通购房者更是观望。房贷新政就像一根导火索令本来成交已经在持续萎缩的楼市降温了。12月6日今年广州最后一次土地盛宴也冷清收场，10宗成功出让地块中5宗底价成交,“地王”不再。买家则由于“买升不买跌”的惯性思维，按兵不动，珠三角楼市进入了盘整期。

　　楼价趋势预测:过快上涨继续受抑制

　　对于盘整期过后的楼价走势，虽然目前专家学者们、开发商们都各执一词，看涨、看跌皆有，但普遍认同的一点是宏观调控已经初显成效，过快上涨的势头受到抑制，即便是看涨派也认为今后难现一个月涨上千元的情况，“开发商挣钱将比以前困难许多”。

　　看涨：楼市短期调整长期看涨

　　在近日珠三角房博会的论坛上，来自建设部、省社科院和省房协的专家从不同角度予以了分析预测。建设部政策研究中心处长文林峰表示，继续稳定房价是房地产市场调控的方向，“我国房地产行业还有几十年的发展空间”。文林峰分析，目前国民经济长期处于又好又快的发展，从各个因素来看，房地产行业将处于长期发展的趋势。

　　“稳定”也正是政府调控的意图，广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波曾反复强调，“调控不是让房价一下子降很多，如果要降价是很容易的事情，只要限价就行了”，“‘国六条’的精神就是抑制过快涨幅、改善住房结构”。“房贷新政只是小试牛刀，开发商不要怀疑政府的能力，如果再快速上涨，将会有更严厉的措施出台”，黄文波这样提醒道，“楼市正在回归理性”。

　　广东省社科院企业管理与决策科学研究所研究员林平凡则联系宏观经济对广东房地产市场趋势给予了明确的判断——短期调整、长期看涨。短期调整的原因是“国家的货币政策适度从紧变为从紧，固定资产投资实行行政调控，而不仅是政策调控”。看涨的动力来源于：通货膨胀，我国经济结构中消费率过低(约40%，全球平均超过60%)，以及城市化的长期趋势所决定的房地产需求，这些将拉动房价上升。

　　看跌：今后楼价总体稳中有降

　　长期研究房地产业的中山大学城市与区域研究中心教授、博导魏清泉认为，今后广州楼价总体是下降的，应是稳中有降，“上升很困难，至少近期可能性不大”。魏清泉从四个方面阐述了他的观点。首先，国家一系列宏观调控政策发挥作用。其次，在政策调控下，投资需求等假性需求和开发商暴利将受到抑制。第三，住房保障体系和限价房体系的构建令中低收入群体住房得到保障，购买住房的投机性受到抑制。第四，广东城镇人均居住建筑面积达到25平方米以上，“这是相当饱和的程度了”，加上空置房较多，这都使得楼价没有进一步上涨空间。

　　广州社科院经济学研究员谈锦钊也认为，由于宏观调控措施的持续出台和落实，房地产过热势头已受到压抑，“这对购房者而言是一个好兆头”。目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”，“只是削去其利润峰值上的一点泡沫”，谈锦钊认为，楼价下降30%都是一个可以预期的合理区间。

　　与魏清泉等学者不同，房地产业内更多人士倾向于后市房价依然上涨，但他们的涨幅预测相当小。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，从现在到春节期间，广州楼价将保持平稳状态，盘整最快会在明年春节前结束；预计楼价整体随着经济大环境的刺激会有5%～10%的涨幅。不少业内人士都抱类似愿望，认为楼市仍处于繁荣期，至少在2010年前还是处于价格上升期。

　　但是，今年广州最后一次土地出让的冷清让购房者看到了“希望”，开发商谨慎拿地让人们看到了他们的虚弱。开发商资金压力大被广州市国土房管局写入了新闻通稿。对此，有业内人士表示，是因为此次出让地块不好，周边有限价房以及地块要开发到2009年看不清后市等等。但无论如何，这让人们看到，嘴上说楼价不会降的开发商及其代理商们心里也在打鼓。(王荔珏、邹峻、李婧、王纳、欧阳媚峰、黄文生、陈治家、汪绍文、王锋)

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