北京：高档房市场逆转

　　与深圳、广州相隔两千公里的北京也感受到南方楼市调整的寒意。“有价无市”成为近一个月来见诸京城报端和地产论坛里最热门的词汇。

　　11月30日，北京中原地产投资部总经理张坤昱和来自深圳、广州、上海的同事开了个碰头会。讨论的内容就是深圳、广州和上海出现的成交量下跌，以及与北京房地产市场的关系，“开发商现在非常关心这个问题。”张坤昱说。

　　与深圳、广州房地产市场价量齐跌的现象不同，北京是价升量跌。据北京房地产交易网统计，11月份，北京一手房成交量日均为364套，比10月份下降了近10%，延续了10月份7%的跌幅，但房价却依旧上涨。据国家发改委的数据，10月份北京新建商品住房价格比去年同期上涨了17.8%，位居一线城市之首。

　　北京思源地产总经理李国平对南方周末记者表示：“目前市场上发生分化，一方面是15000元每平方米以下住宅仍然抢手，需要排队去买，另一方面，20000元每平方米的高档住宅出现明显滞销。这部分房产以投资为主，受宏观调控政策和股市连带效应的影响较大。”

　　据链家地产统计，10月份，北京市总价超过150万元的二手房挂牌量比9月份上涨了25%。需求方则是另一幅景象，链家11月份挂牌量上升最快的中高档房成交量反而下跌19.3%。

　　对此，北京链家地产副总经理金育松认为：“目前二手房的连续高烧局面已让部分购房需求提前透支，需求减弱，再加上第二套房贷政策导致高价房抛售。”

　　尽管目前挂牌量上升成交量下降，北京中原三级市场部副总经理宫萍仍然充满信心。“有些二手房出现标价高于成交价或均价的现象，比如万柳地区目前均价两万三，挂牌价则两万八，说明还远没到恐慌性抛售，只是买卖双方的博弈和观望。”

　　与那些大量挂牌的中高档房业主观点不同，接受南方周末记者采访的开发商和中介公司均看好北京房地产未来的走势。“可能有一些警惕和担忧，但对未来走势的判断基本一致。”李国平说。“有泡沫，但真正的拐点很难判断，综合分析北京的房价，明年继续上涨的可能性很大。”北京高通智库总经理张宏认为，“尽管年底土地供应大幅放量，但多数分布在郊区，要真正形成有效的市场供应，至少需要2年。”

　　在11月30日与三地同事沟通之后，张坤昱恢复了信心，“与深圳不同，北京以自住需求为主，而且，北京近两年土地供求极不平衡，今年到目前为止放地计划才完成了40%，新增住宅也是逐年下降。房子这么少，价格怎么会降呢？”

    上海：重回2005？

　　上海开发商的底气并没有北京同行足。

　　11月初，上海城建置业副总施嘉霖突然发现，自己负责的楼盘瑞仕花园的房价虽然涨到每平方米21500元，但10月份竟然只卖出了8套。几个月前，每个月可都是一百多套。

　　国庆以来，上海开发商心底的寒意和天气一样，日益浓重。10月份，整个上海的新房成交量下降了两成多，11月又下降了两成。

　　中介公司的日子更难过，“我们11月的销售大概下滑了三成。”上房置换德平店的负责人告诉南方周末记者。11月份，上房置换其他分店的经理们大部分都没有完成预订任务。

　　尽管上海市房地局预计今年上海房价涨幅约为10%，但其中有郊区住宅基数过大的因素。其实，从2007年春节之后，上海市内许多楼盘价格上涨超过50%。这令人回忆起2005年春节之后的情景：短短几个月内，房价普遍暴涨30%，成交暴升，然后又在政策和市场压力之下，成交量迅速萎缩，市场进入观望期，半年之内，房价普遍下跌20%。

　　上海也因此成为本轮经济增长中，惟一一个楼市遭到深度调整的城市。如今，昔日迹象卷土重来，它将又一次陷入2005年的境地吗？

　　此次上海楼市成交量下跌，同样受到央行房贷新政、加息以及中央扩大住房保障覆盖范围等宏观政策的影响，这些政策有力地改变了购房者的预期。与广州一样，上海一些楼盘出现大规模退订的情况，瑞仕花园10月份就有六十多买家退订。

　　上海绝大部分开发商们也对房市的未来趋势犹豫不决。他们明白经过今年连续5次升息和9次提高准备金率，加上股市下滑导致的财富缩水，房价继续暴涨的可能性不大，但降价销售无异于割肉，实在心中不舍。“这种心态导致其自身观望情绪也较重，不愿下决心松动价格迅速出售。”上海荒岛工作室主任冯伟说。

　　结果，“开发商不愿降价，买家看房价不降就是不买，现在大家就僵在这里了。”东上海联合置业公司的赵政伟告诉南方周末记者。

　　不过，如今上海楼市的基本面有别于2005年。“上海年销售量在2000-3000万平米，但现在市中心几乎没有供地，可售房源只有550万平米，还多处在外郊环等边缘地带，市中心房源非常少。”仲量联行亚太区董事陈立民认为，从供求来看，房价下跌可能性并不大。总体来看，上海的开发商还在捂盘。成交可能萎缩到春节之后，然后再回升。

　　在市区，缺地导致的地价飞涨，也成为支撑房价预期的一个有力支柱。11月初，仁恒地产集团以20000元／平方米的楼板价，拿下上海杨浦区新江湾城D3地块，地价直接超过了周边在售房价，此事被上海媒体称为“面粉比面包还贵”。

　　11月末，南方周末记者通过对招商、工行、浦发等多家银行上海分行的采访，发现与深圳相比，上海的银行房贷政策变化并不明显。工商银行上海分行的黄侃介绍，工行的房贷政策并没有大的变化，主要是在操作上更严格地来控制风险。

　　换句话说，目前上海楼市成交大幅萎缩的局面主要是宏观政策与房价迅猛上涨后市场本身的调整，与信贷外力无关。

　　但房地产商已经对政府对市场的干预表示了明显的担心。施嘉霖是九三学社的党员。他刚刚以九三学社的名义，给市政府上书，希望政府尽快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之间的界限，消除市场因为政策不清晰而造成的观望情绪。（王小乔 吴立波 黄河 李红兵 何达志 肖文娟）

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