71.4% 物业费收支从未公示

　　调查显示，只有3.9%的受访者表示所在小区的物业公司曾“公示过物业费收取用途支出情况，且主动向业主告知过”，71.4%的受访者表示，所在小区物业公司“从来没有”公示过物业费收取用途支出情况。

　　受访者反映朝阳区国美第一城、昌平区龙泽苑、朝阳区苹果派、昌平区天通苑、丰台区万年花城、大兴区兴华园、海淀区世纪城、丰台区恋日花都、朝阳区北苑家园等社区“从来没有”公示过物业费收取用途支出情况。

　　1个 物业公司与业委会协商定费

　　调查中，七成受访者反映他们所在小区的物业公司自行制定物业费，3.5%受访者所在小区是“物业公司在小区业委会的监督下制定物业费”，137个小区中只有1个小区的物业费是在“物业公司与小区业委会共同协商下制定”，另有24.9%的受访者表示对此不清楚。

　　顺义三山新新家园的王先生表示其所在小区就是“物业公司与小区业委会共同协商下制定”。

　　也就是说，调查所覆盖的小区中，只有这个小区符合《物业管理条例》第四十一条的规定。

　　物管现状

　　多数物业公司收缴率不足五成

　　北京市物业管理商会近日表示，大部分物业公司收缴率不足50%，在亏损、面临亏损或小有盈利的情况下生存。

　　近日，北京市物业管理商会会长、常务理事徐北风称，根据目前情况来看，物业费收缴率与物业服务质量之间呈正比例关系，服务质量高、物业费收缴率也相对较高。成规模、有品牌的企业通常能达到80-90%，而大部分企业收缴率不足50%，在亏损、面临亏损或小有盈利的情况下生存。

　　据徐北风介绍，物管行业在北京已起步十余年，由于入行门槛较低，目前市场上有大小3000余家物管公司，但其中绝大部分都属小规模经营，而成规模、有品牌、取得国家一级资质的不足百家，取得二级资质的有数百家，二者结合起来仍不到500家。

　　“企业无论大小，眼下都面临着人力费用、能源费用不断上涨的难题。”徐北风感叹道。他举例道，此前保安员的人均月工资在1000-1200元，而目前已达到1200-1500元，而另一方面，业主们期望物业费下降的呼声又在不断高涨。

　　律师解读

　　【物业费】

　　物业费又称物业管理服务费。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，由此也就生发了物业费的概念。

　　严格来讲，小区物业管理费是将小区的所有设备设施维护支出加上小区内的能源消耗，以及人工成本和物业公司酬金等除以小区总面积，基本就是本小区的物业管理费了。

　　【物业收费服务项目】

　　主要包含两大块：公共性服务收费和特约服务收费。其中，特约服务收费又名物业管理专项服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则。其收费标准由双方协商议定。公共性服务收费服务项目的内容则主要包括：

　　1、清洁卫生管理。

　　2、绿化物日常维护管理。

　　3、治安管理。

　　4、共用蓄水池的维护管理。

　　5、水电管理。

　　6、排污设施管理。

　　7、道路维修管理。

　　8、房屋共用部位的日常养护维修。

　　9、高层楼宇增设的服务项目。

　　10、根据需要增设的其他服务项目。

　　解读人：北京市瀚文律师事务所律师杨树江

　　统筹：郭红梅

　　专题采写：张媛、李毅哲、朱开云、马力、林阿珍、张伟峰

　　专题摄影：薛珺

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