珠三角楼市调查

　　“如果人们三年不买房，高企的楼价肯定会降。”这是深圳一位网友在去年发出的呼吁，一时间应者如云，举国响应。遗憾的是，由于一些特殊的原因，这场声势浩大的自发行动最终偃旗息鼓。

　　在新一轮调控政策的作用下，楼市成交量急剧萎缩，仅仅持续了短短几个月，便已体现了集体不买房的客观效果，有新盘发售的开发商也告别了过去刚一推盘便被哄抢一空的美好时光，一种选择的痛苦已经摆到了他们的面前：咬紧牙关集体死扛楼价，必然面临资金回笼艰难之困；一旦降价，则极易引发楼市崩盘，覆巢之下，安有完卵？

　　最近，本报七路记者调查发现，珠三角主要城市的一手房销售正在掀起一股明折暗降风。对开发商来说，在这场多空双方耐力的大比拼中，这是一种无奈的选择。

　　其实，楼市博弈的奥秘就在于——谁撑得过谁？　　

　　聚焦　　

　　“非典型”降价促销手段　　

　　打折(包括一次性付款折扣、按揭折扣、团购折扣等)

　　折上折

　　送车库

　　送管理费

　　送家电

　　送装修

　　介绍客户优惠

　　免契税

　　免部分月供　　

　　声音　　

　　目前广州有1／3的楼盘开始降价

　　——中原地产项目部总经理黄韬

　　近期的调价仍属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整。

　　我不认同楼市拐点的说法。

　　——广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志

　　目前开发商受前一段时间销售火爆的影响，资金尚不紧张，可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话，开发商就很难再支撑了。

　　——经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金　　

　　11月17日，东莞的杨先生又收到了5条来自发展商的手机短信，分别是宜景康源、城市假日III期、名门世家、城南尚品和万科松山湖1号。这些被大家俗称为“垃圾短信”的东西，杨先生却很爱看。一方面他确有购一套小房子的打算，另一方面，“9·27房贷”等新政后这些短信中所包含的“多重优惠”、“送万元家电礼金”、“20万元／套限量特价房”……等字眼让他很享受：因为就在10月1日之前，他的朋友拿着100多万元的购房款去到一些售楼部还要排队购房，至于“折扣”、“优惠”等待遇就更别想了。杨先生凭直觉认为：新政后，东莞的房价已经不再坚挺，有部分发展商开始“守不住”了。

　　开发商撑不住了

　　广州三分之一楼盘开始降价

　　不光是东莞开发商守不住了，广州、深圳、中山、惠州等珠三角城市，昔日牢牢高踞的新盘价格似乎也正在明折暗送之中，陆续失守。

　　在楼市成交乏力、有价无市的楼市僵持格局中，广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间开发商纷纷启动的价格调整策略，折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。而11月份的成交量很有可能大幅萎缩，经过一轮狂飙突进的上涨后，广州楼市忽然进入了寒冬。

　　在海珠区工作的陈先生现在每天都要删掉10多条楼盘促销短信，一年来一直在看楼选房的他从没有感觉到开发商如此急于推销手上房子。“买房送车位，前5位买家送一成首付，买房送70年物业管理费”，各种促销信息让陈先生眼花缭乱，但又不敢出手。“开发商现在是不是绷不住了，有没有可能再降呢？”

　　“目前广州有1／3的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理黄韬介绍，开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调底，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元／平方米一下就调低到7500元／平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。

　　广州经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金分析指出，目前敢于降价的主要是新推楼盘，这种盘没有成交记录，不会引起已成交买家的恐慌，而旧盘操作起来更要十分谨慎，只能通过“暗降”的方式促销。另据了解，面对楼市突如其来的变化，有部分开发商开始推迟销售计划，借此避避“风头”，待元旦春节期间再推新货。

　　业内人士认为，引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据，今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平方米，不仅比9月份下滑了18%，与去年10月广州十区一手住宅接近70万平方米的成交量相比，跌幅超过两成。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在总结近期广州楼市时感慨道：“十一黄金周前公布的房贷新政犹如当头一棒，而黄金周市场淡静则似一盘冷水，让开发商们打了一个冷颤。”

　　增城一楼盘销售负责人告诉记者，这两个月的楼市真的不如以前了。她负责的一个楼盘8月份卖了20套，9月份卖了30套，而10月份才卖2套。“最近朋友向我咨询买房的事，我都建议他们等等看。”

　　目前，11月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士显然已经对这个月的成交不抱希望。中原地产项目部总经理黄韬日前预测，11月份一手楼成交量肯定下降，而且下降幅度会大于10月份，有可能会有30%的下降。也就是说，广州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40万平方米，成为今年春节以来的一个“冰点”。

　　购房者说再等等

　　楼盘暗降10万，业主与开发商闹矛盾

　　“现在越让我买越不敢买了。”昨日，深圳市民欧先生告诉记者。这段时间，他的手机上也经常收到各种售楼信息，而且“登记越早优惠越多”。他分析，现在是开发商着急，购房者反而不用着急了。“耐心等着房价往下降吧。”

　　对于自己的这种耐心，欧先生感到有些庆幸。前段时间他也在四处看房，看着房价一天比一天高涨，也想赶快买下一套。欧先生也相中了几套，还在犹豫不定，其中就有布吉的左庭右院。可是“十一”过后，他就听说左庭右院的房价一下子降了10万，先前买了房的业主甚至和开发商闹起了矛盾。

　　左庭右院的销售人员昨天表示，目前房子的均价为9000元／平方米左右，而最便宜的是位于11楼的3房，价格为8900元／平方米。除了之前承诺的“购房送全套家电”、“全屋装修”之外，目前买3房公司还会送10万，买2房送8万。但售楼人员坚称：这只是公司的优惠措施，并非调低了房价，因为目前的价格仍与国庆前是一个水平。

　　同样的楼房，“十一”前后就相差了10万元。销售人员表示，之前已经买楼的业主，不会得到退还的10万元，因为“合同都已经签了”。

　　最近深圳新开盘的一手楼盘整体价位未出现下滑趋势，但不少楼盘售价已经开始“松动”。刚刚开盘不久的宝安春华四季园，均价为1.4万元／平方米，昨日记者以买房者的身份进行咨询时，售楼人员表示目前都是一些压轴产品，全都是大户型、南北通透的。尽管目前价格并未降低，但可以赠送阳台、露台、花园等，占整套房子的近1／3面积。其中108平方米的3房，可以赠送35平方米；158平方米的4房，可以赠送41平方米。

　　此外，春华四季园还推出了另外一项优惠，入伙前可以先不供楼，入伙后半年可免月供。售楼人员表示，半年的月供款可以从总价里面扣除，对于3房至少可以省下4万元。但这项优惠措施只有10个名额。

　　明年上半年揭谜底

　　市场人士称，房价下探程度要看市场承接力

　　“这是一场开发商和买家的博弈。”广州市光大房地产有限公司副总经理陈洪志表示，房价能否下探，究竟会下探到什么程度，关键看市场的承接力。他认为，近期的调价仍属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整。

　　在陈洪志看来，造成广州楼市目前出现降价促销现象的原因是多方面的。这其中既有正常因素也有非正常因素。正常因素包括开发商要在年底完成当年的销售任务，因此会采取促销手段。此外，银行年底回收贷款，施工单位的工程款结算，都会给开发商带来资金压力。至于非正常因素，陈洪志认为主要是今年多次加息，以及银行调高第二套房贷首付和利率，“单次加息的影响有限，但多次加息的累加效应就像温水煮青蛙。”

　　“我不认同楼市拐点的说法。”陈洪志表示，随着商品房市场的发展，消费者改善居住环境的需求已经被激发出来，这种需求不会因为调控而走回头路，因为消费者已经体会到居住环境改善的好处。对于商品房市场需求的前景，他打了一个比方：“市民已经尝过肉的滋味了，不会再接受萝卜青菜了。”

　　经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为，消费者目前的观望情绪仍十分浓厚，他估计消费者对高档楼盘的心理承接价位是9000元／平方米，对中低档楼盘的心理承接价位是6000元／平方米。而楼市拐点何时到来取决于消费者观望期的长短。吴定金告诉记者，“目前开发商受前一段时间销售火爆的影响，资金尚不紧张，可以撑一段时间。但如果到明年上半年成交量还上不去的话，开发商就很难再支撑了。”他认为明年“五一”是最后见分晓的时刻。

  [1]  [2]  [下一页]