开发

　　从单一变多元

　　对于房企发展主攻方向的调整，说到底，实际上就是“顺应变化”。

　　住宅不再独秀

　　国内房地产业发展初期，由于刚刚进入住宅商品化时代，住宅产品完全是“一枝独秀”。只是随着行业发展的逐渐成熟，才慢慢从单纯的住宅开发扩散至其他产品的发展，甚至有了复合型的房地产开发，如旅游地产、商业地产等多种模式。而这种变化，随着产业政策调控的进行，愈加明显起来。

　　房地产调控在两年之前正式拉开序幕，一些房企在当时就开始有意识地转向其他领域。如绿地集团在2005年就宣布进行产业结构调整，成立了商业、建设、汽车服务及能源四大综合产业集团。这就意味着，原本单纯以住宅开发为主的绿地集团，开始将发展触角伸向其他领域。同时，力图在产品结构和产业结构上进行调整的绿地集团还在南昌、合肥、长春、南京、西安等多个城市进行布局，相继投资开发了多个大型综合项目，从住宅开发商向综合发展商转身。

　　商业地产走红

　　具体来看，房企在发展策略方面最乐意开辟的新战场还是商业地产。如世茂集团此前宣布整合旗下两大上市公司，通过把世茂房地产的部分商业资产注入世茂股份清晰界定企业业务范围，今后世茂房地产将继续从事住宅及酒店业务，世茂股份则将业务定位于发展商业地产。世茂集团董事局主席许荣茂在接受本报记者专访时就表示：“我们已经把核心投资领域扩展到了长线投资、固定资产模式的商业地产项目，今后企业的利润相应地就会更加平稳。”

　　而近期频繁出手商业项目的复地集团也明确显露出涉足商业地产领域的决心。今年9月复地收购北京世华国际中心，10月又收购杭州花园商贸城，之前还收购过北京一写字楼以及与家饰佳合作开发北京万豪中心等。复地集团总裁范伟表示，对于复地来说，逐步涉足一些商业物业的发展，属于企业积累到一定程度时必然会进行的改变。范伟认为，对于一家房地产上市公司来说，长期持有一定比例的经营性物业是必需的，这种模式所带来的稳定回报也将成为公司收益的重要组成部分，并有利于实现公司的持续发展。

　　融资

　　从银行入股市

　　从去年起，房企便开始向资本市场频频张嘴要食，而今年以来，银根紧缩导致的房企融资战场转移更是有目共睹。

　　银行门槛高

　　下半年来，房地产市场调控组合拳频繁发力，从解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见，到加强商品房信贷管理的通知，再到外商投资国内房地产业限制范围扩大，中央调控楼市的思路和决心清晰可见。

　　在房地产金融市场，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，今年的新政除要求严格住房消费贷款管理外，还要求各商业银行严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款，并严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　众所周知，宏观调控前，银行贷款占房地产开发资金的比重居高不下，而到了今年上半年，根据中国人民银行数据，房地产开发到位资金15618亿元，同比增长27.8%；其中，银行贷款占比22.1%，同比增长25.9%，增幅比去年同期下降了30.5个百分点；而今年前9个月，银行贷款在房地产开发资金中的只有占20%左右。

　　股市风光多

　　一轮紧过一轮的银根收缩令开发商不得不寻找除银行贷款外的其他融资渠道，由此一路走强的股市今年继续成为房地产上市公司和准上市公司的圈钱宝地。

　　最近一个通过IPO获得巨额融资的房企是北京的SOHO中国，上月，资金与土地储备都一度吃紧的SOHO中国在香港上市成功，融得147亿港元巨资。此外，北京华远房地产借壳SST幸福宣告成功等案例也正在被津津乐道，而去年来已有逾百家房企通过借壳成为了上市公司。

　　除IPO和借壳外，大量已经上市的房企则选择了增发或发债等形式融资。Wind资讯的统计显示，今年以来沪深两市已有133家上市公司进行了增发，而去年这一数字仅为65家。其中，有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，募集资金共计超过千亿元。发债方面，目前至少已有金地、保利、北辰、万科、中粮、新湖等6家宣布启动债券再融资程序，融资上限合计为157亿元。

　　而面对各大房企的资金饥渴，股市成功“托孤”又反过来进一步成就了今年房企风光无限的囤地和收益增长。数据显示，今年1-9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%，高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。受惠于此，84家地产上市公司中，有52家净利润同比增长，增幅达到100%以上的有23家，整个板块平均净利润增长率达到75.31%。

　　但值得注意的是，截至目前，约七成公开增发的房地产上市公司股价跌破了增发价。随着楼市调控正悄然影响着市场走势，已经处于较高市盈率的房地产股在敏感时期可能变得更加脆弱，资本市场能否长久支持房企的融资欲求成为未知数，一旦楼市有变带动股市调整，房企或将风光不在。

　　业内人士称，近期房地产上市公司的再融资行为有减缓迹象。在宏观调控整体收紧的背景下，管理层或有意收缩房企在A股的再融资行为，因为大量的资金流入房企袋中可能推高地价房价，一定程度上抵消调控措施在信贷、土地等领域的政策效力。

　　拿地

　　从一线到二三线

　　在土地市场的“门槛”不断抬高的情况下，开发商正有意无意地选择从一线城市向二三线城市转移。

　　一线城市“赤膊战”

　　“如果十年前你有两三个亿，在北京搞房地产没问题，但现在你想都别想。”北京正江房地产开发有限公司开发部经理田志喜向记者直言。

　　实际上，在经历了十余年的商品房市场大发展后，现在的一线城市(特别是中心城区)的房地产开发已经基本成为大开发商之间赤膊角逐的竞技场，而中小开发商的生存空间越来越狭小。特别是近几年一波又一波的调控重压下，北京、上海、深圳、广州四大一线城市的土地供应量不大但土价节节攀升，大部分开发商往往一地难求。

　　就在上月末，北京万科以17亿元人民币击败远洋地产、金融街等房企，竞得朝阳区西大望路27号住宅及代建公建土地，成交价格为招标底价的2.2倍，楼板价逾11000元/平方米，达到周边楼盘目前售价的一半左右。

　　“目前就是‘僧多粥少’，有地块可抢还是好的，最怕的是没地可买。”有开发商表示。记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至上月25日，北京已供应住宅用地42宗，土地面积594公顷，可建建筑面积741万平方米；其中已成交土地37宗，土地面积539公顷，可建建筑面积689万平方米。但这批地块大部分位于密云、门头沟、延庆等“卫星城”，中心城区地块屈指可数。

　　“宁作鸡头，不作凤尾。”上述开发商私下向记者表示，虽然土地供应总量每年都基本有所保证，但如果位于中心城区的地块越来越少，大城市的开发前景还不如小城市。在他看来，目前北京、上海的房价已经处于高位，未来增长空间有限，增速也会随之放缓。

　　二三线城市“淘金潮”

　　应该说，上述开发商的心态具有相当的代表性。而根据上海证券报与搜狐网焦点房地产网所作的联合调查也显示，有约72%的开发商乐意进军二三线城市。“一线城市在延续平稳的上升态势，与此同时，开发商也越来越看好正在兴起的二三线城市并想把握住机遇。”世邦魏理仕的一位市场研究员表示。

　　实际上，目前二三线城市正在不断扩大的房地产市场需求，使得其楼市利润空间也相对较大，加之政策倾斜形成的成本洼地等，种种因素使越来越多的开发商开始进入二三线城市开辟新战场。

　　值得关注的是，不仅仅是势力相对薄弱的中小开发商进入二三线城市“淘金”，香港、北京、上海等地实力雄厚的大开发商也在关注二三线城市。如恒隆地产前不久表示，将增加内地投资额至400亿元，主要用于投资天津、济南、沈阳、无锡及长沙等二三线城市；而此前富力地产高层也坦言，目前二线城市的发展空间以及抗风险能力可能大于一线城市。

　　不过，随着这些房企的战略重点由一线城市向二三线城市转移，二三线城市的土地市场也面临着竞争加剧、价格上涨的压力。“在这种市场挤压下，我们省会不少开发商干脆也‘上山下乡’，转入地市甚至县市去开发。”中原地产郑州公司的一位经理说。

　　然而，二三线城市的市场前景虽好，但也存在着风险。“开发商需要对城市特点、开发规模、客户群等心中有数。”北京阳光100置业集团有限公司副总范小冲提醒说。（唐文祺 于兵兵 于祥明）