昨天下午，记者从北京市建委工程质量管理处证实，《北京市预售商品住宅交付若干规定》近期将出台。《规定》将明确：房屋交付前，需通知购房人先对房屋进行查验，再依据购房合同约定办理交付手续。

　　这意味着，长期以来纠缠在开发商和业主之间并造成大量入住纠纷的“先交物业费再拿钥匙”惯例将被打破。

　　核心消息

　　新规即将出台

　　先验房再交钱

　　“针对目前北京楼市收房时经常出现的一些矛盾，市建委正在制定《北京市预售商品住宅交付若干规定》，并准备近期出台。”市建委工程质量管理处郑伟革处长介绍说，《规定》中明确要求房地产开发企业交付条件要符合要求。“交付前，通知购房人先对房屋进行查验，查验后要填写查验表和维修表。然后依据合同的规定办理交付手续。”

　　郑伟革强调，为了保证房子质量，减少入住纠纷，维护各方权益，特别是购房人的利益，市建委已做了不少工作。除了即将出台的《北京市预售商品住宅交付若干规定》，之前有两个规定已经开始实施。“2006年1月1日实施的住宅分户验收政策实施一年多来，得到了工程参加各方的大力支持和积极配合，执行情况比较平稳；与此同时，为了避免业主入住后配套不全，生活不便的问题，从今年3月1日起，办理土地交用出让合同的住宅小区项目已开始执行住宅与配套同步交付政策。”

　　代理多个北京楼盘销售的中原地产华北区总经理李文杰这些年目睹了很多入住纠纷。而据他介绍，多数纠纷都因住宅质量及办理入住时“先交钱还是先看房”引起的。他认为，“分户验收”、“配套同步”加上即将出台的“业主先验房”这三个规定将有效解决入住纠纷问题。

　　问题调查

　　先交钱再看房成入住纠纷导火索

　　昨天下午，记者对逸翠园、天之骄子等曾经出现过入住纠纷的近20个楼盘的开发商及其业主进行了调查。回想当时的入住纠纷，大多数开发商和当事业主不约而同地告诉记者，收房时“先交物业费、专项维修基金再拿钥匙”这一“惯例”是入住纠纷的导火索。一位业主表示：“这一不成文的规定首先让业主和开发商产生了对立心态、不平等心态，再加上开发商在工程质量、配套设施上出现这样那样的问题，入住纠纷自然就来了。”

　　问题一：先交钱再拿钥匙

　　有过收房经历的买房人都会对这样的场景记忆犹新：满怀喜悦来收房的业主，却被开发商和物业公司要求先交纳半年或一年的物业费、供暖费、购房款2%的房屋专项维修基金，甚至还有契税，才能拿到钥匙去看房。此时看房人会坚持，“我都没有看到我的房子，我和开发商之间的合同还没有履行完，怎么能让我交物业费、供暖费，那是收房入住后的事情！”而入住人员也会理直气壮地说“所有的人入住都这样办！”于是，购房人只好“顺从地”先交一笔不菲的钱……

　　曾坚持半年没收房的某项目的业主王先生告诉记者，事实上他心里很清楚，很多引发“入住纠纷”的房屋“质量问题”，其实就是一些“质量瑕疵”，对房屋的结构、安全等并不影响，“但就是因为入住时非得先交钱才看房，心里堵得慌。所以小问题也就变成了大问题。实际上，要是一开始开发商不这样和我们搞‘对立’，我们也不会闹入住纠纷。”

　　昨天的采访中，多位开发商也表示，“收房时先交钱再看房”的惯例确实是许多纠纷的导火索，但许多开发商辩称，要求买房人先交清税费再给钥匙其实也是不得已。因为多年来，发生了太多这样的事———有的人入住后因为一点质量瑕疵或物业服务方面的问题就拒交物业费或供暖费；有的业主办完入住手续后就再也联系不到了，更不用谈缴纳物业费了。

　　记者观察：新规定将缓解“对立”

　　到底应该先给钥匙验收房子再交物业费，还是应该先交费再拿钥匙。买房人和开发商各有各的道理，但有一点可以肯定，那就是购房人先交钱再拿钥匙的惯例一开始就让开发商、物业公司和购房人进入“对立”状态。而即将出台的《北京市预售商品住宅交付若干规定》将有力地缓解这种“对立”，减少纠纷发生的可能性。

　　问题二：质量瑕疵让购房人闹心

　　质量瑕疵也是引发入住纠纷的原因之一，很多业主都经历了这样的心理考验：原来售楼小姐讲解的“高档”小区变“平淡”，原来承诺的“高品质”被发现墙面不平整、窗户有点歪、暖气跑水……

　　曾经和开发商闹过“入住纠纷”的多位业主告诉记者，在入住现场被开发商“先交钱再看房”这一不成文规定“打击”的业主，收房的时候存在不由自主“放大”质量瑕疵的心态，但有一点不能否认，那就是“多数的楼盘在入住的时候确实存在各种各样非专业人士都能一眼就看出来的质量瑕疵”。

　　记者观察：交房将经过双重验收

　　住宅属于“半手工”产品。近几年来，随着城市开发量快速增长，新工人不断加入，建设资源被稀释，加上管理水平不高，生产环节脱节，开发商起不到好的组织、协调作用，工程出现质量瑕疵在所难免。

　　为了保证房子的质量，在业主进户查验前，本市已全面执行“住宅分户验收”政策，也就是一户一验。而即将出台的新规将让业主在入住前先验收房子，这就意味着开发商在交房前要经过建委有关部门和业主的双重验收。

　　问题三：配套不同步收房后无法入住

　　记者了解到，还有一些入住纠纷是因为配套不同步、收了房却无法入住引起。不少买房人曾有过这样的经历：房子入住了，道路却未铺好；规划中的绿地不仅没有一根绿草，还堆着大量施工材料；水电气热没有，房子能看不能住……

　　据了解，开发商只要经过设计、监理、建设单位和施工单位四方合验，拿到工程竣工备案表，就意味着可以交房；但交房的标准应该依据购房合同中约定的条款，如日期、房屋状况、环境、配套等。而问题在于，后者很难在购房合同中体现，因此吃亏的往往是购房人。

　　记者观察：三部门联合下文促“同步”

　　目前，市建委已会同市规委、市国土局颁布了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，该办法规定“小区相关设施不同步不许卖房”。而即将出台的《北京市预售商品住宅交付若干规定》也将成为解决“不同步”问题的重要手段。

　　市建委工程质量管理处处长

　　纠纷若协商不成

　　可通过诉讼维权

　　针对有可能出现的入住纠纷，市建委工程质量管理处处长郑伟革提醒购房者，要认真了解合同条款，明确双方的责任、权利和义务，按照有关规定进行工程质量投诉，同时要按照合同规定的程序依法维权。

　　郑伟革提醒，购房人在购买商品房后，涉及工程质量问题应当依据合同的规定，按照市建委《北京市建设委员会信访工作管理办法》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》，进行工程质量投诉。涉及工程保修的问题，建设单位会组织有关单位进行保修和维修。对于工程质量的争议，可以委托具有资质的工程质量检测机构进行检测鉴定。涉及经济补偿等问题，购房人应与开发商协商解决，也可以委托房地产评估机构确定损失。协商不成，可通过诉讼维权。(余美英）