随着物业税开征的日益临近，人们的关注程度也越来越高。但从目前来看，物业税正式开征还有很多需要解释和明确的地方。为此，记者总结了物业税制定过程中八个不可回避的疑问，希望政策能够更细致、更具体、更有针对性。

　　一问物业税是否将取代土地出让金？

　　物业税正式征收之后，是否将替代土地出让金，又将如何替代，一直是业内最为关注的热点之一。原因在于，如果将土地出让金等若干税费全部计入物业税，那无疑将从根本上改变国内延续了几十年的土地转让规则，从而极其深刻地影响现有房地产市场的格局。对于消费者而言，土地出让金进入物业税，也相当于将目前买房时一次性购买的70年土地使用权，转变为按年(或季)分期缴纳并获得土地使用权，由此带来对“产权”概念的改变也将是根本性的。

　　专家视点：关于土地出让金是否计入物业税，在业内专家中始终有着观点鲜明对立的两派。赞成者认为，用物业税取代土地出让金，并将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税一并纳入其中，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，是完善我国现行不动产税制的必然结果。可以将目前占房地产开发成本重要部分的地价由一次性付清转为分期支付，有效地降低房价，减轻置业者日益沉重的负担。

　　与此同时，质疑的声音也不乏其人，中国人民大学土地资源管理专业副教授郑华就指出，物业税是为了实现政府公共管理职能的需要，通过税收手段调节房地产经济的一种方式；而土地出让金实质是地租的表现形式，或者说是一定年限内土地使用价值的现金符号。因此二者性质完全不同，相互替代将引来很多难以界定的方面，引起操作困难。同时她也表示，试图通过税收抑制房价，从近几年的实践来看并不成功，相反却给购房人带来了更大的压力，所以，努力加大住宅供应量，才是平抑房价的根本。

　　执行障碍：土地出让金是否将被物业税取代，面临的障碍其实不仅是概念上的厘定。一位不愿意透露姓名的专业人士告诉记者，土地转让是地方财政收入的重要组成部分，对拉动地方经济发展和城市建设起到了非常积极的作用。一旦将土地出让金以物业税的形式分期支付，那么地方财政收入会受到很大影响，经济发展速度也可能有所放缓。对于一个城市、特别是第一批开始试点的城市而言，是否愿意承担和接受这种牺牲，可能将直接关系到物业税最终涵盖的范围。而这一点也是物业税酝酿多年始终无法出台的重要原因。

　　二问物业税是否会使房价大幅下跌？

　　与是否取代土地出让金直接相关的另一个问题在于，物业税的出台是否会让当前高企的房价出现松动。一般认为，包括土地购置费在内的各类税费，已占房地产开发成本的60%以上；而开征物业税之后，这类税费将由之前买房时一次性承担，转为在房产持有过程中按期缴纳。在这种背景下，有声音甚至认为，实施物业税，会使当前房地产价格发生“自由落体式”的下降，其幅度至少应不低于30%。

　　专家视点：土地购置费、城市房地产税、土地增值税、基础建设费……这一系列种类庞杂的税费，确实成为了当前房地产开发成本中，比重不轻的一部分支出，特别是土地购置费，某种程度上更是被视为房价蹿升的始作俑者。但是，物业税真的能解决“地价”的问题吗？

　　北京成业行经纪顾问有限公司总经理邵念强此前在接受记者采访时表示，单是地价这一项，很可能就会占到未来房价的50%左右，然而在庞大的地价开支当中，土地出让金仅占一小部分，绝大部分的地价存在于拆迁、安置和一级开发等过程当中。即便土地出让金真的被包含在物业税当中，这个较小的比例是否真正能对房价产生实质性的影响也不确定。不过，有关专家也承认，实行物业税，原则上说会通过成本的降低带动房价下行。但是，左右房价的内在因素依然是供求关系，“成本+利润”的定价方式在楼市已并不常用，如果不能打破供求失衡的矛盾，即使开发成本再低，也很难让价格出现松动的可能。

　　执行障碍：北京中原副总经理殷则环指出，开征物业税要注意对原有房产持有者的保护。他解释说，一方面，原先的购房者事实上已经支付了包括土地出让金在内的各类税费，不应当一概而论地再去收取这些人的物业税；另一方面，如果房价因物业税而发生下滑，对于那些已经购买房产的人来说无疑是相当大的利益损失，如果这类房产再上市，交易过程中是按原先的价格标准来定价，还是按物业税执行之后的标准定价，这将深刻关系到这些房产持有者的个人利益。所以，物业税的执行，理应对新购房人和原购房人区别对待，同样也应当对新购置土地和原购置土地区别对待。

　　三问物业税将如何征收？

　　物业税面临的另外一大难点在于征收。目前，居住社区物业管理费收取难已经是不争的事实，据有关单位统计，全市的物业费收缴率甚至不到30%。而一旦开征数额要庞大得多的物业税，业主是否能够积极配合，税务机关如何有效地收取，也成了很多人关心的一个问题。

　　专家视点：香港在物业税的执行上已经积累了很多经验，可以被内地所学习和借鉴。为此，记者采访了中原地产(中国)董事副总经理黄雄。黄雄告诉记者，香港的物业税包含“差饷”和“地租”两个部分，“差饷”原指警政开支，后来扩大到用于支付街灯、供水、消防等市政开支；而“地租”则特指土地使用金。有关部门会制定一套非常严密的计算标准，根据物业所在的地段、物业档次、住宅面积等众多因素来规定每套房产所应缴纳的物业税金，并且根据市场及时浮动，按季度收缴。在这当中，“差饷”部分在政府财政收入比较理想的季度当中，是可以免征的。

　　黄雄介绍说，经过多年的发展，物业税已经成为了香港市民自觉承担的一个税种，居民会主动按时缴税。而如果出现未及时上缴的，税务机关会收取一定滞纳金；再不缴纳，则可以依法向法院对纳税人提起诉讼；最严重的时候，法院可以判决业主破产，并对其资产、债权进行重组。不过黄雄同时告诉记者，如果纳税人在一段时间里确实面临了暂时的支付困难，也可以向税务局申请缓交，通常可以经过协商获得批准。

　　执行障碍：黄雄指出，香港物业税之所以能够较为顺畅地执行，很大程度上要归功于税种的清晰和标准的统一。而在内地，房地产方面的税费体系非常庞杂，开征物业税的前提必须是对这一系列税费的梳理，否则，重复收取、有区别收取都无法服众。同样，内地的房地产市场，仅物业类别就有十多种，针对不同物业，是否收取、收取多少，都需要非常繁琐的争论过程。但在香港，除个别情况外，所有房产都要收取物业费，用一套完整的标准规定了具体到每套房子的税收金额，针对性极强，同时条理清晰统一，对执行环节给予了很大帮助。

　　四问物业税能否避免“误伤”？

　　政策的出台是为了打击投资客、抑制炒房，从而减轻自住型购房者的资金负担。但是，从近几年出台的政策来看，很多政策最初的想法和预期是好的，但最终往往事与愿违：要么因为缺乏针对性、打击面过广使普通购房人也受拖累；要么由于投资者通过在存量房再交易环节中和税费“转嫁”，让原本应当由卖房者承担的成本，最终又落到了买房者的头上。

　　面对这种情况，很多人都在担心，物业税会不会也陷入这样一种怪圈，显出几分“南辕北辙”。因此也有人建议，物业税同样应当对“自住”和“投资”、“首套房”和“多套房”做出区别。

　　业界观点：对于这一问题，业内尚未形成统一的意见，各家都有各自的看法。我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为，如同首付比例区别对待一样，小户型和第一套房或许会免收物业税，而大户型、多套房或者“奢侈型”居所将适当提高物业税税率。

　　相对于这种观点，中国人民大学土地资源管理专业副教授郑华则指出，目前物业税迟迟不能出台，重要因素恰在于对适用人群的难以界定。最理想的办法是出台一套独立、完整、清晰的标准，将所有物业类型、物业档次都包含在内，而不是采用有的收、有的不收这种模棱两可的界定方式。否则，很可能会落入目前对界定“第二套房”时面临的困局，很难保持政策的一致性。

　　执行障碍：不过，从目前看来，想对物业税适用人群做出严谨区分，难度要比想象中大得多。徐东华也表示，从目前的情况来看，物业税的征收很难保持同一标准。中低收入者如果没有住房就不牵扯物业税，中等收入者只有一套住房的话，也不会受到太大影响。尤其是在征收物业税的初期，其对象很可能集中于营业性住房和高端物业。但是这种假设又会带来新的问题，就是如果只对高端物业征收物业税，那么土地出让金就不能取消或者不能完全取消。

　　同样，虽然房价可能受到物业税的影响而有所下滑，但专业人士也认为，由于现在是卖方市场，开发商其实是房价的最终确定者，如果他们保持房价不变，或降幅太小，而强大的刚性需求同样会迫使一部分人买房，那样的话等于变相扩大了开发商的利润空间，而把物业税的成本转嫁到了消费者身上。想要解决这一问题，需要有一系列的政策措施出台。

　　五问原有房产再上市如何计价？

　　未开征物业税之前，房价中包含了土地出让金的部分，如果这类房产在物业税开征之后上市交易，将如何计价？

　　专家说法：尽管具体措施尚不可知，但一些专家还是给出了自己的意见。中国经济体质改革研究会副会长樊纲认为，对于未开征前已经卖出的房子，在物业税出台后可予以区别对待。“新人新办法、老人老办法，新地新办法、老地老办法，新楼新办法，老楼老办法，以10年20年的过渡期，逐步逐步实行。”

　　业界观点：这一问题一直是业界讨论的热点

　　之一。有人认为这是一个比较复杂的技术性难题，也有人认为解决之道不少，关键在于如何选择。中易安房地产担保有限公司营销总监徐东华认为，对于未开征物业税之前已经交纳过土地出让金的房子，有可能在再次交易的环节进行退税，之后按照正常的标准缴纳物业税，或者给予以前的房子一定期限的优惠税率，以达到公平的效果。

　　执行障碍：“但这样一来又有新的问题产生，那就是那些经济适用房、老旧公房、房改房如何处理？目前经济适用房是在满足一定限制条件并进行二次交易时才补交土地出让金，而出台物业税后，如果再交易时不用缴纳土地出让金，那是否意味着将对他们确定特别的税率呢？”

　　而且由于物业税的开征将根据不同的物业类型确定不同的税率，那么如果再加上经济适用房、房改房等特殊房产的不同税率，将加剧税率混乱的状况。这样一方面很难使物业税的公平性得到信服，而且过于细分化的情况会让物业税的征收变得繁琐而复杂，不利于物业税的贯彻落实。

　　六问物业税会不会引发抛房高峰？

　　据多家房地产研究机构分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，由此导致的成本下降，将会使房价大幅下滑。因此，“囤房”的投资客很可能会积极抛售房源以减少损失。

　　专家观点:“就目前看来，物业税的开征引发无人接盘的可能性比较小。从供需关系来看，大量投资性抛盘正在被自住性需求买进，这将使房地产回归理性、健康发展。”张剑说。

　　“链家地产”市场研发部主任王志伟认为，“物业税实施具体的效果和市场影响，必须得看物业税最终确定的执行标准，可以肯定，市场需求集中在某一个时间点爆发的时候，势必扭转现有供需结构，物业税的出台从长期来看，将起到的是促进购房理性消费的积极作用，控制房产投资的盲目性。”

　　“作为一项税种，物业税直接牵涉生产、生活两方面，影响到政府、企业以及民众等多方利益。我国开征物业税是迟早的事情，但在时下利益各方对这个税种的功能还存在模糊认识的背景下，‘缓行’要比急着开征更为妥当。就目前来看，物业税政策的正式实施，还有不短的一段路要走，短时期内全面铺开的可能性很小。”王志伟预测。

　　七问物业税是否会抑制投资者？

　　行业内普遍认同开征物业税对有效打击房地产投机，抑制房地产投资的显著作用。目前房地产调控思路已经有章可循，房地产主要矛盾是供需，目前从供给方面，国家增加廉租房、两限房和经适房等保障住房的土地供应，年底前将迎来又一轮供应高峰，势必对普通商品房市场形成一定冲击。从需求方面，央行此次出台的第二套房首付提至四成的新政有效地抑制了部分投资需求，深圳、上海等房价增长过快城市已经出现不同程度的降温，楼市或将出现拐点。出台物业税将增加购房者的持有成本，打击投机、抑制投资需求，有效调控房价。

　　专家观点:物业税一旦开征，将会对京城房地产市场带来不小的冲击，伟业顾问市场研究总监张剑认为，征收物业税，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用。张剑说，推动目前房价上涨的重要动力，是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。近年来，国家宏观调控在加大中低价位、中小套型住房供应的同时，更多着眼于控制投资性需求、抑制投机性需求。提高住房首付款比例、调高第二套以上住房的房贷利率等政策，影响最大的就是投资性购房需求。同时，国家税务总局决定在试点省市选择部分省市实行物业税“空转实”，将对这些省市的投资性购房需求产生一定的挤出效应。提高房贷利率，征收物业税，意味着购房者持有物业的成本在增加，而投资成本上升，就会影响投资收益。一部分投资者可能选择将手中的物业转让，一部分准备购房的投资者则可能选择暂时观望。将部分投资性购房需求挤出房地产市场，有助于消减这些城市的房地产泡沫，从而促进房地产市场的平稳健康发展。

　　执行障碍:“物业税实施中，还应当对拥有不同套住房的人进行区别对待，比如第一套房不征收物业税，而随着购买套数的增加累进税率，另外针对不同的物业形态，比如限价房、经济适用房、商品房等也要进行区别对待。所以，一旦开征物业税，将对房地产供应市场产生结构性的变化。”链家地产“市场研发部主任王志伟说。

　　八问如何确定物业税的起征点？持有两套或多套房按照什么标准缴税？

　　据业内人士介绍，目前空转阶段物业税的税率有两种计算模式：一种是自住需求，按房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；对于投资性需求，则以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。”10个空转试点城市并不能代表我国经济发展的总体水平，物业税“空转”到“落实”，如何设定起征点，还需更全面的考量。

　　专家看法:中国财税法学研究会会长、北京大学税法研究中心主任刘隆亨教授表示，要开征物业税，首先就必须具备完善的不动产登记制度。”我国目前的不动产登记制度还不够完善；还必须具备科学的针对不动产的价格评估机制及严密的会计制度。

　　“征收物业税的最大特点就是买房容易养房难”，因此，物业税率的高低，是整个政策能否真正显效的一个重点。假若税率过低，每套房子每年仅仅缴纳几千元，对于投资者“九牛一毛”，与房价上涨所带来的利润无法抗衡；但是如果税率过高，成普通购房者的沉重负担，甚至让购房者养不起房，也不是政策初衷。”“链家地产”市场研发部主任王志伟说。

　　多位专业人士比较一致的观点则是，长期以来，房地产市场上保障性住房与商品房的界点为90平米，而确定普通住宅与非普通住宅的“分水岭”则为120平米，各地有20%的浮动空间。选择90还是120平米作为起征点，成为物业税落实的关键一环。征收物业税的初衷是增加住房的保有成本，类似于征收个人所得税，以缩小贫富差距。因此，物业税征收很可能会采取大范围低税率的方式进行征收，根据不同地区的经济发展情况，对于处在征收范围内的住房，据其面积大小实行累进税率。

　　执行障碍:专家表示，征收物业税，新旧房产的对接问题尤为重要，也是物业税能否在保障各阶段购房者权益的前提下，顺利执行的关键。一般说来，消费者在购房时已经把房产的大部分税费一次性支付，而物业税是现行房产税、城市房产税以及土地增值税等的总和。开征后继续对购房者实施收费略显重复，显然有失公平。但是如果仅仅对于新房进行征收，征收前市场中的投资性房产，则无法进入到供需环节流通，因此如何选择一个恰当的临界点，要在全方位考虑政策的基础上妥善运行。(高彤 邱旸 卫东 夏君伟)

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