政府公布的房价严重失真？

　　房价或许是最说不清楚的数字。同一套住宅，在交易过程中，会出现三种价格。

　　半个月前，曾先生通过清水苑广州大道分店买了一套华景大厦的物业。三方合约上的交易成交价为76万元，在办理按揭时银行的评估价是70万，最高可以贷款49万，而在房管局备案的《房地产买卖合同》上的交易价为38万。

　　在清源按揭中心的高级信贷顾问阿建看来，银行的评估价逐渐谨慎，一般，都要略低于房子的实际成交价。

　　哪个才是真正的房价？

　　根据广州市国土房管局的统计数据，2007年6月份广州市的二手房(住宅)的均价为3991元/平方米。房管局的统计数字以在房管局备案的交易价即报税价为准。

　　而清水苑研究部的数据表明，2007年6月份广州二手房均价是6308元/平方米，这一价格比政府公布的价格高了近60%。清水苑数据来源于清水苑促成的买卖交易的实际成交价。

　　在9月14日举办的2007广州秋季楼市发展论坛上，广州市房地产协会名誉会长陈敦林旗帜鲜明地指出：广州房价应以政府信息发布中心公布的数据为准，因为其已完成交税、过户等程序，广州市房地产交易中心公布的数据是最终端、最真实的数据。

　　根据房管局公布的数据，2007年上半年广州市二手房交易均价甚至在3月和6月出现了小幅下降。

　　或许陈会长也没有想到，即使是政府信息发布的中心——房管局也对自己的统计数据也毫无信心。“建议参考大的中介地产公司的数据，他们的更为准确。”广州市房地产交易中心的工作人员对南方周末记者说。

　　地产经纪们并不愿意过多地关心政府公布的均价，尽管这些均价大多是出自他们之手。

　　为了减少交易成本，报低成交价以避税是二手房买卖市场中通行的潜规则。

　　早在签约之前，经纪阿玲就已告诉曾先生，将成交价报低一半，他就可以少交3万元的税费。“报低价避税”是经纪们一个极具诱惑力的谈判砝码。

　　城市的每个区域，政府都会有一个参考价，只要不偏离参考价太离谱，报价一般都会被通过的。

　　“名门大厦的参考价是6000-7000元，但实际成交价至少1万，7000元的报价一定能通过。”冯小姐还没碰到上报的成交价没被通过的情况。根本不用担心买卖双方报低价会产生什么纠纷，因为《房地产买卖合同》上买卖双方都已签字，更重要的是这份合同在房管局备案，买卖双方均不持有。

　　中介与“炒家”的合谋

　　清水苑番禺吉祥道分店的经纪阿红最近接到了一个大单：湖北的姚先生需要在广州碧桂园一次性买入4套房子，条件只有一个，希望4套房子是同一个业主，容易谈判。

　　为了赢得姚先生的信任，阿红还郑重写下了“某某5套房产属于同一业主”的保证书。

　　尽管这5套房子房产证上“共有权人”的名字并不一样，但现在它们有一个相同的全权代理人——黄费鸿(化名)。

　　他被当地中介尊称为“黄叔”，是广州碧桂园里最大的“炒家”，平时很少亲自参与交易，只是在最后签约时才现身，更多的时候是一个叫“陈雪儿”的助手代他出面，电话里阿红亲切地称她为“雪儿姐”。“炒家”正在从房价近乎癫狂的深圳转向广州，为越来越多的广州人所熟悉。

　　严格意义来说，“炒家”和原业主的交易并未全部完成，为了规避税费，“炒家”往往在一次性支付房款后，得到原业主的一份“全权委托书”，而并未在房管局进行备案和过户。

　　当有广州碧桂园业主放盘时，会有不止一家的地产中介在第一时间通知黄叔，或许是市场嗅觉更加敏锐，在一般客户还在犹豫之际，他就已经果断出手。而当一般客户终于下定买房的决心时，这套物业已经被重新挂在了中介公司的橱窗里，什么都没变，多的只是少则几万多则数十万的价差，和一份全权委托书。

　　“炒家出手果断、懂行情，根本用不着经纪苦口婆心，而且一套房子至少可以赚两次佣金，何乐而不为。”在地产经纪阿华眼里，中介理所当然更愿意和“炒家”打交道。

　　法律专家提出：炒家用全权委托书炒房有很大风险，因为该物业的产权所有人名字仍然是原业主，理论上原业主仍然有可能对该物业进行其他处置。

　　尽管房地产中介服务管理所的史小明书记一再强调，指向不明确的全权委托书不受法律保护，然而，类似的全权委托书正在成为二手房地产交易市场中的常态。专家们的担心很少成为现实，因为“炒家”从来都不会把房子捂在手上太久。

　　黄叔上个月以150万元的总价从清水苑吉祥道分店买入碧桂园雅苑80座G01和68座G02。一个月后，办理了相关手续，这处物业的售价改为180万元，来看房的人络绎不绝。其他两处物业的全权委托书上的日期分别是8月13日和8月24日。

　　清水苑研究部的一份资料表明：广州部分物业前后两次交易时间差仅一个月，但账面盈利可以达到32.5%。“至于价格，商量的余地很小，因为‘炒家’几乎垄断了市场。”阿红告诉姚先生。“炒家”的售价比一般市价要高，而且客户几乎没有讨价还价的可能，毕竟“只此一家”。

　　阿红做了这样的一个比较：黄叔手上华苑9座的房子，102.5平方71万，是一个北向的空房，华苑36座普通业主的一套房子，102.5平方70万，南向带全部装修和家电。

　　而在经纪阿华看来，这套房子很快就会转到黄叔的名下，他应该不会放过这套“笋盘”。(文中“清水苑”为化名)

　　（孟登科）

[上一页]  [1]  [2]  [3]