2007年9月9日，历年四季房展最受期待的秋展落下帷幕，习惯了对“金九银十”楼盘放量予以期待的购房人今年恐怕有所失望，本次秋展参展的楼盘仅有50余个，其中5个来自燕郊区域，另有不少外地海景楼盘，北京本市市区项目大约15个。根据组委会提供消息：房展4天意向成交金额为782万元，意向成交新房套数1776套。其中，北京市内项目成交套数为381套，外地项目成交套数为1395套，北京与外地住房成交量之比接近1：4，这一差距也创下了历届国贸房展之最。

　　相对于外地市场的火热，今年的北京楼市显得有点冷清。“今年北京招商确实有难度，本来新盘数量就少，来参加展会的就更少。”一位负责招商的张女士这样告诉《第一财经日报》记者。四季房展一向被称为“北京楼市的晴雨表”，从前几年的极度火爆到今年的不冷不热，除却客观原因，不难看出京城楼市的变化。

　　“疯狂的房价”上演背后

　　北京的房价之敏感几乎已经成为众多开发商拒绝谈论的话题之一。统计北京房地产交易管理网公布的数据发现：2007年1～7月商品住宅期房成交套数及面积同比分别下降26.38%和23.67%。而同期的房价却同比上涨63.6%。有资料认为，北京市四环以内新建商品房均价已过万元。也有人认为，这样透支未来的需求在未来几年内将会得到遏制甚至惩罚，因为2008 年以后以下几个因素：开征物业税、购房实名制、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。

　　但实际上交易量减少的背后隐藏着房地产公司拿地之痛。北京中原地产市场研究中心的总监张坤昱女士分析说：“去年整个全年拿出来交易的土地宗数是84宗，总的规划建筑面积是824万平方米。今年一共是44宗土地，400多万平方米，所以不仅是今年，可能明年新盘的供给量也不会特别的多。”而另一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者：“我们的公司年底如果还拿不到土地就面临倒闭的风险。但从目前的情况来看想在北京拿到合适的土地真的太难了。”“土地供应量比去年严重减少，宏观调控使开发商的开发进度放慢，自然导致商品房有效供应减少。”任志强在接受《楼市》记者采访时如是说。分析人士普遍认为，这表明北京等地房地产市场的供需矛盾依然突出，房价持续高位运行的局面短期将难以改变。

　　两限房即将拉低平均房价

　　土地的供应量递减应该还不是北京楼市低迷的全部原因，政策调控的力度在2007年下半年已经显示出威力。

　　根据本次秋季房展组委会相关负责人透露：“参展的北京项目价位从4000元/平方米至22000元/平方米不等，以中小户型居多。”根据记者调查，北京市下半年新开盘住宅项目多以90平方米小户型为主打。

　　除却户型的限制，蜂拥而至的经济适用房和两限房同样将在未来拉低北京平均房价。截至目前，北京今年已经推出了247万平方米的两限房。根据已经推出的8个两限房项目估算，两限房销售限价为5900元/平方米~6800元/平方米，累计可提供2.4万套两限房。有业内人士认为：如此大规模的两限房推出将缓和北京房价的近一步走高，加上规划中的经济适用房，政府调控威力将在2008年底、2009年初显现。

　　根据北京市土地整理储备中心的有关负责人透露，下一批两限房预计将在9月份推出，具体地块仍将出自朝阳、海淀、丰台。“10月份前将完成今年300万平方米的两限房指标，10月份之后推出的，将会划入明年的两限房用地供应指标。”

　　在调控的十字路口博弈

　　由于住宅市场降温，投资住宅已经不再被投资人所看好。一位投资者李先生表示：“自己最近准备抛售之前投资的几处房产，而对于收回的资金，则看好股市和商业地产投资。”由于央行不断加息，使得那些通过“以租养房”投资的人不划算了，抑制了其投资欲望。股市向好，资金转移到了股市里，这对楼市成交量下降也有影响。由于很多投资者急于抛售手中的住宅，所以二手房市场显得尤为热闹。“今年二手房的成交量大大超过去年，很多新中介公司也伺机成立，准备大赚一笔。”中旗房地产经济公司的经理魏巍说：“很多大的中介公司现在办过户都需要排队。二手房的价格今年也涨了好几次。比如太阳宫区域的半岛公寓，年初的二手房价是10000元/平方米，现在有少数户型已经可以卖到15000元/平方米。逐渐走高的二手房市场同样预示着一级市场不会出现大幅度降价。”

　　然而面对日益上涨的房价，一些开发商已经感到不安。万科董事长王石公开表示：“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。”另一些开发商则积极谋划转型。中坤投资集团李红宇先生告诉记者：“中坤集团今后主要的力量将放在商业地产和旅游项目的开发上。”SOHO中国、金融街、世茂股份等多家房地产开发企业也都表示今后的重点在商业地产。

　　与开发商同样密切关注市场的还有政府，央行再次加息、政府对违规土地的清理等，都昭示着高热的楼市开始等待拐点的到来。(马可佳)

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