编辑同志：

　　最近，美国第十大抵押贷款公司——美国住宅抵押贷款投资公司正式向法院提交破产申请，这是美国次级抵押贷款市场危机发生以来倒下的又一家抵押贷款公司。能给我们讲讲这是怎么一回事？对中国房地产业有什么启示？

　　读者 潜龙在田

　　近期，受美国次级抵押债的影响，全球资本市场出现了一定程度的动荡。自今年3月以来，美国次级抵押贷款信用危机愈演愈烈，已有数十家抵押贷款公司遭遇清盘，使得美国信贷市场遭遇几十年以来罕见的乱局。业内人士预测，如果这种不景气持续下去，还可能导致100家次级抵押贷款公司关闭，危机损失可能达5000亿美元。

　　所谓次级按揭，是指在美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供住房贷款。有了次级抵押贷款市场，一些原本难以申请到贷款的低收入者能够贷款买房，还有一些消费者可以轻松申请到多笔次级抵押贷款用于“倒房”赚钱。然而，一旦房地产市场降温，这些次级抵押贷款客户不得不承担沉重的贷款利率，沦为“房奴”。据美国抵押贷款银行家协会的报告显示，2006年获得次级抵押贷款的美国人中有30%可能无法及时还贷，即美国全国有大约220万人可能因为无力还贷而失去住房。

　　尽管美国次级按揭本意是好的，它使得穷人也能买得起房，但它最终还是走过了头。统计显示，2001年全美25%次级抵押贷款发放给了那些收入证明缺失的借款人，到2006年这个比例已升至45%。更令人惊愕的是，一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，无需提供任何有关偿还能力的证明。鉴于美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。一旦房价下跌加上贷款利率逐步上升，客户们的负担就逐步加重。最终当这种负担到了极限时，大量违约客户随即出现，危机随之产生。

　　这场闹得沸沸扬扬的次级债危机，使得去年进入房市的美国投资者基本都被套牢，即使是2005年及以前进入房市的投资者，考虑到美国现有5%以上的利率水平，资金成本在提高，加上美国房市量价齐跌，房地产价值仍处于不断“缩水”的过程中。其实，对于这样的情景，国内房地产投资者应该也不陌生。就在2005年上海房地产价格狂涨两年后，不少投资者仍然迷信“只涨不跌”盲目入市，结果这年的6月上海房价在国内率先大跌，有的楼盘跌幅甚至超过20%~30%。一时让许多炒房者将首付款都跌没了。

　　目前我国房价在房贷资金支撑下仍然一路看涨，看不出下跌的迹象。据国家发改委和国家统计局日前发布的调查显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%。央行发布的二季度中国货币政策执行报告中同时提醒：今年以来，房地产价格又出现了加快上涨势头。本来夏季是房市交易的传统淡季，但全国房市行情的热度堪与炎夏试比高。一系列统计数据和市场动向均显示，房价未见低头却又抬头，并且，涨幅比以前明显加快。问题是随着中国房地产价格出人意料地上涨，住房抵押贷款的风险已经越来越大了；随着央行屡次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。一旦中国房地产抵押贷款风险暴露，又会对房地产市场乃至整个宏观经济造成严重的冲击。

　　值得注意的是，美国次级债危机爆发前也没有明显征兆，房地产销售去年还是欣欣向荣，转眼间就危机四伏。而这祸根缘于房地产的过度炒作。回过头来看国内的房地产市场，即使在传统的融资渠道下，中国包括房市在内的资产市场已经显示出较之美国有过之而无不及的投机狂潮。除了中心城市的房价居高不下外，一些二、三线城市的房价也出现飙升。如今年前6个月，在房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重均在四成以上，而去年同类数据不足三成。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部二线城市扩散。但房地产空置率却在一些城市急剧攀升，尽管对于国内房地产市场“泡沫”，目前政府和学界仍然是语焉不详，但房地产价格和其他商品一样绝不会“只涨不跌”。

　　中国目前正在经历资产价格泡沫急剧膨胀时期，自1998年以来，国内商业银行纷纷调整其信贷资产结构，住房抵押贷款以其低风险特性，获得商业银行的特别垂青。而大量住房抵押贷款投放正是造成国内近年来房地产价格飙升的重要原因，信贷的增长无疑增加了房地产市场的有效需求。尽管国内商业银行迫于监管压力要求一定的首付比例，这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征。经济规律告诉人们，任何一次繁荣背后都可能隐藏着衰退的阴影，假若资产价格一旦出现失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，他们发生道德风险的概率也就更大了。此时，抵押贷款危机就随时可能产生。

　　从今年3月开始短短半年时间央行已经连续4次加息，市场利率水平明显提高，尤其是随着CPI不断提高，为了遏止通货膨胀，央行还可能会进一步采取包括加息在内的紧缩政策，而到了2008年初，银行将开始执行新的贷款利息，今年的历次加息将一次性释放，贷款购房者的负担将明显增加，这些无疑将给国内房市带来新的变数。因此，有必要吸取美国次级债危机的教训，未雨绸缪，努力消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机政策，防患于未然。惟有如此，才能应对和化解可能发生的任何房市风险。(吴学安)