预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。

　　尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。

　　自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。

　　对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。

　　北京：有效土地供应不足

　　尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，高档住宅价格指数累计为108.3%。

　　专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”

　　由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。 “大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。

　　也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”

　　深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨

　　深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。

　　“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”

　　一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。

　　对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6%。而目前，深圳房价已相当于香港的45%。

　　据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2.2万／平方米。

　　广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升

　　广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。

　　今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来,起码是小户型肯定要降,不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者,如果想买房,先不用着急”； 到了3月26日,张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题”。

　　但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。

　　“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”

　　北海：房价涨幅有可能继续保持全国第一

　　国家发改委发布的信息表明，今年以来，北海市同类地段经营性用地出让价比去年同期上涨了1倍以上，3月至5月新建商品住房价格涨幅分别达13.7%、23.6%和15.1%，连续3个月位居全国首位，超过深圳及北京等发达城市。

　　在中央抑制房价的风口浪尖上，北海连续3个月房价领涨，引起舆论的广泛关注和质疑。但是北海市市长连友农回答得理直气壮：“目前北海房价、地价的上涨，是经济增长的必然结果”。

　　上海：“世博效应”提高城市价值，也提升房价上涨空间

　　“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的李静感叹说。

　　对于上海房价从冰点到沸点，从冷静到狂热的现象，房地产经济分析师薛建雄先生认为，近期购买力旺盛的一个重要原因来自供应量。目前，全市在建商品房6000万平方米，网上可售房源1657万平方米，其中可售住宅886万平方米。按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年每年供应2000万?2500万平方米来算，未来3至4年内可供应的房源将远小于需求10%～25%。

　　上海易居房地产研究院发展研究所的李先生在接受记者采访时分析了上海房地产经济走热原因，他说“2010年世博会的承办权再次确定了上海作为国际性大都市的身份。有句话说，世界看中国，中国看上海。上海作为全国金融中心的形象，通过各种方式传达到国际上，这些推动了它的经济发展，同时也推动了它的房价上涨。”

　　美国《财富》杂志曾就上海经济地位作过调查，结果表示：全球4万多家跨国公司中，92%的企业将考虑在中国设立地区总部，而上海是首选，占45%的比例。而2010年，上海成功举办世界博览会之后，其知名度将再次得以提升，这将更为巩固上海作为新兴国际金融中心的地位。

　　作为投资商来说，2010年在上海召开的“世博”，犹如2008年在北京召开的“奥运”。 “奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的重要原因。戴上政治、经济色彩的“世博效应”，将大幅度提高城市的价值，从而也推动了房价上涨的空间。

　　杭州：谁在消费“万元房”

　　2007年，杭州普遍出现“万元房”，即每平方米都在万元以上。杭州市相关的统计数据表明，杭州楼市房源成交正在逐月增长：3月份杭州主城区预定1588套，成交2033套；4月份预定2611套，成交3064套；5月份预定5466套，成交5043套……由于供不应求，于是，一些新开的畅销楼盘在几个月内不得不数次调价。因为新开楼盘有限，市区的二手房也变得紧俏起来，一些在年初均价才8000元/平方米左右的二手房，也水涨船高，迅速晋级为“万元房”。

　　“‘万元房’在杭州已经见怪不怪了。”浙江中环置业副总经理李思同对记者表示，杭州房价已经进入新一轮的上升通道。

　　但到底是谁在消费杭州的“万元房”？是购楼自居还是热钱投资？

　　一个城市居民收入与购房能力的比例，如果按照国际房产市场的标准来说应该是：房价和可支配收入在3：1和6：1之间。但按目前杭州的房价与居民平均收入来看，这个比例已经高达10：1。房产策划专家王志刚认为“杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的。他们在杭州购房，既可做为自己来杭州这个人间天堂旅游的居住点，又可以做为投资，市场被大家看好。”

　　一家公司的调查结果证实了王志刚的论断。杭州某公司曾就杭州房产的闲置率作过一项调查。他们派人到杭州各小区在晚上18：00～21：00进行蹲点，发现即使是一些成熟的社区，也有20%以上的房子没有亮灯，有些新建社区甚至高达70%。而在国际房产市场，普遍认同房产的闲置率为5.8%～6.2%，空置率应该控制在15%以内，但杭州的现象却显得特殊：房产商房产的闲置率几乎都在5.8%以下，有的房产商的楼盘售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？却达一半以上。

　　对于这一独特的“杭州现象”，王志刚解释称，这是由浙江这一独特的地理环境决定的。杭州市理想的人居环境和浙江经济发展的强劲势头是造成杭州楼市火热的主要原因。 “广州，市中心平均房价也曾超过8000元/平方米，但后来跌下来了，基本维持在5000～6000元/平方米，原因是广东人面对广州的房价，有更多的选择，比如到珠海、深圳、厦门等地购房。但杭州不一样，浙江就一个杭州，甚至于全国就一个杭州，每个浙江人、甚至全国的人，还有一些海外的人都向往杭州，这里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周边聚集了大批比杭州人更富有的人，像温州人、义乌人，他们帮自己的孩子在杭州买房子，希望自己的孩子成为一个杭州人。这都支撑了杭州的房产市场。”

　　南京：购房的刚性需求得到释放，供给量却未增加，房价必然还会上涨

　　有媒体称，南京在房地产方面属于经常能在全国“出新闻”的“典型城市”。例如，南京“新城区”江宁的一个楼盘，上午的价格为3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒体报道了这则新闻，并称其“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的记录，谓之“传奇”。

　　从3月至5月，住宅的成交量和成交均价一路走高。5月份的住宅成交量为9681套，基本与去年同期持平，但成交均价达到5800元／平方米，比去年同期上涨了22.5%，呈明显涨势。

　　对于南京的“抢房”现象，中房指数系统(南京)研究总监古尹认为，前二年，大部分老百姓对于购房还持观望态度，但进入2007年，婚房、搬迁房的需求开始得到释放，而市场上房屋的供给量却没有同时增加，因此造成房价的上涨。

　　对于南京房价未来走势，古尹分析：“就目前而言，全国的房价总体仍以上涨为主要趋势，二、三线城市更为明显。随着银根、地根的日益收紧，住房的成本必然会越来越高，再加上不断增长的购房需求，房价必然还会出现上涨的局面。”

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