◆楼盘名称：静安紫苑

　　◆开发商：不明

　　◆不开盘原因：手续未办妥，样板房未完成

　　开工已有4年仍未竣工

　　位于武定路上的静安紫苑开工建设已经4年多了，但是仍没有竣工售房的意思。

　　昨天，记者在该楼盘的施工现场看到，大楼已经结构封顶，但是现场工程进度缓慢。外墙没有贴墙砖，也没有装玻璃，内部更是没有动工。只有几个建筑工人闲坐在地上。一工人向记者抱怨：“这楼造了4年了，但现在连外立面都没完成。老板也不像是缺钱的人呀。”

　　静安紫苑的售楼中心已经装修一新，一售楼人员说，新楼开盘时间还没有确定，开发商迟迟不开盘有很多原因。一方面很多手续还没有办完，比如没拿到新盘上市的预售证；另一方面，样板房还没完成而无法公开展示。楼盘定位于酒店式公寓，目前估计价格在3.5万元-4万元/平方米左右，即170万元/套。

　　这个估计价有可能再一次被改写，因为只要不开盘，开发商就有可能卖出更高的价格。据附近的房地产中介公司工作人员透露，最近很多人前来询问静安紫苑的售价。一个多月前，开发商的报价大约是3万元/平方米左右，而现在报价已经接近4万元/平方米。

　　-揭示“捂盘”内幕

　　虽有禁令，开发商却有变通方法延长销售周期

　　沪上一位房产销售代理公司市场研究负责人对记者表示，今年4月份以来，由于对未来市场预期良好，开发商“捂盘”现象明显增多。“事实上，不论在什么时期，开发商销售楼盘时都会采取一些市场控制手段，只不过目前市场风险小，加上土地价格持续上涨，因此开发商不急于把在建楼盘卖出去；不过，开发商‘捂盘惜售’也要承担一定的市场风险，如果像2004年出台一系列调控政策，市场预期会很快转变。”

　　据记者从其他代理公司了解到，目前房地局对已经申请预售的楼盘都有专人“跟踪”，一般要求其在拿到预售许可证的4至5天内开盘销售，并且会特别关注销售价格明显高于区域市场均价的高价楼盘。尽管房产管理部门明令严禁捂盘惜售行为，开发商仍有不少变通的方法延长销售周期。

　　业内人士透露，开发商“捂盘”主要手法有：

　　●对同一批房源分批申请销售许可证、分批预售，每推出一次新房源涨一次价格。

　　●有的开发商干脆不预售，直接以现房销售，以达到利润最大化的目的。

　　●还有些开发商在施工阶段，放缓工程进度达到推迟上市的目的。

　　●最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘，吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20%左右，以取得较长的销售时段，为进一步提价创造机会。

　　-政策背景

　　捂盘惜售行为是今年上海房地产市场秩序专项整治活动的重点之一。上海市房地局有关人士表示，今年房地部门将检查和处理房地产开发企业已达预售标准不上市、已开盘拒绝对外销售和以虚拟预订(预售)合同或挂牌价格畸高等方式的捂盘惜售行为，严肃查处房地产开发企业以制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为。

　　根据《土地出让合同》的有关规定，如果开发商在土地出让合同规定的动工开发日期满1年仍未动工开发的，由有关土地管理部门收取不超过出让金额20%的闲置费；满2年未动工开发的，由有关土地管理部门无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物和其他附着物。

　　在《土地出让合同》中还规定，对于已动工建设的开发商，如根据约定日期已开发面积不足总面积三分之一或已投资额占总投资不足25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，同被视为土地闲置，政府有关部门可依法收回土地或征收土地闲置费。

　　(作者：林劲榆刘畅吴怡敏杨斯媛)

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