城市管理面临挑战——

　　仅仅依靠市场不可能解决住房问题，必须要有公共住房政策作为补充

　　记者：非本地居民资金的投入使国内一些大城市的房价上涨过快，甚至导致本地居民购房支付能力下降，这对城市管理带来怎样的挑战？

　　刘洪玉：在许多位于沿海或区域经济中心的明星城市住房市场上，非本地居民购房占有重要的比重，成为推动城市房价上涨的重要原因。这使这些城市的管理者面临着艰难的政策选择：人为降低房价有可能会使更多的人口流入城市，导致城市公共财政负担加重、公共服务质量下降；让房价按照市场规律发展，可以使其成为劳动力和资本向城市流动的门槛，但又会导致当地居民购房支付能力相对下降，越来越难以获得可支付的住房。

　　在选择将房价作为进入城市的门槛时，政府必须建立起完善的、多层次和多渠道的公共住房供应体系，通过廉租房制度为当地低收入家庭提供住房保障，通过经济适用房制度为中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他们获得与当地社会经济发展水平相适应的住房服务。公共住房政策的作用，就是让当地中低收入居民没有后顾之忧，最终实现人人有房住的目标，为社会稳定和经济发展提供基础。

　　人人需要住房，仅仅依靠住房市场不可能解决住房问题，必须要有住房政策的干预和公共住房政策作为补充。从这个意义上来说，住房市场和公共住房政策，是相互依存和互为补充的关系，以住房保障和住房扶助为主要内容的公共住房政策，是住房市场长期稳定发展的基础，住房市场发展又为公共住房政策的实施提供了必要的物质条件。解决好当前面临的住房问题和矛盾，必须建立起住房市场与公共住房政策相互促进、协调发展的关系。

　　调控思路需要放宽——

　　在当前“钱松地紧”的环境下，房地产市场调控要疏堵结合

　　记者：在房地产调控中，政府应该承担哪些责任？目前的调控思路还有哪些地方可以改善？

　　顾云昌：我们对房地产的调控不能仅局限于房地产市场内部来思考，这会局限我们的思路。房地产调控应该站在我国经济社会发展的大局来思考。在当前房地产市场“钱松地紧”的环境下，要统筹兼顾供求两方面，调控房价要疏堵结合，才能促使房地产业持续健康地发展。

　　第一，既要“控需”，控制市场的投资性需求；更要“增供”，增加商品住宅的供应总量，特别是中小套型的比例。在“控需”方面，宜加快出台物业税，也宜在房价上涨过快的城市，对购买第二套以上住房的个人抵押贷款，大幅度提高首付款比例。

　　第二，既要“堵阻”，更要“疏导”。在楼市供不应求下，“堵阻”过旺的投资性需求是必要的，我们已经采取了相当严厉的举措。但光堵不疏是远不够的，在资金流动性过剩下，往往会堵不胜堵。疏就是设法减少和转移流动性。一方面，在楼市以外，有赖于财政和信贷政策，减少全社会的资金流动性；另一方面，要在楼市中做文章。可以考虑以债券、基金等形式，使开发商在居民中直接融资，让富裕的人投资在房子开发上，而不是投资在房子的需求上。

　　在房地产市场中，土地供应是地方调节器，金融税收杠杆是中央遥控器，社会保障是社会稳定器，三者的协调作用才能达到调控的最佳结果。

　　楼市的明天，冷热在金融税收。政府应该细化贷款政策，宜对初次置业者与再次置业者区别对待，鼓励并帮助首次置业者购房；还宜降低对房屋流通的税收，提高对保有房屋的税收，从而盘活闲置住房，也降低了购房者的成本。楼市的兴旺最终能提高政府的税收，为保障性住房的资本来源和批量建设奠定了基础。

　　供求调控、疏堵结合的财政、金融税收政策对应多层次的住房体系，才能让更多的人住上房子，住上好房子。

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